西安第二个宜家最新探访：“3.5环”下的城南新商圈！

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在《“西安的3.5环”：宜家+大悦城+中央公园……》文中，我们解读了西安南部这个全新区域。

2017年9月，宜家荟聚宣布落子于此。从城西面积仅3.7万平米宜家家居的带动效应来看，这个占地达200余亩、全面升级版的综合体项目，将成为周边几十万人群的生活中心、促进片区商圈的形成。

中国第六座『宜家荟聚』动态

投资约50亿

2017年，宜家荟聚落户城南引起轰动。从其所处的地理位置来看，这里已成为西安南部重要的发展区域，是高新区、雁塔区和长安区三区交汇之地。

作为在中国西部地区首个综合体项目，宜家荟聚自然引人关注。自从摘地之后，宜家荟聚后续进程一直处于“安静状态”。但是，西安很多项目土地往往是“工程队”变成“考古队”。2019年7月22日官方答复中，确定其正处于“文物勘查工作”。

从现场来看，西安宜家荟聚工地现场亦处于封闭施工状态。网络上，因文物施工的照片也广为人知。

实地探访宜家施工现场◎CHENGJI

西安宜家荟聚，是西部地区唯一的宜家荟聚中心与宜家家居合二为一的大型购物中心。总建筑面积超过30万平米，总投资约50亿人民币。

公开信息显示，它集家居、百货、超市、家电、餐饮、娱乐于一体，致力打造成集时尚购物、休闲美食、娱乐聚会、文化教育为一体的具有国际标准的未来聚会中心。规划设计上，包含来自国际和国内时尚服饰、丰富的餐饮和休闲咖啡、娱乐、电器商场、影院、文教以及各类休闲与运动服务。

西安宜家荟聚进度情况◎CHENGJI

2016年5月，宜家与雁塔区签订《战略合作意向书》。

2016年7月，市府领导率团赴上海考察宜家购物中心。

2016年10月，与宜家购物中心全球总裁会晤。

2017年3月，宜家与雁塔区政府签订《合作备忘录》。

2017年3月16日，宜家全球董事会通过西安宜家荟聚投资计划。

2017年9月26日，宜家荟聚落正式摘地。

2018年9月7日，雁塔区召开项目专题推进会

对于宜家荟聚的开业时间，这是当下众人最为关心的问题。根据2019年2月2日官方提供消息称：宜家荟聚预计将在2022年开业。

目前，中国内地已有三家宜家荟聚开业，它们分别是北京、武汉和无锡。目前，在建其它两家宜家荟聚开业时间大概是：长沙，一期2019下半年开业，二期荟聚中心2020年下半年开业；上海宜家荟聚中心，计划2022年开业。

作为在中国市场的重要布局，宜家荟聚对开业筹备十分严苛。从上海宜家荟聚来看，从2016年年底拿地，到开业长达五年。从这个角度来看可以分析西安宜家荟聚的开业时间，与上海可能一前一后。

西安南部的“商业3.0时代”

大城南商圈的变化

像宜家这种跨国商业巨头，对布局选址大有讲究，会考虑地理位置、人口密集和城市消费力各种因素。而且地铁三期调整之前，这里还规划有地铁七号线。

宜家荟聚落子于此，说明这个世界级的商业巨头，对该区域的人口聚集度、城市消费力和区域配套的高度认可。一个城市商圈成型有诸多因素，但新城市商圈成型推动力之一——大型商业体的建设和运营，需要强大的资本、资源和运作企业主导开发。

此外还有一个重要因素：据悉将于10月开园、占地千亩的西安城市生态公园。纵观曲江池、大明宫和唐延路遗址公园，大规模公园已成为城市“会客厅”和“生活中心”，成为新商圈的超级赋能。

西安城市生态公园◎CHENGJI

去年，《西安市商圈建设三年行动方案(2018-2020年)》出台：力争到2020年，建成社会消费品零售总额300亿级商圈三个以上，500亿级商圈一个以上。

方案指出，建成以钟楼国际消费中心为引领，小寨、高新、曲江、经开、西咸、浐灞六个城市商业中心为骨干，形成高新路商圈、曲江雁塔南路商圈、雁环路商圈等28个区域商圈为支撑。雁环路商圈，就是西安城市生态公园和宜家荟聚所在区域。

方案要求：推动以零售为主的单一商业功能向融合销售、体验、休闲、娱乐等新型复合功能转变。引进更多国内外著名品牌企业和高端商品、时尚品牌，为商圈注入更多的“国际元素”，形成突出的品牌凝聚效应和强大的辐射带动能力。

雁环路商圈分布示意图◎CHENGJI

雁环路商圈定位：将其建成西安城南集商贸服务、文化创意、科技金融、健康体育等多种业态同步发展的都市生活新商圈。——《西安市商圈建设三年行动方案(2018-2020年)》

那么，宜家荟聚对商圈有何推动作用？宜家购物中心中国区总裁丁晖表示：无锡、北京和武汉三家宜家荟聚中心，客流量、满意度均跻身所在城市前三位。

以北京为例，数据显示2017财年荟聚中心实现满租，访客量达到2700万人次，比上一财年上涨8%；商户销售总额达44亿，增幅达18%。三大购物中心全年吸引了5900万消费者，租户销售额达80亿，顾客的平均满意度90%。

从这些数据来看，西安宜家荟开业之时，周边人群聚集度将再上一个台阶。未来年客流量，预估起步至少在1500万以上——日均在三万人次左右。

西安南部“3.5环”的价值

城市区域的升级

在历史、资源和产业等因素叠加下，城南成为人口数量最多的区域——其建成区早已突破绕城高速，但未曾在主流地图中得以完整体现。

实际上，尽管“雁环路商圈”并不为人知，但区域已聚集大量人群。因此，我们将西部大道称为“西安南部的3.5环”。分析这个片区的发展历程，我们会知道：它快速发展的背后，一是主城区人口挤压“溢出效应”；二是西安主城形成后的自我生长效应。

从城市发展角度来看，高新核心区、电子城和南三环基本开发完毕，在挤压效应和产业带动双重效应下，你甚至会看到大学城都喊出“高新CBD”概念，就是这个缘故。

▲337路公交线路图

我们看到，7月19日开通的337路公交车，连接了“高新区国际医学院-西部大道-航天大道西口”。实际上，它的背景正是“高新区+大城南+航天基地”连为一体的大趋势。

这条“3.5环”，也是西安“万亿科创大走廊”的重要通道之一。在宜家荟聚为圆心的三公里范围内，就已经聚集包括金地、融创、万科、紫薇、逸翠园等大量住区，综合统计：区域住宅总面积超过10000万平方米，人口总量将达30-40万人。

金地未来域◎NEWS

举一个简单例子，中国上市地产公司前三强的金地，曾在此开发占地千亩的西沣公元。作为区域“拓荒者”，它见证了区域从“郊区→主城区→商业区”的变化。目前，『城记』得到一个信息：金地集团还计划在该区域开发一座10万平米的商业广场。

这与位于曲江的金地广场有一定关系：当时，这个曲江腹地的商业并不为人看好。结果，它反而成为了一个成功案例，这让资本方重新审视城市与商业的关系。商业、商务和公寓，都是城市价值的体现。作为其在西安的首个“未来系”项目——未来域公寓，其本质是城市中心商圈的产物。

也就是说，政府定位“雁环路商圈”这个范围，已包括“宜家荟聚+金地广场+立丰购物广场+西安生态公园”等。这些诸多城市级的项目，也将是“3.5环”未来发展趋向的重要佐证。

文=CICI

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