分析上海2035年总规划：土地是关键，浦东建设是重点

关于《上海市城市总体规划（2017—2035年）》的解读、对上海内部各地区的规划和发展前景，可谓众说纷纭。

从本质上看，上海城市规划和建设的过程中——

土地是关键，浦东建设是重点。

本文就以最简单的方式，将上海2035城市城总体规划中重点发展的地区分成三个层次和类型：

第一个层次：上海主城区的大部分，处于存量提升的阶段。

第二个层次：东西两翼，近年重点开发的区域。

第三个层次：浦东沿海区域，未来20年上海重点转移的地区。

上海城市规划的城市格局如下所示，黑、红、蓝标注的地区，就是一、二、三层次的地区。它们也代表了上海发展的近期、中期和远期。

上海城市规划和发展的核心因素是土地，土地又牵扯出地缘的因素，在上海城市规划的土地利用图上面，画出三个区域，分别如下所示。

上海城市规划的土地利用图

上海主城区大部分大局已定，进入提升阶段

上海主城区未来发展的过程，也就是存量提升阶段，主要体现了以下的几个特征：

1. 核心区域大部分集中在中央活动区与城市副中心，大部分规划已经发出。

2. 九个城市副中心都有自己的定位，强弱各有不同，但都不会拉下。

3. 非公共核心区域，无论距离市中心多近，逆袭的机会已经很小。

对于上海主城区的范围是1161平方公里，除了浦东之外，上海主城区大部分地区的土地已经开发到了最后的阶段，因此土地为王的时代已经来临，地理位置反而不是那么重要。

对于众望所归的上海中央活动区，也有一个值得注意的现象，那就是黄浦江的因素会越来越突出。上海中央活动区的地图如下所示。

上海中央活动区的地图

对于上海中央活动区，沿着黄浦江发展的因素会越来越凸显：一方面黄浦江的确是上海最闪亮地区，另一方面，上海主城区范围内，预留的土地大部分在黄浦江沿线。

一个尤其需要注意的地方时：前滩-后滩-徐汇滨江地区有望成为上海的中央活动区中的中央，这个地区建设最晚，面积最大，格局最高，尤其历史负担最轻，也是上海重点的发展区域。

前滩-后滩-徐汇滨江的景观如下所示。

前滩-后滩-徐汇滨江的景观

前滩-后滩-徐汇滨江的景观

对于前滩-后滩-徐汇滨江来说，不仅是城市建设美观的问题，而是这地方也是上海安排重点企业的地方。

对于上海这种一线城市来说，商业在任何地方都可以办起来，只有产业是与地区绑定在一起的。在产业方面，前滩-后滩-徐汇滨江比传统的上海市中心，非常有优势。

西翼青浦、东翼浦东建设将成为近期重点

所谓上海建起建设的重点，只需要从一个角度考虑即可：那就是待开发土地最多的地方。

从上海的角度来说，待开发土地最多的地方，就是东西两翼的两个地区：

东翼：张江南区、浦东川沙片区

西翼：青浦淀山湖、青浦城区、嘉松中路附近、西虹桥商务区

除了这两个地区之外，上海其他的地区，或者没有土地，或者土地开发殆尽。

上海土地利用图上面的东西两翼如下所示。

上海土地利用图上面的东西两翼

上海作为一个一线城市，在发展的历程中，不是哪里土地多就发展哪里，上海崇明、金山、奉贤土地很多，却大部分被规划为生态地区，不是用来发展的。而发展多年7个中心城区和宝山区、闵行区，其实已经发展到了最后的阶段，后劲并不是很大。

青浦区的土地角度，又处于上海的正西方向，具有得天独厚的优势。青浦区不仅城区比松江、嘉定的发展滞后，剩余土地也比较多；而且青浦城区与上海主城区之间的空间也很大，再加上一个西虹桥商务区。青浦理所应当会上是上海发展的重点方向。

青浦区城区与上海主城区之间地区

青浦区的国家会展中心

青浦区的西虹桥商务区

对于浦东新区，众所周知，浦东建设和发展一直都是上海发展的重点，在上海主城区范围内，浦东新区剩余的土地最多：一个是张江南区，一个是川沙片区。

张江南区是浦东建设后劲非常大的地区，张江高科技园区既可以向东发展，也可以向南发展，现在向南的趋势非常明显。

张江高科技园区向南发展

川沙主城片区也是浦东建设的重点，包括川沙城市副中心在内，迪士尼、国际医疗园区甚至未来的奥运预留地，都是有着比较大空地的地区，也被上海列为了重点发展方向。

川沙主城片区

未来的上海在浦东临空和临港

如果问，当近期和中期的发展都完成后，未来的上海的发展级又在哪里呢？

答案也是比较明确的，在上海的各条发展轴当中，目前最薄弱的东侧轴线：也就是迪士尼-空港-临港新城。

上海东侧轴的发展方向如图所示。

上海东侧轴的发展方向

上海未来的发展方向，显然也是浦东建设的重点，目前浦东有两个蓄势待发的区域：

1. 面积巨大，但是建设没有到位的临港新城。

2. 浦东国际机场加上海东站的超级枢纽。

这两个地区可谓囊括了上海的海、陆、空三个方面，而且其规划还是尚未确定的，未来它们也不然是上海发展的重点方向，具体规划的谜底也会揭开。

浦东临港新城的临港大道

浦东临港新城的滴水湖畔

综上所述，上海未来的发展路径中，无论靠存量土地提升阶段，还是近期大规模发展地区，或者规划未定未来发展地区，都是上海整体规划的一部分，并且与土地的因素非常密切。

另外一个方面，浦东建设地区是上海发展的关键，无论市中心、近郊、远郊，浦东建设都是关键，无论近期、中期、远期，浦东新区都是重点，而且会越来越重要。返回搜狐，查看更多