“农村集体经营性建设用地”操作指南
一.农村集体经营性建设用地概念
农村集体经营性建设用地，是指具有生产经营性质的农村建设用地，包括农村集体经济组织使用乡（镇）土地利用总体规划确定的建设用地兴办企业或者与其他单位、个人以土地使用权入股、联营等形式共同举办企业、商业所使用的农村集体建设用地，如过去的乡镇企业和招商引资用地。
二.相关政策背景
1. 2014年，中央办公厅国务院印发《关于农村土地征收、集体经营性建设用地入市、宅基地制度改革试点工作的意见》；
2. 2015年全国人大常委会又通过了《关于授权国务院在北京大兴区等三十三个试点县（市、区）行政区域暂时调整实施有关法律规定的决定》；
3. 第十二届全国人民代表大会决议试点期限延长至2018年12月31日。
4. 配套政策：
《农村集体经营性建设用地使用权抵押贷换管理暂行办法》、《关于扩大农村集体经营性建设用地使用权贷款工作试点范围的通知》、《关于印发<利用集体建设用地建设租赁住房试点方案>的通知》等。
农村集体经营性建设用地使用权抵押贷款试点县 ( 市、区 ) 名单
三.如何入市流转？
- 什么是农村集体经营性建设用地入市？
农村集体经营性建设用地入市是指在符合规划、用途管制和依法取得的前提下，允许存量农村集体经营性建设用地使用权出让、租赁、入股，实行与国有建设用地使用权同等入市、同权、同价。
2.哪些农村集体经营性建设用地可以入市？
在存量集体建设用地中，既符合土规，又符合城规的部分，可以作为入市的集体经营性建设用地。
3.利益分配
注：根据大兴区的规定，征收土地交易总额的8%-30%作为土地增值收益调节金，统筹用于农村基础设施建设支出，周转垫付集体经营性建设用地土地开发、土地整理资金，以及农村经济困难群众的社保补贴和特困救助。
4.操作流程
农村集体经营性建设用地入市，一般分为前期准备、整理开发、入市交易、项目建设四个阶段。
前期准备阶段：规划并报批镇级城乡统筹规划实施方案——制定统筹方案（拆除、建设、管理、分配等）——量化入股组建镇级土地联营公司——民主表决
整理开发阶段：联营公司组织进行勘测边界——联营公司编制土地前期开发实施方案——报区政府批准实施方案——办理相关手续——确权登记到联营公司——上市地块地上物拆除腾退
入市交易阶段：镇级联营公司向镇政府提出申请——区国土分局审查——区国土分局牵头，组织相关部门出具联席会意见——区政府审批，审批结果报市国土备案——规划部门出具市规划条件——入市交易、签订合同、价款支付、变更登记
项目建设阶段：办理相关手续（发改委）——出具建设用地规划许可证（规划牵头相关部门进行设计方案审查）、出具建设工程规划许可证（规划部门）——办理建设工程规划许可证——施工及工程质量监督管理——房屋产权登记（住建部门）
四.如何开发利用？
- 概念
乡镇统筹各村集体经济组织，组建集体所有制性质的镇土地股份联营公司，以土地使用权入股，与其他企业组成项目公司，共同规划、开发、利用集体产业用地，稳步推进城乡一体化进程。
2.合作模式
集体土地所有权不变，镇级联营公司以土地使用权入股、联营等形式与其他单位共同兴办企业；
如果期限最高不超过40年，集体经济组织在新成立企业的持股比例不低于51%，且应有保底分红；
入股后的土地使用权不得出让、转让或者出租；
根据不同行业和经营规模，严格控制用地标准。
3.组织模式
各村集体经济组织一次性授权镇级联营公司，开展入股后的开发、经营与利用；
以镇为实施单元，以土地使用权入股，成立镇级联营公司；
镇级联营公司的股权由各村持有，作为收益分配的依据。
4.实施审批流程
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