土地市场透析楼市热板块 青岛未来房价预测

青岛已经施行限购政策1年多了，而今年的“4·18新政”更是一举将青岛的楼市推向了风口浪尖。青岛房价从2016年5月的9572元/㎡，涨至如今2018年4月的17024元/㎡，2年里涨了7452元/㎡，涨幅高达77.8%！

今年的房地产注定是不平凡的一年，房地产泡沫、房地产税各种说法风生水起，而在这些说法之下，青岛还是依旧保持着稳定并伴有一丝上涨的状态。

今年3月青岛房价涨幅绝冠全国，5月的涨幅又入全国前三。与此相应的是成功去库存，其中韵味不言自明。放眼全国，二线城市“涨声”一片，青岛并非特例，不过类比厦门南京，青岛仍然还有上升空间。

今年青岛的土地市场也依旧强势，前有黄岛三块商住地起拍价便为8.5亿，后有即墨蓝谷两宗地以6.35亿成交，更有城阳夏庄地块土地拍卖，单幅地块保证金就高达7.5亿！

其实在楼市中，地价和房价是“面粉与面包”的关系。地价贵了，房价自然也要受影响。最近一段时间，尤其是七八月份以来，知名房企争相抢驻各个板块开拓疆土;继高新区买房摇号之后，黄岛区土地市场又出了限价政策……土地市场一番热闹景象的背后，是人们对青岛未来各区市房价走势的疑问：未来一两年内，青岛各区市的房价将会走向如何呢?

【市北】

新都心北：预测价格20580元/㎡

鞍北片区：预测价格34950元/㎡

市北区是商业繁荣的老城区，胶州路、辽宁路、聊城路、威海路、延安路等街道两侧商店云集。青岛轮渡、青岛港客运站、小港码头等落此。除了老牌的CBD中央商务区、台东片区、浮山后片区外，随着地铁的推进，新都心片区、滨海新区、鞍北改造片区等多个居住片区得到开发，周边配套一再完善。不少写字楼也聚集在市北，因此市北依旧是很多人买房的首选，房价在市内四区较低，商业生活配套完善。

青岛主城区可开发地块越来越少，近两年来鲜少见到，但最近市北却有两宗地块被拍卖。其中一宗位于新都心北侧，被城投、市北城发、中冶3家联合体，以6860元/㎡的单价收入囊中。另一宗位于鞍北片区的地块则被浪潮(青岛)科技集团有限公司以15.7亿元竞得，大约为11650元/㎡。

要知道，土地成交的楼面价和房价呈正比关系，楼面价就是后期房屋建造的土地成本，楼面价高的房子房价肯定贵。业内普遍公认的一般规律是：房价一般为楼面价的2—3倍。

根据以上粗略算法并结合近期成交的市北地块周边二手房售价，新都心北侧的这宗地块未来新房上市售价预计大概在20580元/㎡上下才能不亏本，此外，值得一提的是该宗地块配建的产权型人才公寓目前已经规定了合同售价为16581元/㎡，可以预见，未来一定也会是人才公寓项目中的一个热点;而以相同方法换算，鞍北片区的这宗地块未来新房上市售价大概要在34950元/㎡上下。

【高新区】

预测价格：17400元/㎡

青岛近几年的发展一路向北，高新区更是逆袭成了楼市“黑马”。今年来屡次映入人们的眼帘，让人们不得不关注。对这一区域楼市产生促进作用的最大因素是是整体配套的逐步完善。

红岛高新区获国务院批准将建设为青岛三大城市主中心之一。根据青岛高新区总体布局，建成后的青岛新产业团地，将成为集创业发展、高新技术产业聚集和生活居住、休闲娱乐等多功能为一体的、富有活力的国际性科技产业创新园区。

不久前，高新区的一巨幅商住地块历经36轮，以5800元/㎡的单价，7.6亿总价被南京硕天投资管理有限公司高价拿下，地块位于高新区火炬路周边。周边有鲁商蓝岸新城及海尔地产珺玺项目，均价在12000-14000元/㎡左右。

该片区周边有鲁商蓝岸新城及海尔地产珺玺项目，均价在12000-14000元/㎡左右

结合目前该片区的售价，未来这一区域的新房上市价格大概在17400元/㎡上下。而9月初高新区先后集中开盘的几个超级大盘，单价还都在1.4万-1.5万，可见，但从土地市场成交地块来预测，高新区的新房价格还有相当的升值空间。

【老黄岛】

中央活力区：预测价格13000—15000元/㎡

7月份，西海岸的一宗地块一经上市就引起了网友们的热议，因为这宗地块在上市之初，就已经有了明确规定：地块毛坯限价11000元/㎡。据悉，引发热议的这宗地块位于西海岸中央活力区，地处老胶南西部沿海区域。

对于这幅地块，网友关注的热点主要集中在开发商是否会遵守规定，按“11000元/㎡”的价格出售。大多数网友们都预测未来开发商肯定会以“精装修”，为新盘加价。

精装房精装标准大多在2000—3000元/㎡上下，此外还有一些改善类型的洋房、小高层，装修标准较高，在4000—5000元/㎡以上。综合来看，西海岸的这几幅地块假如精装上市，精装标准如果也参照目前的2000—4000元/㎡左右的话，并保证能在未来一两年内上市的话，售价大概应该就在13000—15000元/㎡之间，这样的价格在青岛楼市各大板块中，还是非常抢手

【即墨区】

蓝色硅谷：预测价格16293元/㎡

即墨自去年10月撤市划区之后，土地供应量便呈现爆发性增长。

青岛鑫润置业有限公司斩获的两块地块楼面成交价为4405元/㎡和1694元/㎡，竞买保证金与起拍总价均为6.35亿。两幅地块位于蓝色硅谷核心位置，紧邻硅谷大道，靠近地铁11号线水泊站和蓝色硅谷站;南侧为奥园海泊澜湾、碧桂园蓝谷之光和山东大学青岛校区;东侧为港中旅海泉湾项目。目前蓝色硅谷片区新房在售均价为14000-16000元/㎡，该片区新盘众多，有三盛国际海岸、融创青岛湾琴湾、嶺海香澜郡瑜院、中建尚溪地、红豆杉养生谷、中环卢卡多堡等，住宅新盘多以改善和投资类产品为主，物业类型涵盖高层、洋房、别墅和公寓。蓝色硅谷区不少项目已经开工或交付，随着地铁11号线的建设，人气会逐渐旺起来。

金隅地产拿下的地块位于即墨创智新区，平均成交楼板价是5431元/㎡。根据粗略推算，目测这一区域新建高层售价价格大概在10862元/㎡—16293元/㎡。

海信地产拿下的地块位于即墨古城旁，如今该项目已定名为海信九贤府，近期将开盘，均价14500元/㎡，带3000元/㎡精装标准。

【胶州市】

中心城区：预测价格18342元/㎡

今年以来，随着胶州新机场的落地和地铁8号线的开建，以及撤市划区的消息，胶州成了很多人关注的地区。八月以来胶州市成交2407套，依旧是青岛各大区市商品房成交“状元”，环比7月上涨了10.36%;成交面积271821.16㎡，环比6月上涨9.06%;成交均价10185元/㎡，环比6月上涨2.23%。除了本土开发商海尔、银盛泰外，保利、中海、绿城、龙湖等开发企业也纷纷来此驻扎，这给楼市胶州板块带来的两大变化，第一土地市场热，新地块上市几乎都能找到金主;第二，超级大盘增加，价格也开始与城阳、高新区看起，如今胶州已经正式融入青岛北岸新城版图，让人不再觉得那里是遥远的郊县了。

此前，有位于胶州中心城区板块的7宗地块走上拍卖台，最终经过多轮激烈的竞拍，7宗地块共计437亩土地全部成交，分别由保利，越秀和阳光新天地拿地，其中越秀拍得的一幅地块，成交楼面地价为6114元/㎡，正式问鼎胶州新地王!

据悉，此次拍卖地块周边的新盘有奥园首府壹号、碧桂澜庭、正北蔚蓝半岛等项目，均价在14000元/㎡上下。根据最新拍卖地块的楼面价来推测，未来这宗地块上市售价要达到18342元/㎡上下才能回本。

END

————————————————

————————————————返回搜狐，查看更多