【好地点评】张家港城西拓展区21号地块，成色如何？
好地9月19日讯（研究员 栾君）9月12日，张家港城西板块挂出两宗涉宅地块，这是自5月张家港海锅炉地块成交后，城西板块的首次挂地。当时海锅炉地块是在竞价41轮，持续近1个小时后，被金新城以楼面价12713元/平方米竞得，该价达到张家港城西土拍价格之最，火爆程度可想而知。
本次挂出的城西拓展区21号地块成色如何，在整体土地市场低迷的背景下，其是否能重新点燃市场热情，且看好地研究院带来的城西21号地块的解读。
地块属性
城西拓展区21号地块包含2宗相邻地块，2014-A09-A号地块为纯住宅地块，位于泗港路东侧，出让面积为40875平方米，容积率为1.0-1.8，建筑体量为7.4万方，限高为24-60米，起拍楼面价为8500元/平方米；
2014-A09-B号地块为商住地块，位于梁丰西路北侧，出让面积为58956平方米，容积率为1.0-1.8，建筑体量为10.6万方，限高为60米以内，起拍楼面价为8800元/平方米。
优势一：承接市区的品质生活体验区
该地块处于张家港城西生态区的新区拓展区，其规划区为北至张杨公路、东至西二环路、南至西区大道、西至疏港高速，南北向长约8公里的带形区域，规划以打造“滨水活为景观带、品质生活体验区”为目标，强化区域居住环境、公共服务、健康活动、文化特征和水乡风貌等城市要素。
随着优质居住区的打造，区域配套资源将更加完善，区域价值也会不断提升，未来将吸引更多市中心及周边乡镇的购买力。
优势二：多配套齐全，学区、景观资源凸显
交通：地块北侧为暨阳西路、南侧为梁丰西路，联通疏港高速，可通过常合高速到达江阴、常熟、常州等地西侧为泗港路、东侧为西二环路，可到达市中心及张家港市各地。
教育：地块周边有暨阳高级中学、白鹿小学、白鹿幼儿园、梁丰高级中学、泗港小学等，其中梁丰高级中学和暨阳高级中学均是江苏省四星级普通高中、区域重点高中。
医疗、购物：地块周边配套完善，有张家港中心医院、张家港市第一人民医院等医疗配套，还有张家港购物公园等商业配套。
生态资源：地块紧邻新泗港河，附近有张家港公园、暨阳湖生态园等天然水域，周边环境良好，景观资源充足。
优势三：地块大小适中
两宗地块建筑体量分别为7.4万方和10.6万方，针对资金足够的房企，可选择拿下两块，打造成一个中等规模的楼盘，而对于资金有限的房企，可选择竞争一宗地块，打造成中等偏小一些的楼盘。
此外，容积率为1-1.8，住宅地块和商住地块限高分别为24-60米、60米以内，产品可打造成洋房、高层和叠墅、高层的组合态产品。
对于房企来讲，可根据自身实际资金及产品定位，给更多房企以选择的机会。
周边市场分析
近一年成交数据中，张家港市城西板块商品住宅月均成交面积约2.29万㎡，商品住宅整体供求平衡，2018年8月份，张家港市城西区域整体均价为20859元/㎡。
库存方面，截至2018年8月底，张家港市城西板块商品住宅可售面积为7万㎡，按近1年的去化速度计算需消化3.9个月。
根据已有数据，张家港城西板块显性存量不大，但云樾兰庭项目和海锅炉地块尚未开盘，保利熙悦项目和中南樾府后期还会加推，另外周边多宗地块有待上市，隐形存量不少，未来项目上市存在一定的竞争压力。
地块价格如何？
2017年至今城西板块共成交四宗经营性住宅地块，均突破9000元/㎡，最高的为金新城海陆锅炉地块项目，楼面价达到12713元/㎡。
从价格上来看，城西拓展区21号地块的起始楼面价均低于周边地块成交楼面价，2017年以来周边成交地块中，与城西拓展区21号地块距离最近的两宗地块分别为泗港路东侧地块和泗扬路北侧地块，南侧泗港路东侧（2011-A17-A）地块于2017年10月被中南以楼面价9916元/㎡竞得，北侧泗扬路北侧（2011-A08-G）地块于2017年6月被碧桂园以9061元/㎡竞得。
21号地块两宗地起价分别为8500元/㎡和8800元/㎡，高于周边两宗地块起价，但却低于两宗地成交价。总体而言，该地起价相对较高，但也在情理之中。
纵观8月以来苏州大市地块的成交情况，共成交16宗涉宅地块，其中，溢价率小于5%有13宗，以底价成交的有9宗，有3宗地块溢价率达到20%，分别是昆山千灯地块和园区地块，近期整个市场呈现以底价+低溢价为主的趋势，张家港城西拓展21号地块会有怎样的表现，还有待市场的进一步确认！
附地块航拍图：
地块全貌
地块东侧
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