地产商如何经营好产业园区？

随着新城镇化的深入，园区这块“骨头”已成为越来越多的地产企业追逐的对象。园区正作为一种新的模式将房地产开发推向更高的层次，进而实现土地利用、产业聚集、楼市兴旺和城区发展的良性循环;如何经营园区，便成了摆在诸多地产商面前的一道难题。

1、全产业链运营模式

站在城市发展的高度，在城市建设开发的基础上，辅助政府进行城市基础设施的运营。以企业为主导的产业园区，企业既是园区的投资者和建设者，同时也是园区的运营者和管理者，以城市运营商的定位全方位地参与到园区乃至城市的建设和运营中，全价值链能力储备和构架至关重要。

▼创新和优化资金解决方案

方案1：“园区运营+地产开发”双线联动完成长短结合和销售持有平衡的有序开发格局。

该方案的最大特征在于，通过“园区运营+地产开发”双线联动，二者形成良性互动，相互支撑。一方面，园区品牌提升区域价值，促进常规地产开发价值实现;另一个方面，常规地产开发反过来持续贡献园区长线开发的现金流支持。

方案2：债务性融资和权益性融资并举，构建多种融资渠道。

在产业地产开发方面，多数园区资金筹措已运用过多种融资方式――发行债券、开发银行贷款、商业银行贷款、财政投资、上市公司壳资源等，现有的资金渠道几乎90%是债务性融资。在长期资本支持的资金匹配方面，存在很大问题。

行业内，加大权益性融资力度，已经成为更加具有生命力的一种长期资本支持合作模式。通过土地经营，引入战略合作伙伴，共同开发建设产业项目，后期通过退股等方式解决产业落地和资金问题。

方案3：设立基础设施投资基金、产业投资基金，着眼于产业地产的良好发展前景和资产增值，完成产业项目早期或当下开发任务。

2、聚焦“产业线”和“政府线”

目前，国内的园区开发仍处于起步阶段，缺乏足够支撑，相关的政策支持仍显不足，不具备明显的驱动力;在项目概念、产业规划、产业服务以及园区优惠政策等方面缺乏差异化，必须在此基础上寻求新的突破点。

1、产业转移和升级首先依附于大城市和资源型城市周边，基于城市发展战略与核心资源;

2、产业导入首先从产业要素聚集入手，尤其是推动政府进行政策设计和资源整合;

3、全方位提供产业吸引人群所必须的各类配套性功能，包括公共、商业、居住、教育等。

另外，在企业内部组织职能设计上，布局“产业职能线”和“政府沟通职能线”将得到有效的组织保障。

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