湖州仁皇板块楼市行情分析

我记得在去年底的时候，做过一期节目，叫做《2018年湖州楼市购房策略（上中下）篇》。在节目当中我详细阐述了，2018年的仁皇板块，将是湖州第一潜力板块，接下去的第二潜力板块是凤凰板块，第三潜力板块是老城区。目前根据湖州楼市的板块发展行情来看，这个预测，逐渐在变成现实。

这里我着重谈一下仁皇板块为什么是第一潜力板块？

首先，仁皇板块是地级政府所在地，具有最高的行政级别，对优质公共服务资源的配置能力极强。

在国内，尤其是三四线城市，优质公共服务资源的配置能力，是与这个区域的行政级别，成正向相关性的。也就是说，行政级别越高，这个地区越容易配置到优质的公共服务资源。

那么，有哪些优质的公共服务资源呢？比如，优质的教育资源、医疗资源、行政资源、人文资源、环境资源，等等。

我们可以看一下，湖州最优质的公园在哪个板块？最密集的优质教育资源集中在哪个板块？最多的行政单位扎堆在哪里？全市最具有代表性的人文资源又在哪里？

这一系列的答案，都一致性的指向一个板块，仁皇板块！

楼市购买力的特点之一，就是人群跟着优质公共服务资源走，哪个板块有最多、最优质的公共服务资源，购买力就在哪个板块集中释放，那么这个板块也就具备持续性的楼市吸引力。

我们要明白，房产价值的一个方面的体现，就在于这套房子所承载的户籍的含金量，而户籍的含金量又取决于与户籍挂钩的公共服务资源的优劣。

所以，综合来看，仁皇板块优质的公共服务资源，带来的是持续性的楼市吸引力和房产附加值的提升。

其次，仁皇板块相比其他板块，土地的潜在供应量相对有限，尤其是优质地块的供应量，极其有限。

仁皇板块大量的土地，被用在了公共服务资源上，比如大型的公园，行政机关总部、教育机构、人文场馆，等等。

仁皇板块一方面是要打造宜居型的滨湖城市样本，所以在板块规划上降低了土地出让的容积率，提升了环境的宜居性和居住的舒适性，但这会导致住宅供应量的下降；另一方面，公共服务资源的大面积扩张，让仁皇板块本身就不多的土地资源，尤其是优质宅地资源，在今后的板块发展中，变得极为稀缺。

这两方面都会导致，仁皇板块在今后的板块发展中，一手房的供需关系，始终处于紧平衡状态，这从仁皇板块房价的逻辑结果来看，就是：房价易涨难跌。

但是要注意，这是仁皇板块楼市发展的长期趋势，并不代表每一个楼市发展阶段都是如此。毕竟，楼市具有强烈的周期性特点。这也只能说明仁皇板块，相比湖州其他板块，更具备房价上涨的动能和潜力。但不能由此判定，仁皇板块房价会一直上涨，楼市周期性的特点，是指房价有涨的时候，也有盘整的时候。

当仁皇板块处于楼市盘整阶段的时候，对于普通购房人来说，会是最佳的介入时间点。不过目前尚未看到这种迹象。

第三，仁皇板块后续仍然有利好因素出现，会继续强化板块的价值预期。

老仁皇板块，经过十多年的城市经营，居住氛围浓厚，入住率很高。而且从区域位置和交通条件上看，离市中心在交通上十分便达。但是目前老仁皇板块缺乏的是商业配套，如果能在商业配套上完善，仁皇板块的价值会再一次凸显。

从规划上看，老仁皇板块目前就有几个社区级商业项目正在施工阶段，一旦商业项目落成，甚至，只需这几个商业项目开工信息被广泛传播，仁皇板块的房价就会有向上突破的可能性。

对于仁北板块，既有像爱山小学和第五中学这样的优质教育资源的支撑，又有奥体概念的影响，另外随着将军山公园的开工建设，周边的生活和商业配套会逐渐完善，市场的预期也会得到强化，房价的基础更会被夯实。

如果老仁皇板块的房价出现异动上涨，那么在楼市处于上升期的阶段，必然会对仁北板块的房价产生正相关联动效应。

另外需要注意一个现象，湖州目前各大板块一二手房的价格倒挂现象，最明显的是仁皇板块，这说明仁皇板块，是市场认可度极高的板块，但由于一手房销售价格的行政管制，所以才出现了一二手房价格的倒挂现象。

第四，仁皇板块是湖州区域认可度最高的板块，没有“之一”。

从仁皇板块的购买力人群分析，不管是湖州传统意义上的财富地区，比如织里和南浔，又或者能源新贵地区，比如长兴，还是离环杭都市圈较近的德清、安吉，都有相当一部分购买力，对仁皇板块情有独钟。

这部分购买力，要么是看中仁皇板块突出的教育资源，因为湖州家庭很看重子女的教育；要么是经商和从政的固有观念，因为仁皇板块在湖州城市行政区划中，实际上的“中心政务区”的概念，对湖州三县两区的政商两届精英，有极大的吸引力，置业需求中的社会地位属性在强化。

很多时候我们会比较仁皇板块和东部新城板块，我的观点是：仁皇板块是全市的仁皇板块，而东部新城，是织里的东部新城。这两者之间的楼市购买力吸引力半径，是完全不一样的。

第五，仁皇板块是目前湖州楼市，为数不多的，有一二手房价格倒挂现象的板块之一。

先来分析一下，仁皇板块为什么会产生一二手房价格的倒挂现象？

2017年湖州楼市的情况是：一手房的库存量极其有限，而楼市需求又旺盛，大量购房需求被挤压到二手房市场抢购房源；另外，各版块限价房的出现，又刺激了二手房房东的心态，二手房价格出现跳涨行情。于是就出现了大范围的，二手房价格明显高过周边的一手房价格的，一二手房价格的倒挂现象。

不过，自从2017年6月28日开始，湖州土地市场大规模推地，通过提升供应量的方式，来平抑房价。时间到了2018年5月份，湖州各大板块的一二手房价格倒挂现象，基本都消失了，但是唯独仁皇板块，依然存在一二手房价格的倒挂现象。

分析其中的主要原因，有两点：

第一，仁皇板块聚集了大量的优质资源，对购房人不仅具有持续性的吸引力，而且楼市需求在时间节点上，呈现出规律性的集中爆发的特性。比如，每年的新生报名季之前，会有大量的购房人求购学区房。

从这个角度来看，如果短期内，在仁皇板块有置业需求的朋友，不要等，看中合适的房源就可以入市了。因为仁皇板块目前还看不到价格将要调整的迹象。

第二，相关部门对一手房销售价格的行政管制，压制一手房的销售价格，但是二手房仍然按照市场化的原则进行定价，行政力量无法进行干预。目前看过来，相关部门对房企销售价格管控最严厉，或者说，板块价格上涨压力最大的，是仁皇板块和凤凰板块。

从这个角度来看，如果短期内，在仁皇板块有置业需求的朋友，尽量选择一手房，不要选择二手房。要知道，在一二手房价格倒挂的板块，买一手房，相当于政策在给你送红包。

接下去，我讲解一下仁皇板块的楼市发展趋势，以及我们购房人可以采取的购房策略。

趋势一：仁皇板块在2018年的土地拍卖行情中，在各种因素的作用之下，核心区域的地价，具备向上突破的可能性；非核心区域地价，将被提升，并维持在高位区间。

相对应的购房策略，我建议：重点关注光明御品的排屋和多层洋房，以及祥生群贤府的多层洋房。因为仁皇板块排屋和洋房价格的继续走高，是大概率事件。

另外，种种迹象表明，各类公共服务资源正在往光明御品项目周边汇集。这对将来房价的走高，能起到市场支撑作用。

还有，光明御品和群贤府，都是毛坯房销售，仁皇板块已经不大可能再出太多的毛坯房了。因为仁皇板块具备价格上涨的动能，房企为了绕开销售价格的行政管制，获取更大的利润，采用全装修房销售，是一个必然选择。

趋势二：仁皇板块楼盘的整体品质会得到一个提升，楼市产品线会更为丰富。

目前看来，仁皇板块的精装修标准在提升，比如大家云锦，融创湖州府。还有，碧桂园的新项目，为了取得差异化的竞争优势和定价权，极有可能引入仁皇板块目前没有的新产品线。目前看来，仁皇板块很有可能会成为湖州楼市品质第一板块。

相对应的购房策略，我建议：如果是刚需，支付能力有限的朋友，尽量在奥体公园和将军山公园周边，选择相对价格比较低的高层产品。但是请注意，根据开发商的定价原则，和相关部门的销售价格管控，目前千万不要选择价格过高的房源。

如果支付能力比较强，而且对居住品质有一定要求的朋友，可以在这个范围内，选择多层洋房。可以重点关注：大家云锦和九莲的多层洋房，尤其限价销售的九莲，具备强烈的投资价值和较高的居住舒适性。

趋势三：仁皇板块100㎡以内的小户型房源的供应比例会增加。

随着仁皇板块整体楼市价格的提升，和信贷政策收紧后对大户型房源去化阻力的加大，部分具备后发优势的开发商，在产品结构上进行了调整，增加了小户型房源的占比，比如在90平米左右的房源供应量，在保利堂禧这个项目中得到很大的体现。也考虑到当时这个地块是保利地产为了平抑之前地王项目，所采取的“平前仓”拿地策略，楼面价只有6578元。而且，后期财务成本过大，房企对前期首开的去化要求比较高，所以，我推测，该项目首开的价格不会过高。

相应的购房策略，我建议：如果是刚需首套人群，建议可以重点关注保利堂禧项目中，价格比较低的小户型房源。根据目前板块行情分析，小户型的一手房项目中，保利堂禧项目，应该是最后的价格机会。

最后，我给大家提一个醒，今年接下去的时间里，仁皇板块会有大量新盘入市，比如，碧桂园的新项目、保利的堂悦和堂禧、信业的项目、大港御景新城和赞成名仕府的最后一批房源。此外，5月31日，仁皇板块还有大体量地块进行拍卖，所以我们购房人不要过于焦虑，下半年仁皇板块的选择余地，还是挺大的。

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