新形势下中国的房产有哪些商机 | 看见未来201806期回顾
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进入2018年，中国房地产市场站在政策与需求的十字路口，未来将如何演变，是巨变的前夜还是新生的黎明？
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素材整理自：看见未来中国企业云峰会
英盛网订阅号（ID：yingshengcom）编辑作品
2018年春节过后，全国有30多个城市陆续出台各种政策，包括限购、限贷、限售等等，很大一部分是针对2017年“317”新政的各种收紧以及延续。在此情况下，中国房地产还有哪些值得挖掘的商机？
当前中国房地产市场形势
7月5日，央行宣布实行定向降准，这是今年的第三次定向降准，大概会向市场释放七千亿的流动资金。此前，有传言国开行叫停“棚改”，随后国开行发布声明：没有授权任何人、任何媒体发布叫停“棚改”的消息。
从2014年国家提出了PPP计划，各个地方政府进行基建可以贷款，地方商业银行可以用此债权向国开行进行抵押贷款，支持地方基建投入。持续到现在，大概四年多的时间，全国许多城市的基建做得热火朝天，“棚改”尤甚。
对应的，房价从2015年开始上涨至今，由一线城市蔓延到二线城市，再到三线城市，可以说全国所有城市受到波及，房价都在疯狂的上涨。从2016年的“930”，到2017年的“317”，再到今年的全国30多个城市收紧政策，对于一线、强二线城市来说房价已经开始走向稳定。
进入稳定期后，房产投资人及大批资金进人一些地级市、县城等，这样就造成了当地房价相应上涨。另一方面，“棚改”工作的推进也促使三四线城市、县城房价上涨，棚改后的货币安置计划，用安置款购房推动当地房价快速上涨。
商机一
利用房产税征收时间差
做房产配置
区块链的火爆跟其在融资领域的应用是分不开的。区块链在融资领域的应用与传统的VC（风险投资）融资的区别体现在：
房地产经济即将进入下半场
在当下全国房价普遍居高的形势下，未来中国的房地产整体将会发生改变。房地产市场即将进人下半场，就像现在的欧美、日韩等发达国家房地产市场一样，是以租金回报为主的市场，而并不是像今天的房地产一样是以房价上涨为主的市场。进人下半场后房地产市场是以租赁为主，而不是现在通过房屋交易这种形式了。
近期，北京推出了一个全国的房地产监管平台，这将是进入下半场的一个契机。住建部也公布了全国房地产网上登记即将完成，统一联网，个人名下所有房产将一目了然。
房产税征收前的投资机会
有人担心届时将会出台房产税政策，房产税征收是肯定的，但是并不是现在，征收也会由一线城市往二三级城市蔓延。今年的十九大已经明确，房产税立法先行，先立法，然后因城施政，根据每个城市的实际情况来进行征收。
从现在到未来征收房产税的这一段时间，以及各城市征收房产税的时间差，就是一次商机，一次做房产配置、房产投资的机会。
房地产行业商机很多，从开发商、房产持有者，从二手房中介到房屋租赁都是商机。比如，最近比较火的房地产平台“贝壳找房”，这个平台起步的契机就是因为中国的房地产行业即将进入下半场。在未来会有很多资本去做房地产平台，在这个领域分得一杯羹。
普通大众参与这种平台投资建设比较困难，但是可以去找一些房价不是很高、有发展潜力的城市进行资产配置。但不要选择一些县城，尤其靠棚改推动的县城。因为我们做资产配置投资的是未来，现在的房价上涨并不代表未来会上涨。
如何选择一个城市进行资产配置？
此时要考虑的是买了房子，未来有没有人接手。这要根据城市未来的人口流动状态是流入还是流出来做判断。流出状态的话，未来购房需求就会减少，房屋接手将面临困难；如果这个城市未来人口是流入状态，那其购房需求就会增加，房屋出手的几率就会增大。
而判断一个城市的人口流动状态，需要考虑城市自身有没有“造血”能力，只有具备造血能力，才有可能形成“吸血”的状态。这个城市有没有产业、有没有资源，来吸引高端的人才和大众进入；当一个城市具备了和行业、职业相关，和未来的发展相关的资源、产业，它就有“造血”的能力，其未来人口流动状态就是流入。
相应的，城市资源会越来越丰富，需求也会呈现增加状态。选择这样的城市做投资，出手容易，回报也必定可观。
房产投资中需要考虑的问题
在选择房产投资过程中，需要注意政策因素，规避一些概念型政策。因为这类政策首先是一个概念，能不能形成市场规律，能不能具备“造血、吸血”的能力，能不能做到资源集中、产业集中，都是未知数。
哪怕未来这些都能实现，但何时实现，时间因素又是另一大问题。做房产投资有一个很重要的影响因素就是时间，时间越长，投资回报率越低。
还有资金安全问题，能不能及时退出，以及退出时间的长短，都会影响资金安全。政策风险、资金压力风险等问题也都需要考虑。
举个例子，2015、2016年的“自贸区”概念，不少人去追逐，但近一两年已鲜有人提及。中国最早的两个自贸区试点城市上海、天津，到现在还没有完全形成市场，没有做起来，更妄论其他城市。虽然房价确实涨了，但投资后是否容易退出？
概念有了，缺乏人才，缺乏需求，什么时候形成市场规律谁也不知道。我们必须选择有产业和即将形成产业的城市，这样的城市未来发展是比较明确的，是可以形成市场规律的。政策会推动市场规律，形成市场规律的地方，肯定会有政策顺水推舟；但概念性政策能否形成市场规律就是未知的。
商机二
一线、强二线城市长期持有房产，
依托租金回报
一线、强二线房地产的优势在于稳定性，有产业，有市场，有需求，有政策。这些城市房价已经很高了，未来房价肯定也会涨，但上涨的速度会越来越慢。从房价增值的速度来讲，一线和强二线城市不如一些二线、强三线城市或者一些有新兴产业、新型资源的新发展的城市，比如西南部分城市、粤港澳大湾区的二三线城市。所以，其商机来源于即将进入的下半场——租金回报。
这些城市目前的租金回报是偏低的，但随着房价上涨速度越来越慢，租金回报会越来越高。因为租金每年都在很平稳的上涨，未来还会持续。
靠租金回报在一线、强二线城市是比较适合的，因为这样的城市会优先进入下半场。需要注意的是，我们的目光不能放在三五年的租金回报上，而是要做好长期持有的打算，时间越长，租金回报率越高，这跟房产增值回报率是相反的。租金回报要考虑的时间是七八年起步，甚至更长。
商机三
房产周边产品
去年国家在研究房地产基金，中央经济工作会议、住建部关于中国房地产的专项会议都有提及。目前中国并没有真正的二级市场房地产基金，即租赁市场基金。
今年保利地产在上海上交所申请了一只基金，这可能是未来的一个趋势。在发达国家，二级市场的房地产基金已经很成熟了，而我们国家现在还是摸索阶段，目前仅上交所、深交所各有一只基金。
租赁市场基金是开发商持有整栋楼的产权，用其进行产权收益的外放申请基金，基金回报来源于产权（房产）的租赁。这会是很大的收益。
地产基金板块，未来会成为趋势，越来越多的开发商或二级市场企业将会进入。其收益回报也会很高，在欧美地区大部分地产基金的年化收益率在百分之六左右。
目前尚处于摸索阶段，进入该领域的以大的开发商为主。大家会觉得不稳定或者回报率低，但恰恰是因此才出现了投资机会。所以，可以关注那些持有产权进行基金上市的房地产开发企业，发现机会后可考虑长期或短期持有。
对于中国未来房地产发展，可以明确的是，房价涨是肯定的，只是区别于过去“闭着眼买、闭着眼涨”的情况。未来，投资选择不佳的话，回报率低、不挣不赔甚至赔钱，有些县城的房价还会下降，这些也都会有可能。
最后，刘常青老师就学员提出的房地产市场未来发展及投资项目的选择等有关问题进行了作答。
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