探讨 | 如果房中曾发生过杀人案，卖房时是否要透露？

来源：澳洲广角镜

“迷人环境中的豪华住宅。四间卧室。两间浴室。发生过谋杀案。”

售房广告是不是应该这样写？如实把房内发生过的死人事件告诉买家？

对此，各州有不同的规定与要求。但是有些房地产中介要求做的更透明一些。昆士兰州目前正在对有关法律进行重新审定。

如果你正在找寻房子，那么在广告上你一般看不到这类污点信息。这是因为房地产经纪人不会自动告诉潜在买家有关在房产内过去犯下的罪行，即使这些罪行耸人听闻。

在房地产行业中，这种住宅被称为“污名房产”，因为这样的房产使人们不太乐意接受。污名化的房产包括发生谋杀和死亡或其它犯罪或不幸事件的房屋，以及被认为闹鬼的房屋。

关于这样的事情是否在售房广告中披露，这是法律上的一个非常模糊的领域，人们的意见存在分歧。

但是，这样的房子，往往会降低价格，因此也可以对买方有利，如果你是潜在的买家，你应该记住一些事情。

有多少人住在“谋杀之房”？

最近，澳洲的谋杀案数量每年约有220起。其中一些罪行是在家中发生的，但几乎无法估计有多少所谓的“谋杀案”。

阿德莱德房地产经纪人Robin Turner表示，他相信全国各地“成千上万”的人都没有意识到，他们住在曾经发生过谋杀的房子中。

“有些人不在乎。他们只是把它视为生活居住的地方。如果他们得到一点折扣，对他们就有好处。”

但昆士兰房地产协会（REIQ）表示，近年来买家对污名房产的认识不断提高。

REIQ首席执行官Antonia Mercorella说，有些人对住在死过人的房中感到不安。

“越来越多的房地产经纪人正在向我们提出这个问题，希望了解他们应该如何从法律角度处理这个问题。”

什么时候发生的问题？

悉尼的Sef Gonzales案件强调了当一个严重犯罪地点的房子进入市场时买家、租户和卖家可能面临的问题。

2001年，Gonzales在North Ryde的家中杀死了他的父母和妹妹。Gonzales于2004年被判处终身监禁，不久之后，他的房子再次成为头条新闻，当时它被卖给了一对没有被告知房子中所发生的事情的信奉佛教的夫妇。

面对媒体的压力，房地产公司LJ Hooker偿还了8万澳元的首付款，两名房地产经纪人被新南威尔士州公平交易办公室处以罚款。

新南威尔士州政府表示，这是“第一次”这样的处罚，“是因为误导性行为促销房产”。这个案例还导致了对法律的重新审查。

2012年，在南澳，Snowtown银行，即臭名昭着的“酒桶中的尸体”案件中心的建筑物，卖给了一对知情的人。一个著名的房地产网站上的广告鼓励潜在买家“购买一块澳洲历史”，并指出该建筑被用作电影Snowtown的场景。广告说，那里发生过非法的活动，提请潜在买家在出价前去了解那种非法活动的性质。但广告并没有说明1999年在那里发现了八具尸体。

法律如何说？

澳洲的物权法是在各州规定的，但各州之间存在相似之处。基本规则传统上是“买家当心”。这一长期存在的原则意味着买方有责任调查财产的潜在缺陷。

Mercorella女士说：“房地产经纪人既有普通法又有立法义务，可以为客户的最佳利益服务，并且可以让客户获得最优惠的价格。”

代理商也有责任向购买者透露某些事实，即使法律倾向于笼统地表达。例如，在新南威尔士州，房地产经纪人隐瞒房产的“重大事实”是违法的。

新南威尔士州房地产研究所首席执行官Tim McKibbin说：“但我们并不确切知道什么是重大事实。我们一直在猜测。”

“房内是否曾有人死亡？我不知道......是否曾有人离婚？我不知道。我也不知道该物业附近的犯罪活动是否也会影响该物业。”

他说，例子可能包括附近有药物实验室或该地区住着儿童性犯罪者。

应该告诉买家什么？

在昆士兰州，正在对有关法律进行重新审议。

该州的房地产研究所正在推动强制披露污名房产，部分原因是为了保护代理商免受潜在的法律诉讼。

Mercorella女士说：“我们的观点是，披露需要在一个人签订具有法律约束力的合同之前进行。”

“我们并不是说你需要向整个世界宣布它，但肯定是在一个人承诺购买之前。”

然而，昆士兰科技大学财产法专家Sharon Christensen教授表示，强制披露有关房产中的谋杀案可能会产生比解决的更多的法律问题。

她说：“当你在立法时，你必须能够清楚地定义你所谈论的主题说什么。”

她表示，如果连轻微的犯罪也要披露的话，那么房产的价值有可能会受到影响。

她说：买家保护自己的方法是在购买前询问“代理人及其法律顾问许多问题”，因为代理人有法律义务如实回答问题。

如果闹鬼怎么办？

一些学术论文将鬼屋作为污名房产的一个例子。对许多人来说，这是一个不值得一提的话题。

Christensen说，报告的鬼案非常罕见，但通常发生在美国。她说：“这是一个极端的污名房产，最终，这确实是一个主观性的问题。”

房地产经纪人Robin Turner不记得有人曾经在他在非常非常漫长的职业生涯中问过他关于骚扰或鬼魂的问题。

Tim McKibbin说，但是，无论是否不值得一提，幽灵的问题偶尔会给房地产经纪人带来麻烦。“最近有人投诉一名房地产中介，因为他们没有通知租客房产是闹鬼的。”

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