【原创】威海楼市（三）威海的真实人口流入情况很不乐观

【写在前面】又是一个疯狂的五一！威海所有的楼盘，无论市区，还是相对偏远的荣成、乳山及南海，大多数楼盘都销售火爆。外地人很多，尤其青岛限购限售之后，威海被瞩目的程度变本加厉。财大气粗的炒房客一掷千金，曾经像买白菜一样买房的场景再次出现。本地人也被震惊了，无论是刚需还是改善型需求，在看不到天花板的房价走势前，很难冷静克制，也被裹挟着加入了抢房大军。火爆的行情，持续了整整一年，并未消停，也看不到终点。作为威海这一波行情的见证者及参与者，作为一个有坚守、有良知、有独立见解的自媒体平台，我们还是希望发出一些不一样的声音，尽管这个声音在行业内显得不太和谐，甚至会直接影响到我们的收入来源。

人口净流入：威海的城市人口吸引力被严重高估了

关于房产行情走势的判断依据，业内流传一句话，“长期看人口、短期看金融”。

一地房价长期表现，主要看人口的流入、流出以及年龄结构，这是决定一个地方房价长期走势的最重要因素；短期看金融好理解，因为利率和杠杆的调整使得居民购房支出提前或是推迟，比如最近多地提高首付款比例，30%首付调高到50%，杠杆便直接从三倍降到了两倍，按揭利率从85折调高到1.1倍，三十年期限的100万贷款便要多支付近三十万。关于按揭贷款的账容易算，但很多人不会算或直接无视。事实上，威海的房价，若考虑到资金成本整体走高的因素，毛估估房价涨幅在去年基础上还要再上浮个10%。毫无疑问，利率价格及杠杆的变化，不仅会显著影响刚需选择，更会直接冲击炒房者的杠杆规模及资金成本，一旦风吹草动，便是不可承受的暴击之痛。“炒股灭穷人、炒房灭富人”的历史故事建议百度了解一下。

金融因素很重要，尤其重要，但对于陷入情绪性疯狂的威海购房者来说，那都不是事儿，所以咱也就不展开来说了。还是回到人口因素，看看宜居城市的威海，究竟吸引了多少外地各色需求人群。在展开这个问题之前，先来看看全国人口净流入数据的最新统计情况。

根据中国的客观人口体量，人口增量的分水岭可以以10万为标志。也就是说，当年人口净增加超过10万人的城市，可以算作是人口流入的热门城市；人口净增加超过20万人的城市，属于人口吸引力非常强势的城市。

上图是2017年全国主要城市人口变化情况图。从表中数据可以发现，广州和深圳地区的人口吸引力，可谓是两枝独秀，年度人口净增长加在一起突破了110万。放眼全国，这是令无数城市都无比艳羡的成绩。尤其是在中国总体人口增速放缓，人口流动规模放缓，以及二线城市纷纷出台政策抢人的背景下，广深二城的表现令人感到惊讶。

广深这两个人口超级吸引机之后，人口流入较突出的是杭州、长沙、重庆、宁波、成都贵阳、合肥等近几年来得益于国家宏观政策向二线主要城市转移，红利期全面开启的热门城市。重庆、成都、长沙、武汉等城，目前人口的增长情况中，一般认为原来的本省居民外出回流比例较高。而杭州则得益于互联网行业的吸引力，能够对广大的省外人口形成相应的吸引力。随着近两年的人口持续大量流入，这些城市房价也经历了快速增长。与此形成对照的是，2017年度京沪二城的常住人口出现了负增长情况，坊间分析认为，一方面是京沪二城持续对于产业升级（落后产业淘汰迁出），人口疏散（集中加强合租房管理），另一方面是新一线城市利好的政策和逐渐提升的薪资水平。京沪二城的人口减少，是完全可以理解的。

青岛作为山东省内人口流入规模最大的热门城市，2017年净增量也只有8.6万人，而这一指标对应2016年数据为10.7万，增量少了整整两万人，而这还是在青岛超级项目工程不断且即将召开举世瞩目的上合峰会的背景下出现的。再将目光从青岛扩展到整个山东，你会发现，山东全省人口增量降幅之大，更是让人大跌眼镜。下面这张图是2017年全国各省人口变化情况。

从上图数据可以看出，广东、浙江依旧名列省域人口吸引力的前两位，但与此同时，部分省份的人口增长情况，相比2016年已经出现了回落情况。其中，山东、河南、四川、湖北、天津等地2017年的人口增量，同比2016年增量下降超过10万。这里尤其要提一下山东，2016年省域人口增长近100万人，2017年增长则回落至60万人，降幅多达40万人。除了新生人口的大小年问题外，山东怎么了，可能是接下来几年中国区域经济的一大关注重点。年初罕见的省委书记公开反思山东经济发展，以及全省范围关于山东落后了的大讨论，印证了山东经济的确面临着一些十分棘手的问题。

顺着青岛、山东，看看作为世界级宜居城市的威海，在人口流入方面，是否有一些不一样的表现，或者在全省面前独树一帜？

《2017年威海市国民经济和社会发展统计公报》显示，2017年末全市常住人口282.56万人，其中，城镇人口187.79万人，比上年末增加4.54万人，貌似很好，但注意增加的是城镇人口，这主要得益于各地城镇化进程中户籍改革因素，更公允一致的数据还是要回到全市常住人口增量。《2016年威海市国民经济和社会发展统计公报》显示，年末全市常住人口281.93万人，其中，城镇人口183.25万人，比上年末增加6.07万人。所以，2017年，威海常住人口实际只增加了0.63万人。对，你没有看错，威海常住人口去年仅仅增加了6300人！并且，增幅仅为0.22%，不仅低于青岛的0.93%，甚至远远低于全省的平均水平0.59%！！没有比较就没有伤害。那些信口雌黄说威海人口吸引力越来越大的路人，你确定不是在忽悠？

更进一步，再深入考察另外两组趋势性指标。一个是威海人口的自然增长率变化，另一个是威海常住人口的趋势性变化。

从趋势图可以发现，威海的人口自然增长率已经长达15年负增长，直到二胎放开后，由于威海本地家庭生育意愿很强，人口自然增长率才开始转正。与人口自然增长率表现同步，剔除区域行政区划调整等因素，威海常住人口数量也常年保持均衡或负增长，直到2016年才有所好转，但增量及增幅都极少。但是，值得注意的是，威海常住人口的城镇化率提升很快，从2000年的不到50%迅速提升到2017年的近70%，而且势头不减。这种数据背后的反差，不是来自于外来人口流入，恰恰得益于本地加速推进的城镇化进程（农村户口的城市化迁移），而城镇化进程中被各地政府用到极致的棚改拆迁的货币化安置手段，在威海也被有效执行，并直接推动了这一波行情。解释一下棚改货币化安置，即国家通过提高货币化安置比例，让拆迁户拿到赔偿款直接去买房，帮助这些高库存楼市去库存。与过去实物安置为主或者实物货币并重不同，大幅提高货币化安置比例实际上是一种“透支需求、延迟供给”的做法。实践已经证明，推进棚改货币化是去库存的有效手段，根据中国房地产研究会统计数据，棚改货币化安置已经占全部城市的50%，有些地方甚至达到70%。

最后，需要提醒威海购房者的是，今年初山东省住房城乡建设工作会议明确提到鼓励棚改、拆迁实物安置，取消货币化安置奖励。

这个系列文章作了很多数据分析，引发了不小争议。不过，关于威海楼市的现状，即便在各项指标上已经存在一些泡沫，但从长期来看，威海房地产市场依然存在巨大投资价值及差异化投资机会。看似矛盾的结论背后，隐藏着深刻的投资哲学及市场规律。且听下回分解！

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本文内容原创于威海那点事 作者：海客谈瀛洲

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