从咸阳小学生在校人数来看房产投资价值
“你觉得咸阳房地产有没有泡沫？”这个问题是瑞果网董事局主席寇海水先生近日抛出的。
寇主席也把这个问题抛给了我，让我说说看法。
我们暂且先不下结论咸阳楼市是否有泡沫，我们先从各方面客观看一下目前咸阳楼市的真实情况。
✎楼市泡沫
楼市泡沫是指房地产价格高于实际应有的市场价的现象，这种现象多半是由于片面追求房地产的高利润而被有意或无意的造成。
什么是楼市泡沫，用一个比喻：粉丝也卖鱼翅价，就可以说明这种现象。
泡沫最终是连粉丝都变成了鱼翅的价格，而不是鱼翅是鱼翅、粉丝是粉丝。如果供不应求让石油或黄金的价格上涨，并不能证明资产价格过度溢价。
——来源于百度百科
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咸阳房价：1年上涨58.23%
像西安一样，咸阳官方也一直没有公布咸阳的真实房价。
在此，我们以王老板的咸阳搜狐焦点每月公布的楼市报告数据为准，看一下过去一年时间里咸阳房价涨了多少。
咸阳搜狐焦点的数据显示，2017年3月份咸阳新房成交均价为4518元/㎡，随后一年时间里一路上涨、从末下跌，到了刚刚过去的2018年3月份，咸阳新房成交均价已经上涨到了7149元/㎡。
这意味着，过去一年时间里咸阳新房成交均价涨幅高达58.23%！在这个涨幅面前，即使是同样处于房价上涨周期的西安老大哥，在咸阳面前也自叹不如。
过去一年咸阳房价的上涨，源于以下几个方面的因素：
1. 融创观澜壹号、恒大帝景这两个精装盘的入市，将咸阳房价拉升到8字头的同时，拉高平均成交均价。有数据显示，咸阳融创观澜壹号2017年销售额17亿元。恒大帝景的数据虽然没有看到，但保守估计恒大帝景的销售额也在7、8亿元。这两个项目的销售额基本在25亿元左右，占到2017年整个咸阳新房市场销售额的1/3左右，对于成交价格的影响可想而知。
2. 融创观澜壹号、恒大帝景带动周边楼盘价格上涨。当融创观澜壹号、恒大帝景将咸阳房价拉升到8字头的时候，接下来出现的便是这两个楼盘周边的楼盘跟风涨价，主要集中的高铁板块和高新板块。周边楼盘涨价的理由是：融创、恒大都卖8000多了，我们凭什么不能卖6000多、7000多？
3. 西安限购后，部分投资客外溢至咸阳。西安的限购，再加上关于西咸一体化的舆论炒作，部分在西安被限的投资客开始将目光瞄向咸阳，开始到咸阳扫货。
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投资下滑！小学生在校人数下降！
有意思的事情是，与过去一年咸阳房价大幅上涨同时发生的是，咸阳的房地产投资出现持续下滑、小学生在校人数持续下降、人口增长缓慢！
房地产投资方面，从2015年到2017年，咸阳房地产开发投资额已经连续3年出现下降，这说明过去3年地产商在咸阳的投资热情并不高。
另外，衡量一座城市房产投资价值的重要因素就是人口增量。
由于目前各大中心城市的流动人口数量庞大，常用的数据如户籍人口、流动人口、常驻人口等都不太容易真正反映出一个城市的人口数量。
小学在校生人数，是“数人头”统计出来的，不是抽样调查出来的，更不是估计出来的，所以更接近实际情况，因而是考察一个城市人口增减的重要指标。因而“判断一座城市的房产有无投资价值，可以先参考小学生数量增长情况”。在小学生数量下降的城市投资买房需谨慎。
咸阳的情况是，从2011年到2016年，咸阳小学生在校人数一路下降，从38.65万人下降到了30.73万人。
虽然此前我已经有了心理预期，但当我费尽千辛万苦将每年的咸阳国民经济和社会发展统计公报中的数据翻出来看时，看到这个数据还是吓了一跳。
请大家打开脑洞思考这一现象吧。
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大西安发展？更多人口流向西安！
在咸阳投资买房，必须思考的一个问题是谁来接盘。当咸阳小学生在校人数持续下滑时，只能期待外来人口的流入。
而吸引外来人口流入一座城市最重要的因素就是就业机会。
但是，从就会机会层面来讲，距离咸阳更近的西安显然更具有吸引力。再加上目前西安在二线城市中的抢人大战，只能吸引更多的人口流入西安。
很多人一定会给出的理由是大西安发展、西咸一体化。
从一定意义上讲，大家是期待西安的发展能够辐射、带动咸阳的发展。但是，当西安自身还没有发展起来，距离同等二线城市还有很大差距的时候，西安要想带动咸阳发展只能说有心无力。
至于西安的产业转移，首先承接西安主城区产业转移的一定是西咸新区、高陵等区域，其次才能轮到咸阳。只有扎实的产业基础形成更多的就业机会，才能吸引更多的人口流入咸阳。只是从目前来看，这个方面还有很长的路要走。
因此，我一直给购房者的建议是：投资买房的话还是要选一二线城市。具体到西安，那就是首选西安限购区域，其次为不限购的沣东、沣西以及高陵。
至于在咸阳买房，如果是自己住，那没办法，多贵都得买，因为你要住。如果是投资的话，投资咸阳不如选择与咸阳一河之隔的沣东、沣西。但在这个过程中，也要区分“粉丝”和“鱼翅”，有的楼盘是货真价实值那个价，是真正的“鱼翅”；有的楼盘则只是跟风涨价，过度溢价的“粉丝”。返回搜狐，查看更多
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