2017武汉商业格局生变 2018怎样靠商业赚钱

2017年是住宅市场持续火爆的一年。但与此同时也是武汉商业实现转型升级和稳步增长的一年。据统计，武汉去年共有约12家大型商业体开业，而从商业销售来看，也迎来丰收的“盛宴”。

在亮眼的数据背后，则是武汉商业在城市经济、人口增长等快速发展下，消费需求变化给武汉商业格局和发展带来的机遇和挑战。

2017武汉商业销售增长21% 远城区新兴商业需求爆发

亿房研究中心数据显示，2017年武汉商业成交167.91万方，同比增长21.0%；成交金额264.06亿元，同比增长19.1%。自2015年来，随着武汉城市经济发展及人口的增长，武汉商业需求增幅明显加快。

数据还显示，2017年武汉商业供应208.38万方，同比增长10.1%。从近年来武汉商业供求情况看，销售增幅大幅高于供应增幅，表明武汉商业去库存情况良好，武汉商业供求关系正快速转变。

从区域分布来看，随着人口外溢速度加快，东西湖、沌口、黄陂，蔡甸、关山和汉南等远城区和新城区商业发展和需求大幅增长，且多为填补区域商业空白。

从区域占比来看， 三环内主城区占比降至53%，主要以后湖、古田、南湖、四新、关山等新城组团、新兴商圈和社区商业为主。而三环外远城区商业销售占比增至47%，主要以东西湖吴家山、金银湖、黄陂盘龙城、汉口北、沌口、蔡甸后官湖、江夏等区域为主，此外，汉南商业需求增长较快。

消费半径大幅缩减社区商业成最快增长极

数据显示，2017年，社区商业/住宅底商成交93.27万方，占比高达58%，其次是综合体/购物中心销售44.52万方，占比30.4%。

城市配套服务及运营日渐成为房企新的利润增长点，这也与中国街区制规划相一致。同时，通过租售代理、托老托幼、定制物业及生活服务等城市配套服务与运营，在社区形成半封闭式的微小经济体。开发商盈利空间从短期的开发租售阶段扩展至社区全寿命周期。因此，以万科为代表的开发商逐渐转型城市配套服务商。

开发商对于城市配套服务的开发和运营极大增加了社区商业的需求。但是，早期的盒子商业并不能承担日益多元化的服务功能。因此新开发和配建的楼盘商业建筑形态也日趋多元化。特色商业街、中小型购物中心和底商的混合形态社区商业日趋增多。

另一方面，在电商和时间成本压力下，以居住地为核心的消费半径也大幅缩短。也导致社区消费和商业需求的升级和拓展。据调查40%的消费集中在步行5-10分钟步行半径内。

“一站式消费”下沉 区域性小型商圈成最快增长极

区域性小型商圈是区域主力商业和多个开放性社区商业的组合。是街区制和开发商城市配套服务资源的整合。上述调查也显示，约70%的居民消费集中在30分钟步行半径内。

2017年，以古田凯德广场、后湖永旺梦乐城、武汉天地壹方购物中心等为代表的新商业体成为区域性小型商圈的支撑点。同时，高端影院逐渐成为新开购物中心的标配。零售方面，奢侈品牌、潮牌及快时尚品牌表现出较强的扩张势头，并快速向小型商圈下沉。

以新开商业体为核心的新城区小型商圈

区域性购物中心、科技办公、商务观光集散、文旅风情街、公共及共创空间为一体的体验式商业体也正在成为小型商圈的发展方向。尤其是对于配套缺乏的新城区和远城区域来说具有更大意义和作用。

汉口武胜路大悦城、CBD周边葛洲坝龙湖时代天街、武昌滨江商务区的凯德来福士广场、东湖新城和平天街、汉阳中心五里墩华侨城欢乐海岸等大体量商业体在不久的将来建成开业。表明武汉商业持续提档升级的动力仍十分充足。

“消费+旅游+文化+体验”传统商圈突围

居民消费习惯和消费半径的发展，一方面推动社区和街区型商业和商圈的发展；另一方面，也降低了对传统大型商圈的依赖。

此外，同质化也是传统商圈吸引力降低的另一重要因素，解决同质化问题变得更加紧迫。各商家还应更好地从建筑设计、业态配比及品牌落位等方面实施差异化经营策略，为项目创造亮点、制造标签，从而建立核心竞争力并增强品牌价值。

武汉传统商圈与旅游、文化资源组合

目前，武汉传统商圈正在向两个方向发展演化。一个是如唐家墩、西北湖、红钢城、积玉桥包括徐东和王家湾等，已经和正在降级为区域性商圈。另一个方向是以江汉路、汉正街、钟家村、中北中南路、司门口等商圈发展“消费+旅游+文化+体验”的商业文旅复合体,以满足更加多元化的消费和体验需求。

楚河汉街 商业文旅复合体

其中已经完成的是中南中北路的楚河汉街商业文旅复合体，江汉路与周边租界历史风貌区和汉口江滩商业文旅复合体。

江汉朝宗 汉正街商业文旅复合体

正在开发的有长江主轴第一个5A景区江汉朝宗与汉正街的商业文旅复合体。以远洋太古里、归元寺、琴台旅游文化区结合的钟家村商业文旅复合体。

2018年，武汉商业发展依然充满机遇和挑战。但可以看见的是，在武汉高质量城市化和居民消费升级的推动下，武汉商业格局将延续目前的发展态势。

持续关注湖北地产联盟商业观察系列，将从武汉现有商圈的业态分布更新及新品牌入驻情况等方面进行深入分析。

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