【年报】限价竞拍下的2017年，苏州土地市场发生了什么变化？

好地网12月21日讯（研究员 毛睿格）随着11月16日苏州市本级网挂[2017]4号公告的落幕，苏州市区（不含吴江，下同）2017年土拍已全部结束，回顾2017年苏州市区土地市场，在限价竞拍政策下的这一年，苏城土地市场有着怎样的表现？

2016年8月11日，“苏十五条”楼市新政落地，其中在土地方面政策包括如下两点：

1.调整土地供应条件。提高住宅用地竞买保证金和土地出让金首付款比例，竞买保证金由现行的20%提高到30%或以上，首付款由现行的50%提高到60%或以上；同时，缩短土地出让金付款期限，全额土地出让金支付期限调整为3个月内。

2.引导土地出让理性竞价。根据出让地块情况对部分地块设定土地出让市场指导价。土地出让成交价超过市场指导价的所有项目，土地竞得人全额缴纳出让金期限缩短为2个月，逾期支付的，取消竞得资格或解除土地出让合同并没收保证金。同时，提高项目预售条件：土地出让成交价超过市场指导价（不含市场指导价）的，工程结构封顶后方可申请预售许可；土地出让成交价超过市场指导价10%（不含10%）的，工程竣工验收后方可申请预售许可。同时，土地竞价超过土地出让市场指导价25%（不含25%）的，中止网上竞价，转为“一次报价出让方式”进行竞价。在一次报价出让环节，按最接近所有报价平均价的原则确定竞得人。“一次报价出让方式”具体规则另行制订，与土地出让公告同步发布。

新政出台后，苏州市区土地出让一直严格执行该项规定，延续至今年的土拍结束，回顾17年出让情况，新政对土地调控效果显著，苏州市区共成交了38宗宅地，其中相城区和吴中区均为10宗，园区7宗，高新区6宗，姑苏区5宗。平均溢价率为23.2%，最高溢价率达55.26%，而溢价率为0%的地块也有6宗，较去年频频出现超100%溢价率的情况有较大改变。楼面价最高的地块为天健置业所得的姑苏虎丘景区苏地2017-WG-21号地块，楼面价达28860.82元/㎡，远低于去年的楼面价之王——仁恒苏地2016-WG-46号地块（楼面价38745元/㎡）。

新政下的这一年，苏州市场具体表现如何？好地研究院结合苏州国土资源局官网数据和好地数据库相关资料，整理出2017年苏州市区土地市场分析报告，仅供业内参考。

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新政之下，整体地价回落

回顾近5年苏州土地市场情况，苏州市区土地市场在15-16年迎来热潮，楼面均价和溢价率大幅攀升，尤其是16年市场火爆非常，17年在土拍新政下市场明显逐渐冷静，溢价率降低，楼面价回落，且苏州市区土地供应逐渐减少，逐渐稀缺。

据好地研究院统计，2017年苏州共成交38宗宅地，出让面积达246.9万㎡，出让总建筑面积达510万㎡，总成交额约705亿元，楼面均价达13825元/㎡，平均溢价率为23.2%。

从对比图中可以看出，2017年苏州地块成交宗数、成交建筑体量、成交金额相较2016都有较大幅度的回落，比2016年减少了431.8亿元，同比减少38%；但17年较15年之前看，成交楼面价和金额依旧有较大幅度增长，可见虽新政影响使得土地成交遇冷，但整体市场依旧呈上行趋势。

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限价竞拍，现房销售已成趋势

新政出台， 现房销售宅地开始在苏州出现，而今年苏州市区出让的38宗宅地里，现房销售的地块有28宗，占年出让宅地的74%，“现房销售”宅地逐渐成为了苏州土地市场成交的主流。

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非中心板块热度攀升，诞生高溢价

根据好地研究院统计，17年苏州城区成交的所有地块里，高溢价地块中，非中心板块地块溢价明显，例如甪直板块、望亭板块、渭塘板块、青剑湖板块等，多数房企关注，热度攀升显著。

最具代表的数青剑湖板块，今年内青剑湖共出让6宗地块，其中6月13日龙湖所竞得的苏地2017-WG-17号地块楼面价为7100.79元/㎡，溢价率为29.09%，而10月23日出让的五胞胎地块热度大幅提升，所有地块均进入了一次性报价，且参与一次性报价的房企数量惊人，最少的一宗也达到了13家参与，而最热门的一宗则达到了惊人的31家房企参与，最终成交楼面价均超过了23000元/㎡，最高的一宗达到了24104.56元/㎡，板块热度空前。

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外来房企热度不减，8家房企首入苏州

16年苏州城区的土地市场给人印象最深的就是源源不断的外来房企积极拿地，这一现象在17年仍在不断上演，共计8家房企首入苏州，土拍新政的限制下，多数房企对苏城依旧热情不减。

2017年首入房企统计表

首入房企中，天健置业斩获了苏州市区17年楼面价之王，葛洲坝二度出手夺得稀有宅地，金融街则拿下了条件严苛的太湖新城地标，外来房企气势依旧强劲。

这些房企及其项目的进入，意味着房企对苏州房地产市场的未来预期较好，即使在限购政策之下依旧信心十足。

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中海成苏州年度“地主”，金茂夺拿地金额冠军

2017年，在苏州拿地金额最高的为金茂，达到了102.9亿元、而数量最多的殊荣被中海斩获，青剑湖“五胞胎”地块拿下三宗，又竞得湖东一宗宅地，园区“地主”名副其实。

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区域地价差距逐渐缩小，地王价不高

2017年苏州各区楼面价地王之间相差较16年有了明显的缩小，楼面价最高的姑苏区虎丘地块楼面价为28861元/㎡，而新区由于今年内成交地块较少的原因，最高楼面价出现在科技城，仅17667元/㎡。各区地王较16年价格低了不少，政策调控成效显著。

回顾17年苏州市区土地市场，可以用“价格调控渐稳，现房销售成风，房企首入不减”来形容。今年内苏州土地市场供地稀少，较去年出让土地少116万方，为近五年来成交宗数最低的一年，稀缺的供应势必将使得房企拿地变得更为困难，也将让全市后续存量逐渐减少，且由于现房销售地块入市期较长，而今年成交地块中现房销售地块占比极高，未来苏州市场或将因此库存减少，去化周期逐渐缩短。

11月24日，苏州国土资源局发布苏州市网挂5号公告，预计将于2018年1月8日和1月9日出让，18年的苏州土拍已经拉开帷幕，新的一年，苏州市区土地市场又将会有怎样的不同？好地网将持续关注报道。返回搜狐，查看更多