【苏州地价变迁史之姑苏区】备受瞩目的苏州核心

好地网10月5日讯（研究员 毛睿格） 苏州近几年的地产市场可谓“风起云涌”，土地价格发生了翻天覆地的变化。作为苏州核心区域，姑苏区是经济、政治、人文等多中心，吸引了众多房企的关注。本期，好地网将讲述近年来姑苏区房地产市场的变迁历程。

一、关注度居高不下，地价飞速上涨

姑苏区属于老城区，城区内部开发建设早，且留有较多人文景点，因此宅地稀缺，历年供应大多处于低位，且近三年供应量逐年下滑。

自2015年起，姑苏区土地市场经历了一波腾飞，2016年姑苏区楼面均价较2015年增长了105%，后2017年通过政策调控，楼面均价有了小幅下滑。

姑苏区近年出让土地均为个位数，且多数土地为低容积率宅地，优质地块引起了众多知名房企的争夺，而这些地块入市时更是倾尽全力进行打造，造就了很多独具匠心的古城区豪宅项目。

2011年：地块价格差异大，“单价王”久未入市

2011年姑苏区共成交了10宗宅地，其中最高楼面价的宅地为中华企业股份有限公司所取得的苏地2010-B-33号，其楼面价达30289元/㎡，对比而言，当年中海所得2011-B-4号地块楼面价仅有3700元/㎡，价格差异较大。作为2011年的“单价王”，苏地2010-B-33号地块至今未入市。

2012年：大量宅地出让，热度初显

2012年全年，苏州土地市场共举行了18次土地拍卖会，其中姑苏区12次，共推出141宗涉宅用地，成功出让125宗，姑苏区占据11宗。

全年姑苏区最高楼面价项目为金茂竞得的苏地2012-G-98号地块，经过78轮举牌竞价， 8990元/㎡，溢价率为49.83%，随后被打造成如今的古城标杆项目——姑苏金茂府。

从苏州全市来看，2012年上半年全市土地市场冷清，多地流拍，而下半年则明显回暖，成交量价均明显上升，姑苏区更是热度初显。

2013年：迈进姑苏楼面价“2”时代

2013年全年，姑苏区共成交7宗宅地，成交楼面价均价较2012年有了大幅提高，其中晋合置业竞得的拙政园旁稀缺苏地2013-G-24号地块楼面价达全年最高，为21180.6元/㎡，溢价率为17.67%，该地块就是古城区豪宅项目晋府水巷别墅，而该地块的成交也标志着姑苏区迈入了楼面价“2万+”时代。

2014年：成交极少，均价下滑

2014年姑苏区仅成交2宗地块，其中郎诗在4月夺得的苏地2014-G-1号为2014年姑苏成交的最后一宗，也是楼面价最高的一宗涉宅用地，楼面价为9025元/㎡，溢价率为25.35%，该地块在2017年入市，即为朗诗人民路8号项目。

2015年：地价大幅上升，天房夺得“大四喜”

2015年，姑苏区共成交8宗宅地，较2014年市场明显呈上扬趋势，该年天房独中四元，仁恒、当代首入姑苏，姑苏区已成为知名房企的争夺中心，热闹非凡。天房在9月夺得的四宗地块中，苏地2015-WG-24号地块为区域楼面价新高，达31005元/㎡，溢价率为55.02%，为当时苏州单价最高。

2016年：热闹非凡，价格刷新不断

2016年是苏州地产市场火热的一年，姑苏区共成交6宗宅地，成交楼面均价大幅上升，绿都、华发、泰禾首入姑苏，当代、仁恒再接再厉，继续补仓。这年，姑苏区所成交地块中，楼面价最低的为华发所得的苏地2016-WG-1号地块，楼面价已达25919元/㎡，而最高的为仁恒所得的苏地2016-WG-46号地块，楼面价达38745元/㎡，火热程度可见一斑。

2017年：政策调控，成交均价受限但依旧关注度高

2017年，苏州地产市场面临着诸多调控，限价摇号与现房销售的政策使得土地成交均价出现了一定下滑，但姑苏区依旧是众多房企关注的中心。截至9月30日，姑苏区已经成交4宗宅地，其中银城、葛洲坝、天健置业均为首入苏州，而龙湖则为首入姑苏，可见各知名房企依旧看好姑苏区的价值。

在最近结束的苏州2号公告拍地中，姑苏虎丘的低密涉宅用地尚未开拍均已突破市场指导价，开拍后更是不足3分钟进入摇号，最终葛洲坝以76951万元的总价竞得苏地2017-WG-20号地块，成交楼面价28511元/㎡，溢价率33%。而苏地2017-WG-21号则由天健置业以91731万元的总价收入囊中，成交楼面价28861元/㎡，溢价率32%。

二、共有12宗宅地楼面价超2万

2011年至2017年9月底，姑苏区共诞生了“2”字头地块12宗，其中其中古城区9宗，虎丘2宗，平江区1宗，具体分布详情如下：

三、姑苏区板块存量分析

苏州楼市从平静走向火热，又从火热走向政策紧缩期，市场在不断变化，新房存量也随之改变，截至2017年9月底，作为苏州核心的姑苏区存量又是怎么变化的呢？

姑苏区自2016年10月限购重启后，去化速度放缓，去化周期逐渐延长。姑苏区整体供应量较少，因此库存量基本维持小幅波动，整体健康。

姑苏区在售项目存量盘点

姑苏区集人文、经济、配套、景色于一体，为苏州核心，宅地稀缺，而在姑苏区落座的住宅项目也各具特色。目前姑苏区内在售项目共有约26万方的在售存量，总存量约为75万方。

古城区内，最临近古城人文核心的拙政别墅、晋府水巷、桃邬郡府等豪宅别墅项目，由于优越的区位和独特的人文气息，价高而去化较慢，有较多存量；

住宅类项目的仁恒公元世纪、海胥澜庭、姑苏金茂府以及泰禾姑苏院子等，项目打造具有特色，产品优质，整体口碑较好，因此去化情况良好；

位于南门的南门世家以及朗诗人民路8号，周边环境较好，且配套完备，去化较快。

姑苏区待售项目盘点

姑苏区目前在售项目不多，但待售地块较多，目前有14个项目待入市，总体量约为48万方，其中葛洲坝地块、天健地块、银城地块、绿都的43号地块需现房销售，入市时间将延长，姑苏区待入市库存处于健康状态。返回搜狐，查看更多