房价暴涨无望？ 仍要警惕房价泡沫吞噬财富！

面对以深圳楼市为代表的一线城市的房地产市场，人民日报三天两次发评论称：楼市虽然出现了小阳春，但房价暴涨暴跌的基础不复存在。在新型城镇化的大背景下，北上广深这类“巨无霸”城市的房价，难免存在一定的上涨空间。 但在经济新常态下，对此也不必恐慌。规则健全的房地产市场，并不会单边上涨。

然而，笔者想要指出的是，虽然房价不会暴涨，但仍需要警惕一二线城市房价反弹过快形成泡沫风险。

多因素叠加 楼市中仍有泡沫危机泡沫并不是绝对的坏事情，价格高于价值，在一定范围内，反而会刺激投资需求，从而盘活资金，促进经济发展，继而带来持续的收益。然而，当交易价格远远高于资产价值，从而吸引把本应该投入到更有助于经济长期发展和社会幸福的资源，配置到了短期可以带来投机收益的项目中，虽然这些资产的价格居于高位，但是却产生不了大量的现金流。无论是股市，还是楼市，投资者受到不切实际的高收益吸引而进入市场，大量的资金就此固化。因此在泡沫破裂时，这些衍生的泡沫往往会沉淀大量的资金，导致全经济领域流动性的枯竭，并进一步引发经济增速上不去，整体呈现衰退现象。

另外，泡沫的崩盘，会带来市场和社会中预期的突然转向。在泡沫中习惯了资产价格高速上涨的投资者，投资的信心会在崩盘过程中被迅速碾压殆尽。这种投资者信心的丧失，对于任何一个国家今后资本市场和经济发展，都无疑是不利的。

分析当下一线城市的楼市，不难看出：尽管北上广深没有放松和取消限购政策，但各种投资投机性需求仍能通过各种政策漏洞及操作漏洞入市。比如，炒房团重现北京楼市，有炒房者1人狂抢8套学区房！这种投机性投资入市，就会加快推动房价上涨，容易加快泡沫的形成。

过去两个月楼市跌速减缓，首要原因是政府的政策红利正在兑现。央行已在半年内完成三次降息（共下调贷款利率90个基点）和两次降准（共下调准备金率150个基点），这样的货币放松速度，已经超过了2012 年的“四万亿”。降准和降息，广义货币M2增发，利用经济杠杆增强了居民的购买力，这对楼市复苏起到直接推动作用。

只是这样的推动，杠杆化因素明显，并没有提高居民的实际购买力；而且尽管说一线城市基础好，人口增长速度快，住房需求旺盛，但并不等于说一线城市的楼市将如同十年前那样会带来暴增的利润——然而，在开发商营销、炒房客推手、一批还在用十年前的投资心智搞房地产投资的人跟进，种种因素叠加，导致楼市在一定程度上形成了泡沫。

资产多元配置 抵御泡沫风险

做泡沫化投资，再考虑什么“价值水平高”“未来增长潜力大”之类的因素，就像痴人说梦了。试图从泡沫化的房价上寻找到安全感，可以说是南辕北辙、白费功夫。说白了，泡沫化投资的盈利对象，是一起进入该投资领域的投资者——看准机会先撤出去的获得了一定的收益，而买单的人既不是房企，也不是银行，而是相信房价会继续增长，坐等暴利的投资者。在这种盈利模式下，比的不是客观严格的估值分析能力，而是泡沫产生初期敏锐的嗅觉与感知能力，和泡沫破灭前决绝退出，终止游戏的能力。在这场游戏中，维持一个冷静的旁观者角色是多么艰难。最典型的例子是上个世纪末美国纳斯达克的互联网行情。纳斯达克指数自1991年的500点上涨至2000年的约5000点，把诸多理性回避互联网泡沫的投资大家都逼入了一种极其尴尬的境地，这其中包括大名鼎鼎的沃伦·巴菲特。尽管后来网络股泡沫的破灭证明了巴菲特的终极正确，但此前他面临的各种辛辣嘲讽与严厉指责足以让任何一个固执的职业投资者屈服。

那么面对潜在的泡沫危机，投资者应该如何应对呢？笔者作为房产投资教育者，提出四点投资忠告：

一、鸡蛋不要放在一个篮子里；

二、在国内市场赚取红利，到海外市场保值、避开政策变动导致的市场风险；

三、资产额越大，保值性投资的权重将越大；

四、把钱交给专业的人士打理。

总之，泡沫就像啤酒的沫儿，没有沫儿的啤酒，味道并不可口；但是；没有啤酒的沫儿，能持续的很久吗？投资就是这个道理！一定要为自己的资产找到可靠的发展空间，要有坚实的基础作为资产增值的条件，这样才能避免“看上去很美”的泡沫，最终侵吞了你的财富。

作者简介：中国外国专家局专家资质，国际注册高级理财规划师；《投资与理财》、《置家》、《置业》、《楼市》、《私享》、《重庆青年报》等媒体特约房地产投资专栏作者、作家；著有畅销书《决胜海外房地产》、《澳洲房地产投资全攻略》；私人银行家认证课程CPB、ICIE房产投资讲师；澳洲ASX上市公司Simonds家建集团首席房产投资分析师；个人微信帐号：" Victorliulei"; 新浪微博：Victor刘磊返回搜狐，查看更多