2020年房地产市场现状与竞争格局分析 龙头企业强者恒强

整体来看，10强房企在总土储上仍然拥有巨大的规模优势和布局优势，且随着行业集中度维持在高位，未来龙头房企的断层优势将更加显著。

土地储备是业绩增长强而有力的支撑

根据克尔瑞数据，截止2019年底，中国共有6家房企土储货值达到2万亿元以上，其中碧桂园以26394.1亿元的土储额位于榜首。历年总土储货值排名都保持在较为稳定的水平，2019年销售TOP10与总土储货值TOP10排名高度重叠，体量庞大的土地储备是房企业绩持续增长的基石。

规模达到一定高度后，在有质量发展的带动下，龙头房企增储之路也出现分化：

第一，融创、世茂通过收并购继续规模进阶之路。两者总土储货值较2018年分别增长33.8%和20.5%，与企业在2019年积极收并购不无关系。其中融创6成土储来自收并购，世茂也在2019年收购了部分新城的项目、且2020年初还完成了对福晟的大笔收购。

第二，提出控制土储规模后，恒大2019年末总土储货值从第1名下降至第四位，实现了土储的“负增长”，销售维持高位下体现了恒大“提质增效”战略的效果。

第三，绿地、华润等通过调结构、调节奏、调布局的战略，积极拓宽拿地渠道稳健增储。华润总土储排名从2017年的第20上升到12位，土储货值几乎翻倍。绿地在三四线坚定高铁新城战略，优质布局核心三四线，土储货值同比涨幅超50%。

规模房企生存无忧，发展有保障

在去杠杆、稳杠杆的背景下，规模房企都在有意识的调整自身财务结构，开拓多元化的融资渠道，多途径降低融资成本，而且成效显著，杠杆率已调整至合理水平。碧桂园、世茂集团、龙湖集团、万科地产、华润置地的净负债率均在70%以下。碧桂园净负债率持续维持合理水平，2019年为46.3%，同比下降3.3个百分点;万科地产净负债率维持在40%以下，2019年净负债率为33.9%，继续保持低位;新城控股2019年净负债率下降25.3个百分点至13.3%，货币资金总量近640亿元。

除此之外，规模房企未来发展的确定性更高，截止2019年12月31日，企业已售未结转货值较2018年有明显提高，企业在报表收入端和资金端将有一定保障，这将为企业未来的持续发展奠定基础。碧桂园权益已售未结货值为7100亿元，在行业内维持绝对高位;奥园集团已售未结货值为1705亿元，是全年销售总量的1.44倍;德信中国已售未结货值达600亿元，是全年销售业绩的1.33倍。

去化周期连续下降

从总土储的去化周期来看，龙头房企逐渐走出“疯狂囤地”的怪圈，平均去化周期连续两年下滑，从2017年末的4.81年下降至2019年末3.98年。10强中有6家房企的去化周期都降到了4年内，万科的总土储去化周期更是连续3年维持在2.9年左右的，是10强房企中去化周期最短的企业。

对比2018年末和2019年末10强房企的去化周期，有5家房企去化周期下行，包括恒大、保利、中海、新城和世茂。

而碧桂园、融创、绿地和华润4家房企土储去化周期不同程度地上升，其中绿地表现显著。2019年在全国地市下行的背景下，绿地逆市拓展，尤其在二线核心城市占比提高，落子了上海董家渡、哈尔滨国博城、南昌VR科创城、天津贸易港等大规模项目，总土储去化周期也由2018年末的3.45年大幅上升至5.2年。

经营效率提升

从回款率角度看，规模房企在实现可观的业绩增长时，经营效率明显提升，回款质量乐观，多家房企回款率达到90%以上，这为企业提供了可观的现金流基础，无疑筑高、筑实了企业风险抵御墙。2019年碧桂园权益物业销售现金回笼约5301亿元，权益回款率达96%，处于行业高位。

龙头房企谨慎投资仍为主旋律

2020年大部分企业认为市场将呈现“前低后高”、“量价整体平稳”的走势，谨慎投资仍是行业的主旋律。

但对于部分龙头房企而言，整体谨慎的形式下伺机拿地或通过收并购的方式纳储，是逆市低价拿地的机遇。中海在业绩发布会上表示2020年将会提高土地权益投资预算至1400亿元，同比增长23%，世茂也表示投资预算与2019年持平，视销售情况还可调整。此外万科、融创、华润等企业均以谨慎投资为主要投资原则，聚焦收并购市场，规模房企的收并购行动从一季度以来已较为活跃。

以上数据来源于前瞻产业研究院《 中国房地产行业市场需求预测与投资战略规划分析报告》，同时前瞻产业研究院提供产业大数据、产业规划、产业申报、产业园区规划、产业招商引资等解决方案。

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