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 （眉山房产网）想安静会都不行，各类商铺又开始挑逗投资者的决策神经。

     我们这边有一些总价10万元左右的临街商铺出售；我们这边综合体还有少量黄金旺铺……近日，不少投资者都接到了类似的商铺促销电话。然而，面对社区商铺、临街商铺、综合体商铺等各种商铺，投资商铺应该注意些什么？

    商铺种类多，该选哪一类？

    近年来，眉山房地产市场的飞速发展，眉山商业地产市场也呈现出百花齐放的态势。尤其是各种各样的商铺让投资者挑花了眼。在此，小编简单梳理了一下眉山目前常见的几种商铺类型：

    1、社区底商

    社区商铺是住宅社区内的商铺，包括内铺和外铺。经营对象主要是住宅附近社区的常住居民，多为便利店、药店等便民服务业态。这类商铺准入门槛一般较低，价格往往处于低位，投资风险也较小。有社区稳定人口的支持，社区商铺较容易出租或转让，回报较稳定。以目前眉山的形势来看，这类商铺主要兴起于近几年，伴随住宅是市场的繁荣而起，目前主要有领地财富商街、万景金府威尼斯等。

                              半岛龙湾商业图

     2、临街商铺

    商业街商铺对于投资财力一般的中长期投资者来说，会是一个较好的选择。以眉山目前的形势来看，街铺数量较多，最为人熟知的就是以前如小北街、东坡外滩等以服装、餐饮为主的街铺。街铺的好处在于，像服装一条街、餐饮娱乐一条街等集中经营某个行业的街铺容易吸引有这方面需求的人群，往往人气、商气较旺。不管是自己经营、出租或转让，都比较容易，且租金、转让金也会比较高。

    除此之外，还有一些近年来兴起的文化旅游商业地产，这类商铺往往是经营范围较广的零散街铺，市民可根据自身情况，自主选择经营品种，这有助以特色文化产业、产品的街铺的形成，进而加快了圈层特色的发展。如万景九项十坊、华陆欧陆风情街等。

    3、商业综合体商铺

    很多投资者在投资时，会比较倾向于大型综合体内的商场铺。商场铺凭着大规模运营，容易热场，市场培育期也相对较短等优势受到众多投资者的热捧。

    近几年，眉山城市综合体以雨后春笋之势遍地开花。如旺达广场、万达广场、雕像国际广场、万景追梦城等项目。

                         旺达广场商业效果图

    不过，商场铺的投资，也存在很多的风险。最主要的影响会在后期的运营中体现。现在很多商场铺面，前期的运营偏向于采取返租统一管理的形式，但当商铺返回投资者自己经营时，难度系数增加。首先商场铺的公摊一般都在30%—50%之间，商铺的使用率偏低。而且分拆散卖经营后，管理难控制。因此投资者在选择商场铺投资时，需要更加独到的投资眼光。

     4、专业市场商铺

    我国商品市场的繁荣兴盛的今天，专业市场商铺逐渐成为商业地产投资的主流产品之一。市场类商铺包含专业批发和零售市场等，以眉山目前的形势来看，主要有五洲国际装饰博览城、汇金国际机电城等项目。不过从多方了解的情况来看，曾经红极一时的专业市场的商铺如今情况并不乐观。

    如何评估商铺的价值？

    经常被问及这样的问题：这个铺值多少钱？其实这个问题的答案不在任何专家，也不在开发商那里，也许投资人应当自己去做一些小研究，答案就在我们自己的手中。

    商铺属于生财工具，把自己的商铺出租，一定要保证我们的承租人能够在这个地方赚钱，这样才能保证自己的回报长期稳定可靠，因为没有人愿意赔本租场地的，所以必须研究各种行业的成本模型。

    假设我们在一个适于经营餐饮业的地段考察一个铺位，首先应当去了解的是周边餐饮的经营状况，比如周边居住人群的消费习惯，顾客的种类，餐饮的档次(大众口味还是特色餐饮)，吸引人群等等情况。

    好的商铺一般具备如下特性：适用行业广泛、人流量大的人流量档次高。不要迷信“酒香不怕巷子深”的说法，在交通便利、人流易达的地方是首先要被考虑的，所以选择商铺一定要临街，这远远好于商场内铺以及地下底商，同时要区分人流的种类，休闲人流的价值要远远高于交通人流，其周边众多高尚社区云集，表明消费实力强劲。

     如何投资商铺？

    1、投资要看趋势，但没必要跟风。

    中国家庭投资渠道历来单一，手中的资产没有出路便等着缩水。于是，在投资资金纷纷转向商铺市场时，不少选择了投资商铺。

     但要注意的是，别人争相投资的区域其实是没有多大投资价值的。因为区域市场一旦饱和，商铺就只有以空置收场，这与僧多粥少其实是一个道理。

     2、托底一定要，考量周边人口需求。

    多数人看商铺是否有价值，很多时候都看区域配套、未来的规划、项目地段等因素，但作为投资来说，任何一种商业类产品都需要托底效应。住宅市场最终的托底效应来自于租赁市场，而商铺最终的托底便是区域最原始的需求，也就是项目周边的人口需求，其中最为重要的是固定人口需求。只有消费需求大，商铺的商业人气才能得到保证。

     3、比投资回报率更重要的是入住商家。

    近一年时间来看，中国房地产市场有一种现象特别明显，就是为了分化风险，很多开发商在投资房产市场时，常与别的开发商一起联合开发，以抱团的方式来应对市场的不确定性。那对于商铺而言，道理其实也是一样的。

那么在投资商铺时，与投资者共担风险的会是谁呢？答案肯定不会是开发商，而是入驻的商家。不论这些商家为何来这里，既然选择来了，就会和项目一起想办法炒热周边的人气。

    特别是一些知名的大商家，能来一定是开发商之前对他们有过承诺。背靠大树好乘凉，品牌商家的入驻，对于投资者来说，无疑多了一点保障。