转眼6月第一周已经快要结束。今天房博士给大家分析一下经开区的房价走势。先看一看5月的合肥二手房房价走势情况，以便对当前楼市行情有一个整体的了解。 一、合肥二手房房价5月份是涨是跌？ 其实目前的房价走势仍然是严重的两极分化。某知名中介统计数据显示。上周（2019年5月27日-6月2日），合肥二手房涨价房源665套，降价房源2143套。降价房源是涨价房源的3倍。 4月份合肥二手房实际成交均价为16695元/平，5月份为15986元/平。5月较4月下跌了709元，跌幅达到了4.2%！不过成交量还不错，共成交了1343套，而4月份成交1165套，成交量较4月上涨了15%。 5月合肥二手房走势可以用“价跌量涨”一次来形容，对于刚需朋友来说是好事情。6月份第一周，楼市反映比较平淡。二手房成交量日均30套+，市场比价平稳。2018年下半年由于楼市下行积累的需求，在2019年3-5月份得到了集中的释放，迎来了一波小阳春，不少优质学区房、潜力板块已经上涨了10%左右。接下来合肥楼市应该会趋于平稳，无论是新房市场，还是二手房市场。 新房市场，上半年合肥大量拍地，下半年合肥新房扎堆上市，所以对于刚需朋友来说，下半年合肥买房，应该比上半年机会更多，可选择的余地也会更大。 经开区4月份二手房成交均价是16746元/平，5月份实际成交均价是16559元/平,成交均价和大盘走势一致，经开区5月份的二手房价格也出现了回落。不过跌幅不大，跌幅1.1%。 二、经开区二手房房价走势分析 1、改进了分析方法： 做房价走势分析，特别是精确到具体小区的房价走势分析，非常困难，需要准确全面的数据支持。而对每一个小区进行精确的房价走势分析，正是楼市分析的精华所在。 如果使用挂牌数据，挂牌数据变动快，价格比较随意，房源信息真实性存疑，毕竟不是真实成交数据，之间的误差怎么计算？ 如果改用已成交数据分析，但已成交的数据数据样本太少，稳定性极差，有的小区几个月都未成交一套房子；还有许多小区成交量非常低，样本太少，容易出现误差。上个月分析政务区房价的时候（关注微信公众号：合肥房博士，回复“政务”查看），根据已成交数据分析，浅水湾暴跌12.31%，山水名城大跌5.6%。然而这两个小区，2019年以来，实际房价是上涨的，原因就是这两个小区一年只有一套成交数据，成交单价波动太大。 另外数据统计滞后问题也比较严重，现在已经是6月，大家常常看到的是3月份的市场数据分析。2019年合肥的楼市行情，有不少小区，1月单价是2万/平，5月底已经是2.2万+了。用滞后的数据，指导大家购房、投资，往往因为不能及时、准确把握房价的低点和节奏，会导致高位站岗、接盘，或错失抄底的良机。 房博士最近引用了大数据，从数据库样本里调取了近8万条已成交和未成交的数据，进行加工分析，当月数据不再依赖已成交样本。 本文准备从以下方面着手： a、各个小区涨跌幅； b、各个小区冷热度； c、当前市场上有哪些高性价比的优质房源推荐。 a、主要帮助大家了解小区当前的增值率，寻找高升值率的优质资产，远离升值率过低甚至为负值的劣质资产；b是帮助大家分清楚哪些小区是有价无市，哪些小区不光价格涨的快，成交量还非常大，流动性很高，买到后，易于转手。c是直接给大家推荐市场上新上的优质盘。 我们无论是自住还是投资，首要避免的就是，不能买到没有升值空间的楼盘，要找到未来仍然有成长性的好楼盘，好房源，实现投资的最大收益。 2、经开区主要小区6月份房价升值（贬值）幅度统计。 我用拟合出来的6月份市场成交均价与2018年经开区各个小区的实际成交均价进行对比，来判断该小区的近半年的涨跌幅度，为大家买房卖房时提供参考。通过持续的数据分析，也能看到该区域优质小区和劣质小区。以及优质板块和劣质板块。 我从成交量、升值率两个指标来分析，得到下表。 其中有部分小区涨幅比较明显，可能是因为刚满2年，成交价猛的蹿了一大截，也有部分小区是环境改善明显。还有马上6月中旬学区划分结果的利好，都会导致小区房价出现一个大的跃升。在利好兑现之前买入，是很好的投资策略。 分析：上表中涨幅比较大的几个小区，主要集中在168玫瑰园学区西区、东区范围内的小区。同时注意到，168玫瑰园南区利好释放后，周边有几个小区比如青年城1号、御景前程、中环滨湖公馆等小区价格提升明显。而翡翠湖的另外两个小区：禹州翡翠湖郡和世贸翡翠首府，升值率也不低。合肥城市口号就是“大湖名城，创新高地”。经开区乃至整个合肥都是围绕着大湖发展的，所以没毛病。对于城市居民来说，居住在靠近大湖的小区，舒适度和生活品质会高不少，这也是我对南艳湖板块包括168玫瑰园南区前景比较乐观的一个原因。 除此以外，一些品质较好的次新小区，也很受市场欢迎，比如葛洲坝九龙府、华地润园、融创城等。 有不少小区的升值率或者成交量不好。倒也不用过于在意，也许这一次数据统计存在偏差。朋友们可以关注我，我会第一时间向大家推送我的数据统计和研究成果等（关注我的微信公众号：合肥房博士，在后台回复“经开”、“政务”、“滨湖”等查看）。如果所在小区出现了价格的连续下跌、长期横盘，也要结合小区的实际情况分析，像经开区的汇林园小区，本是个回迁小区，2018年底小区改造升级后，房价涨了10%，成交量也上去了。房博士专注合肥楼市研究，专业房产投资咨询，朋友们在房产投资方面如果遇到什么问题，欢迎大家向我咨询。 还有一类小区，房价不高，市场挂牌房源多，市场热度很高，成交量很大，但是价格是持续下行的，有的朋友有抄底的想法。在购买这一类房产时，需要实地考察小区的内外环境，因为有一类小区是在走下坡路，业主们纷纷抛售止损，这个时候接盘，就成接盘侠了。 房博士的总结是：优质小区的表现，一般房价相对周边小区偏高，且能持续保持较好的涨幅，在楼市上行期间会领涨，在楼市下跌期间会非常抗跌。劣质房源则相反，长的慢，跌的快。 优质房源扎堆的地方，就是优质板块。劣质房源集中出现的地方， 就是劣质板块。 我们无论是自住，还是投资，都是要挑选优质板块中的优质房源，远离劣质板块中的劣质房源。 关于经开区168玫瑰园南区的未来、周边房价是否有投资价值，以及周边学区的划分，一直有很多朋友咨询我，因为学区涉及的利益太多，非常敏感，所以没有专门写文章。借此机会，大概说一下我对168玫瑰园南区包括经开区学区的一点看法： 1、168玫瑰园学校是新建学校，加上周边小区多是老旧小区，当前的生源现状，想成为顶级的学区，难度不小，大家做好持久战的准备。 2、周边不少小区房价因为学区利好，价格已经有了不小的涨幅，从上表的统计数据中，也能看到，2019年以来，有青年城1号（涨幅11%）、御景前程（涨幅10%）、中环滨湖公馆（涨幅10%）、滨湖前程（涨幅5%）等好几个小区较2018年的涨幅超过了5%，也就是总价涨了10多万。而此时再去跟风买进，容易追高。毕竟学校还没出成绩，也许这阵热潮过去，大家不怎么关注了，下半年房价会有所松动，到那时再从市场上挑选合适的笋盘，出手也不迟。同时为了更抗跌，要购买房龄新一点的小区。 3、南艳湖板块的前景是有的，在未来的经开区，应该不会比翡翠湖差多少，大家准备好资金就行，等新的品质盘开盘，入手新盘。南艳湖周边的老破大二手房没有未来，投资慎入。 4、海尔云玺的学区已经出来，分在了46中海恒和习友小学，清华附中大概率只是小范围招生。学区划分，等几天就见分晓。 5、清华水木园还有两栋楼未开，估计在7,8月份，然后就清盘了，每次开盘去化成绩都非常亮眼，合肥人对清华的情怀和热情还是很高的。清华附中和168玫瑰园南区的未来，短期看，清华附中因为生源相对单纯一些，生源质量明显偏高，会占不小的优势。但是长期看，只要168高中能如今日一直辉煌下去，168玫瑰园南区就不会差，因为南艳湖才是168的大本营。 6、46中海恒学区范围很大，随着经开区的开发，该学区范围将要一分为四。46中海恒、清华附中合肥学校、168玫瑰园南区以及在莲花路和石门路交叉口东北角，规划新建一所新的初中和小学。对华地润园和尚泽大都会是比较大的利好。 二、经开区热门小区与冷门小区 通过对本年度经开区各小区的一些相关数据进行分析，拟合出小区冷热度值，热度高的小区，一般比较受市场欢迎，房源被大家关注的多，成交量也大，价格也有较好的涨幅；而热度低的小区，一般属于市场上购买意愿不强，成交量比较低，价格走势也比较弱的小区。当然和上面涨跌幅一样，一次数据大家不用太过于放在心上，通过多次数据对比，再结合小区的实际环境，才能确定该小区是否真的有没有投资价值。 三、高性价比房源推荐 给大家推荐几个高性价比的房源，供大家参考。我所推荐的房源都是市场上真实存在的，但是为了避疑，我只大概提示一下，大家可以自己去找小区周边的房产经纪人。 1、绿城玫瑰园新上一套小户型，总价300多万，户型小总价不高。 2、国耀花半里有一套110多平的边户，200多万，中间楼层。单价不到2.1万。 3、世贸翡翠首府出一套3房，单价1.6万多一些，南北通透，高楼层，建平小学。 4、融科城出来一套南北通透三房，单价2万，毛坯。 5、华地润园89平小三房，高楼层，总价150万+，毛坯。还有一套南北通透三房，也是毛坯，高楼层，总价170万+。 金水童话名苑、经典华城等小区，也有高性价比房源出来。这里不再一一列举。 如果朋友需要马上定位优质房源，可以关注我的公众号：合肥房博士，在后台点加入我的小密圈（点击小密圈，快速加入），向我提问，我会根据你的要求，第一时间将市场上最优性价比房源信息提供给你。