从以上2018年4月湖州中心城市（主城区、吴兴区和南浔区）一二手住宅的成交数据分析，可以得出如下结论：

第一，二手住宅市场出现转折点，行情逐渐开始转向

从一二手住宅的同比数据看得出来，4月份，二手住宅同比数据全部下跌，但是一手住宅同比数据全部上涨，而且涨幅颇大。这说明一个现象：湖州中心城市一手住宅和二手住宅呈负相关性，出现“跷跷板行情”，即：一手住宅成交量的放大，会导致二手住宅成交量的萎缩，一二手住宅市场呈现出此消彼长的关系。

这个现象可以回顾一下2017年4月的情况，当时一手住宅库存的去化周期只有4.5个月，属于严重供不应求，一手住宅因为库存量少，导致2017年4月一手住宅成交萎缩，但是二手住宅市场成交量却开始放量，量能远大于一手住宅。

2017年4月湖州楼市的一二手住宅成交情况，并结合2018年4月一二手住宅市场的成交数据，可以佐证：湖州中心城市一手住宅和二手住宅呈负相关性，这一观点。也就是说，一手住宅市场供应量的加大，会打击二手住宅市场的成交量。

根据2017年6月28日开始的土地市场分析，出现过两个推地高峰值，第二个高峰值在2017年10月出现，与之相对应的一手住宅的供应高峰期出现在2018年的5-6月（因为春节因素延后）。根据以上观点推理，2018年5月份开始，二手住宅成交量会持续萎缩，由于数据的滞后性，会体现在6月。

另外，根据目前湖州土地市场的推送情况，上半年的土地供应量峰值出现在2018年5—6月，这意味着，2018年11月左右会对应形成一手住宅的供应峰值，一般性，房企营销会前置。

由以上数据和推理，得出一个重要结论：2018年下半年湖州中心城市二手住宅成交量能会有一个大比例的下滑。

尤其考虑到，2017年下半年一手住宅供应量比较少，二手住宅成交活跃，所以基数比较高，体现在2018年下半年二手住宅成交数据上，则是“数据比较难看”，二手住宅市场行情冷淡。

第二，二手住宅市场成交面积趋向小型化

2018年4月份，成交面积同比跌幅45.4%，远大于成交套数同比跌幅1%，说明二手住宅市场的成交偏好发生与2017年不一致的现象，成交户型面积出现小型化趋势。

分析其中的原因，如下：

1、信贷收紧后，大面积户型，比如140平以上（包含别墅类住宅）在信贷获取上难度加大，市场需求选择面积较小的户型成交。而且很可能一次性付款购房比例在增加，借此绕开信贷限制。这从侧面说明信贷政策收紧对二手住宅市场大面积户型的影响较大。

（注：这点从2018年4月，一手住宅市场成交套数同、环比涨幅，远大于成交面积同、环比涨幅，是可以得到佐证的。依然说明成交面积的小型化趋势。）

2、二手住宅市场的投资性需求依然旺盛。目前正常市场情况下，改善性需求要大于刚需，所以一二手住宅市场成交面积偏大应该是正常逻辑，但是一二手住宅市场成交面积的趋向小型化，是市场的反常选择，最大的可能性，是在房价上涨、信贷收缩的大环境下，焦虑于资产贬值的中产阶层居民，把手头有限的资金投资于小面积二手住宅，用于出租，作为家庭资产配置。毕竟，二手住宅可以马上出租，产生租金收益，同时，不像一手期房，需要给开发商垫资2-3年时间，可以节约大量财务成本。

（注：从数据层面看，二手住宅成交面积“趋小化”数据体现的更强烈——同、环比数据比较的边际变化。）

3、部分新市民的购房需求得到释放。一方面是今年初上来，出租房房源少，而且房东提租意愿强烈，因为房价和房贷利率的上涨；另一方面，按揭比租房对这类新市民来说，更具备家庭理财的吸引力，因为这类新市民普遍文化层次比较低，房产的自住兼投资属性，更符合该群体的理财观。

从以上数据分析得出结论，一般购房人如果看不懂以上内容，可以直接记结论：

第一，二手住宅市场在2018年5-6月开始，会进入下行期，尤其大户型成交比例会明显下降。这对于购房人，尤其是具备较强支付能力的购房人来说，是一个非常不错的市场介入机会。但是要注意，二手房市场从来就没有标准的定价体系，成交价格完全看：

1、周边房源成交价。如果房东接受低于这个价，才具备基本的介入条件。

2、房东对资金的渴求程度。信贷收紧不仅直接体现在房地产市场，而且也间接体现在企业经营对房地产市场的影响上。毕竟很多房东是把房子抵押给银行的，以此给企业带来流动资金。但是随着经营压力的加大和信贷指标的收紧，部分房东对资金的渴求度在提升，抛房来填资金窟窿是每一次金融环境收紧周期都会出现的现象。先知先觉的房东无虞，后知后觉，就很可能会遇到麻烦，这时候，增加溢价空间，以价格换取不动产的变现能力，是唯一可以选择的低成本方式。

3、多看二手住宅，不断比较，不断淘金。看一两套二手住宅就想捡漏，是白日梦。这个社会，不仅聪明人多，而且有钱、有人脉、有资源的聪明人也不少，真的好房源，很多都被利益相关方一早截留了。普通购房人，只能拼体力，不断淘房，总能淘到性价比高的房子。

第二，做好资金准备，才能有机会、有能力介入。市场永远在博弈，永远在做准备，就看谁准备在前面。目前一二手住宅市场的结构性行情，给行情的轮动、资金的轮动、交易的轮动，提供了绝佳的切换机会——行情有波动和轮动，才有节奏，才有机会。

当下的二手住宅行情，对楼市旧资产，比如“老破小”，是最后的窗口期。出，不是目的，为了切换准备资金再次介入才是目的。随着信贷的下半年规律性收紧，“现金为王”会阶段性正确。购房人要抓住这个时机！

如果我说了以上内容，还是看不懂，我无能为力了。就像如果每个人都能看懂《相对论（狭义）》，那还需要物理学家干什么？普通老百姓，永远只能记住“相对论”的结果。

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