青岛楼市去年各区域总结及今年展望1
张百忍
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2023-01-04 14:31
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对于一个购房者，百忍老师一再嘱托，除了产品、地段、配套等等这些基本知识，要搞清楚三个最基本的问题：这三个问题内部关联极大，尤其是后两个，竞争的激烈程度最终决定了价格的波动，又牵扯到业主的悲欢心态。所以，要对买房区域的供求关系有个准确的掌握，才能看清房价的涨跌。2016年到2021年，青岛楼市销售总盘子一直维持在了神奇的2400亿上下。2022年，虽然数据出来是2200亿，但是实际上要这个基础上打八折，这些数字大家有数就可以了。
我们不妨以卓易的这个数据，分析一下各个区的此消彼长，还是很有意思的。首先从各个区数据来看，即便有了水分，绝大部分区域依然是下滑，只有崂山区和胶南区域是增长的，而胶南区域的增长显然是融创等企业商业大量签约的结果，剔除这些，其实也是负增长。所以，最终只有崂山算是一枝独秀，这里边虽然也有上实啤酒城的贡献，但总体上水分不大，因为各个豪宅都热销了，特别是限购解除之后，大量签约，成就了煌煌业绩。市内四区的占青岛总盘子的比例，由2020年的四分之一，到2021年的三成，再到2022的三分之一，可谓稳步提升。今年没啥悬念，最大的看点依然是崂山，而且是前海，因为七大豪宅基本上都将现身下场，展开高端客户争夺战。
除了原本大家熟悉的银丰玖玺城和佳源华府之外，其他项目从目前了解到的情况来看，在差异化上，总体做得比较到位，市场目标有细分，重叠竞争的比例很小。百忍老师不妨来简单分析一下：海信收购的海德山庄，重点是24套大别墅，总价几千万，典型的稀缺产品，市场不会再有了，买不起海曙云霞的，可以考虑这边了。海德旁边就是天一的王家村项目，5万平的七栋小高层，规划已经显现，套均户型在200平上下，按照7万元的价格传说，每套房子的总价，诸位可以自己算算。鲁信的山东头项目超过12万平，体量也不小，户型据说460平起，总价自然也不低，正好和玖玺城形成差异化。融兴鑫润的黄金海岸项目，位置视野可算最好，7栋6到11层的洋房，又听说单价要卖到六位数，就地段和产品来说，相信客户们也能接受，关键还得看产品做的如何。至于银丰拿下的钟家沟地块，成本也不低，但是好在4万平的住宅容积率不高，价格可以拉高一些，覆盖商业的成本。如果你有钱，2023年的选择，确实非常宽广，可选择余地很大。
2022年唱主角的f4，经过快速去化，所剩房源都已不多，。国泰接近清盘，华章只剩了百十来套，静澜山只有两个楼座没开了，也只有金茂悦府还能剩的多一点，估计上半年也就差不多了。剩下的两个尚府的房子会多一点，紫樾尚府的均价36000多，海尚府的均价37000多。新盘也就是飞拉利地块的改造，自然也不会便宜，已经传出了35000的价格。所以今年春天之后的浮山后楼市，低于35000的房源估计会很少。估计会有一部分分流到新都心和东李，前者供应也很小，后者没有想象的那么大。一些平台公司的楼盘，或者速度比较慢，或者等待转让，没有形成供应，而李沧卖地的速度，也不是那么快。
所以，东李今年的压力，不决定于整体供应，而是看开发商对具体楼盘的销售速度的要求。年终岁末，鲁信有邻以大户型飞速签约为张村河板块开了一个好局，做好品牌作用大，由此可见一斑。华润和海信都是品牌和操盘的老手，两个新项目也不会有太大压力。关键是看后续的土地的出让速度，会有多少个竞争主体，这个还有点悬念。
老四方依然是刚改的主战场，中海收尾，保利和中信的开局，中车、华润的延续，都是看点，鲁商拿地更是让人值得期待。沧口的亮点不多，如何做加法增加配套，才能让区域拉升一下。总体下来，李沧的楼市并没有想象的那么快速扩大规模，因为财力的枯竭，导致很多事没法办了，好在教育还传来不少好消息。城阳的市场依然在萎缩中，好在供应也在大量减少，所以尚能平衡，但是上马这样的集中供应的郊区，压力就比较大了。
高新区还是一如既往的平稳，依然是百亿销售。而悬念还在于人才房转商品房的规模。即墨区的市场萎缩比较大，价格战也很激烈，从年初打到年尾，各区域都到了8000的线，不过也进行了一轮强消化，把前几年卖的大批地，都剩余的差不多了，剩下的就是稳定甚至反弹了。胶州价格很便宜，总体还在去库存，16700套的水分不小，今年还得熬一熬。黄岛规模基本能维持住，唐岛湾和薛家岛的压力都不大，改善需求规模不小。胶南在2022年，则是烽烟四起，全域价格战，很多开发商躺平了，颇类似于胶州市场，今年还得去库存，毕竟土地还在卖。平度和莱西的市场本来就不大，2022年更加缩小了一下，如何以价换量，依然是摆在两个县城面前的问题。
2022年，是中国人口转折的一年，总人数开始下降，人口红利必须转化为人力资源红利，才能继续发展。与此同时，楼市也在快速经历从刚需到刚改，再到彻底改善的主体转型。人们对地段越来越挑剔，越来越趋向于市区尤其是市中心，大户型和大平层越来越多，而且越卖越火。随着疫情的结束，金融政策的反转，2023年的青岛楼市，有望迎来反弹，而最先得利者，必然是市区楼市，充分供应之下，崂山楼市到底能扩大到什么规模？值得关注。而市场一旦成交上涨，特价房也就消失了，大幅度涨价虽然概率不大，但是你很有可能得多掏点钱。
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