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2020年6月，合肥房价走势如何？下半年该如何买房？1
合肥房博士，合肥投资购房专业顾问。微信：Hefeifbs
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说明：本文所有分析，均基于贝壳真实成交数据28718条，挂牌数据67286条。
一、2020年6月合肥房价走势回顾
1、挂牌价格
2020年6月，合肥二手房挂牌均价16146元/平，较5月份上涨了52元/平，涨幅0.3%，涨幅与上月持平。
挂牌数据量大、波动小，能够从宏观层面看出楼市的整体走势。如上图所示，合肥的楼市在遭遇了低谷以后，已经逐渐反弹，但仍未达到历史高位。
2、成交价格
2020年5月，合肥二手房成交均价16255元/平，较4月份上涨了83元/平，涨幅0.5%。
2020年5月成交均价继续保持上涨势头，相比4月份，5月份上涨幅度收窄1.6个百分点，涨幅有所减弱，价格趋于平稳，楼市逐渐进入阶段性平稳期。
3、合肥九区三县成交价格走势
与4月份的10涨2跌不同，5月份（成交数据有滞后，最新统计的成交数据截止到5月31日），合肥九区三县，成交均价6涨6跌，涨跌各半。较4月，5月成交均价上涨区域减少了4个。如下图所示：
其中九区中,4涨5跌，上涨区域，比上月减少3个：
高新区5月成交均价17823元/平，较上月上涨1253元/平，涨幅7.6%；
滨湖新区5月成交均价19565元/平，较上月上涨941元/平，涨幅5.1%；
庐阳区5月成交均价17674元/平，较上月上涨560元/平，涨幅3.3%；
新站区5月成交均价12039元/平，较上月上涨319元/平，涨幅2.7%；
政务区5月成交均价25188元/平，较上月下跌149元/平，跌幅0.6%；
经开区5月成交均价17114元/平，较上月下跌138元/平，跌幅0.8%；
包河区5月成交均价15948元/平，较上月下跌181元/平，跌幅1.1%；
蜀山区5月成交均价16758元/平，较上月下跌394元/平，跌幅2.3%；
瑶海区5月成交均价12029元/平，较上月下跌325元/平，跌幅2.6%；
高新区近两月连续上涨，一方面是由于其属于合肥的新兴重点发展区域；另一方面，受科大附中高新中学落地梦圆天乐板块的利好带动，科大附中高新中学板块（原梦圆天乐板块）2020年成交均价上涨了1347元/平，涨幅达到8.5%。高于50中新、45中、168玫瑰园等一众顶级学区房的涨幅。
另一个重点新兴板块，滨湖新区，也是连续两月上涨，且涨幅进一步扩大。5月份涨幅5.1%，涨幅较上月高出3.1个百分点。
庐阳区在4月份出现下跌后，5月成交均价出现反弹，价格走势整体平稳，蜀山区、包河区的价格走势与庐阳区相似。
政务区5月份成交均价下跌了0.6%，实际上从我密圈的好友反馈看，近一个多月，政务区的二手房成交价格，特别是50新学区房，还是在持续上涨且涨幅不低。我发现5月份，有4套车位成交记录拉低了均价，5月份实际成交价格较上月大约有0.3%的涨幅。由于上半年50中南板块价格比较低迷，所以政务区的整体价格走势，属于高位横盘的状态。
瑶海区2020年各月价格波动较大，在1.2万上下震荡，似乎已经跌无可跌，所以一直在地位震荡。5月份的成交均价跌幅达到2.6%，在全市楼市回暖的时候，没有跟上节奏，逆势向下。从挂牌数据也能看出，瑶海区的楼市，卖出大于买入。应该是趁楼市回暖，有不少业主卖房套现，进行资产升级。
三县中，2涨1跌：
长丰县5月成交均价10432元/平，较上月上涨222元/平，涨幅2.2%；
肥东县5月成交均价9403元/平，较上月上涨153元/平，涨幅1.7%；
肥西县5月成交均价13898元/平，较上月下跌683元/平，跌幅4.7%；
2020年疫情3月，疫情得到有效控制后，三县整体价格均出现了微涨，肥西价格波动稍大。
4、近期成交数量跨过高点
继3月份二手房成交记录出现井喷式上涨之后，整个5月以及6月上旬，二手房成交记录继续维持高位。
3月1日2套；
4月1日37套；
5月1日66套；
6月1日63套；
在5月24日、5日31出现2个成交高峰。分别是138套和140套。5月份，贝壳二手房成交2553套，日均成交高达82套，这应该是2020年上半年，甚至是2020年全年的最高值。
二、房价分化走势分析
1、区域与区域间的分化
以近4年政务区与瑶海区的房价走势为例：
2020年6月份的统计的成交数据显示：
2017-2020年，政务区成交均价上涨4717元，涨幅22.9%；
2017-2020年，瑶海区成交均价下跌2107元，跌幅14.8%。
强弱区域之间的涨跌幅差距为37.7%。这个差距，比上月扩大了1.5个百分点。这主要是因为在楼市回暖的5月份，瑶海二手房成交均价逆市下行，较上月下跌了2.6个百分点所致。
2、各小区涨跌分化；
合肥的小区之间价格涨跌分化情况，可以通过对比每个月小区较上月涨跌比例来进行判断。2020年6月份，全市有效挂牌小区2838个，对比5月份：
其中：
上涨的1293个，占比45.6%，上涨的小区占比，比5月份增加了2.6个百分点；
下跌1336个，占比47%，下跌的小区占比，比5月份增加了2个百分点；
持平的209个，占比7.4%，持平的小区占比，比5月份下降了了4.6个百分点；
我5月份发布的文章《2020年5月合肥房价到底是涨还是跌？》（关注微信公众号：合肥房博士，后台回复：“房价”，查看），合肥二手房小区4成涨1成平5成跌局面。
这种局面也在发生改变，随着楼市回温，成交量的活跃，小区房源挂牌量增加，价格变动更加频繁，价格持平小区占比下降。原先持平的小区，有约2.6%的小区转向上涨，有约2%转向下跌。所以6月份的挂牌价格显示，有45.6%小区出现上涨，47%小区较上月挂牌价格出现下跌。涨跌各半，这才是合肥楼市的真实现状。
这也延续了上个月我对楼市的判断：上涨小区占比增多，下跌小区占比也在增多。优质区域如政务停涨横盘，次优质区域如高新、滨湖出现了补涨。供应量较大的包河、蜀山、瑶海等区域，价格下跌的小区也在增加。
三、2020年6月份市场供求情况分析
1、各区挂牌量情况
市场供求关系，决定了房价的走势。供过于求，则价格下跌，供不应求，则价格上涨。6月16日，贝壳平台有效挂牌数据67286，（因为剔除地下室、车库、部分40年公寓，我统计的挂牌数据小于网站前台，不影响分析。）较5月份增加3587套，增幅5.6%。增幅高于上月0.1个百分点。
九区中，瑶海、蜀山、庐阳、包河的供应量较大：
瑶海区：11038套，较上月增加641套，增幅6.2%；
蜀山区：9373套，较上月增加522套，增幅5.9%；
庐阳区：8618套，较上月增加624套，增幅7.8%；
包河区：7729套，较上月增加367套，增幅5.0%；
经开区：4980套，较上月增加334套，增幅7.2%；
高新区：2987套，较上月增加148套，增幅5.2%；
新站区：3952套，较上月增加50套，增幅1.3%
政务区：2077套，较上月增加60套，增幅3.0%
三县中，肥东、肥西供应量猛增，这与三县门店较快的增加有关。
肥西县：5699套，较上月增加503套，增幅9.7%；
长丰县：3066套，较上月增加1套，增幅0%
肥东县：2019套，较上月增加215套，增幅11.9%；
供应量比较大的区域，肥东、肥西，因为门店迅速扩张，房源增加较快。主城区庐阳、经开、瑶海、蜀山等区域，每月的房源增量均达到5%以上，在供应量较大的区域投资，要注意资产的筛选。
2、各区去化周期情况
因为各个区的体量差距很大，单从绝对数量上看，并不能真实反映区域的供求关系。去化周期，用本月挂牌量与历史成交量进行对比，折算出该区域的二手房需要多久才能卖完。从而在微观层面，准确的反映当前市场的行情变化。
去化周期=当月挂牌数/全年成交量X12，单位月。
2020年5月，合肥全市去化周期为：58.5个月
2020年6月，合肥全市去化周期为：48.8个月。
全市6月份二手房去化周期比5月缩短9.7个月。
瑶海区：6月份去化周期76.8个月，较5月份缩短了9.8个月；
包河区：6月份去化周期71.6个月，较5月份缩短了7.6个月；
蜀山区：6月份去化周期51个月，较5月份缩短了10个月；
新站区：6月份去化周期52.8个月，较5月份缩短了34个月；
庐阳区：6月份去化周期44.9个月，较5月份缩短了11.8个月；
经开区：6月份去化周期39个月，较5月份缩短了0.8个月；
滨湖新区：6月份去化周期33.5个月，较5月份缩短了5.4个月；
政务区：6月份去化周期29.2个月，较5月份延长了2.5个月；
高新区：6月份去化周期28个月，较5月份缩短了17.6个月；
肥西县：6月份去化周期60个月，较5月份缩短了12.3个月；
长丰县：6月份去化周期38.4个月，较5月份缩短了21.8个月；
肥东因成交数据太少，误差较大，未做统计。
房源供应量保持5%以上的增长，去化周期却有明显缩短，说明5月份合肥二手房市场供需两旺，在供应量增加的同时，成交量也开始放量，市场比较活跃。
高新区的去化周期首次超越政务区，只有28个月，成为去化周期最短的区域，高新区供不应求，是非常值得投资的区域。
包河区的去化周期保持一个很高的位置，包河区的部分老化严重的板块，比如周谷堆、马鞍山路板块，会不会步瑶海后尘？极有可能。
四、2020年6月，积压的需求已经集中释放完毕
1、带看量出现下滑，市场开始降温
带看量更能直观真实反映当前的市场热度。
自4月以来，4月12日二手房日带看数量达到了6019次，破历史新高。这也是2020年上半年单日带看最高值。此后，
5月份单日带看量最高值是5256次，
6月份，单日带看量最高值是5063次。
再看看近3个月的月带看量均值：
4月份均值3043次/日，
5月份均值3018次/日，
6月份均值2483次/日，
无论是带看量峰值，还是日均值，2020年4-6月份，且呈逐渐下降趋势。
我们将时间拉长，从近1年的二手房带看数据走势，可以清晰的看到合肥楼市的热度走势。2019年7月份是带看量的最高点，月带看总量达到16万+。
2019年8月全国楼市调控加码，带看量连续下滑，市场热度迅速降温。
到2019年9月，带看量跌入最低点，月带看量只有8万+，是7月的50%左右。
自10月份开始，到12月份，楼市缓慢回温。
进入2020年，受新冠疫情的冲击，2月份楼市暂停。
3月份重启后，2020年3-5月份，走出了一波平稳向上，逐渐向好的行情。然而，疫情对实体冲击太大，实体行业在挣扎着复工，银行的放水，被拦截在外，还没有流入房地产。
2020年3-5月份，贝壳二手房带看次数，仍处于历史低位。2020年6月份，带看量又有大幅下滑之势。
很明显，疫情积压的需求，在过去的3个月集中释放，已经结束。合肥下一波楼市的热潮，需要等金融机构的大水流入之后了。
五、学区房价格走势
1、学区房最新价格走势
本文选取目前公认的10所顶级初中：38中本部、42中本部、45中本部、46中本部、48中本部、50中东本部（西园校区）、50中西本部、50中新本部、168玫瑰园西校、168玫瑰园东校，作为学区房样本，统计结果如下。
2020年合肥10大学区房成交均价为23211元/平，较2019年上涨700元/平，涨幅3.1%，
2020年合肥非学区房成交均价为14986元/平，较2019年下跌196元/平，跌幅1.3%。
学区房与非学区房的涨跌差距，较上月扩大了3.1个百分点。学区房的升值加成，进一步凸显。
1、50中新本部，2020年成交均价为26263元/平，涨幅4.5%，涨幅较上月收窄1个百分点；
2、45中本部，2020年成交均价为25477元/平，涨幅0.8%，涨幅较上月基本持平；
3、50中东西园，2020年成交均价为23835元/平，涨幅9.5%，涨幅较上月基本持平；
4、168玫瑰园西，2020年成交均价为23097元/平，涨幅7.6%，涨幅较上月扩大了2.7个百分点；
5、42中本部，2020年成交均价为23045元/平，涨幅6.5%，涨幅较上月扩大了0.6个百分点；
6、50中西本部，2020年成交均价为22588元/平，涨幅6.9%，涨幅较上月基本持平；
7、46中本部，2020年成交均价为22029元/平，涨幅5.1%，涨幅较上月扩大了3.2个百分点；
8、168玫瑰园东，2020年成交均价为21603元/平，涨幅8.7%，涨幅较上月扩大了0.1个百分点；
9、48中本部，2020年成交均价为17528元/平，涨幅2.26%，涨幅较上月扩大了0.1个百分点；
10、38中本部，2020年成交均价为15744元/平，跌幅1.8%，跌幅较上月扩大了1.6个百分点； 
50中新本部的学区房成交均价，继续保持学区房价格排行榜第一，但是涨幅收窄1个百分点。
168玫瑰园西东继续保持较强的上涨势头，168高中禁止全省掐尖的作用暂时还没有显现。接下来几年，是考验168玫瑰园的时候了。
46中表现很好的势头，我在文章中已经指出，省府进入滨湖，加之滨湖的大开发，常住人口越来越多。所以滨湖的学区需求越来越大。46中作为滨湖最好的学校，我的小密圈中多次提醒会员，入手46中本部，特别是双本部学区房。在4月份滨湖的文章中也有指出。
48中继续保持小幅上涨，
38中，继续维持上月的一蹶不振。38中的跌幅进一步扩大，38中学区，哪怕是和平路小学+38中双本部，2020年的涨幅也只有1.4%。非双本部学区，不要碰。
（更多学区房分析，关注微信公众号：合肥房博士，后台回复：“学区”，查看。）
2、6月23日合肥学区划分结果解读
6月23日，合肥各区教育主管部门公布了2020年最新的学区划分方案，
包河区有2所初中1所小学建成招生，也最引人瞩目。
最大的悬疑，中山路中学归属问题，不痛不痒，被媒体高高举起，被主管部门轻轻落下。既不是实验中学教育集团，也不是46中东校区，而是46中教育集团中山路中学，符合预期。
最大的惊喜应该是是南宁路中学喜获46中教育集团，华润昆仑御、中海九樾、绿城招商诚园喜大普奔；
阳光中学四川路校区喜获48中教育集团，黄河路小学纳入青年路小学教育集团；
政务区的四方新村、皖西新村喜入湖东小学，小学的硬件配套有所改善。
连文一泰和院子，也喜获42中湖畔花园分校。
集团化办学是未来趋势
学区划分，以不变应万变
仍然是以主干道为基本划分原则，也有可能以河流
学校尚未建成的的小区，暂不划分学区
双学区、分年级，合肥版的多校划片
而45中本部、50中西以及南门小学本部实行的分年级入学，也可理解为简易版的多校划片。
2020年，连芜湖都已经实施的6年一学位制，合肥没有实施，说明合肥的学区划分的思路，还是以简单实用、维持现状、适度微调为主要原则。
那么，我们可以做一个猜想： 2021年政务区的50中新分部与本部实行分年级办学的可行性是否更大？
六、后期购房建议
上个月我提醒大家，楼市回暖时，其实不是买房的好时机，是卖房的好时机，真正买房的好时机是3,4月份。我在5月份的房价走势分析中，表述原文如下：
通过全年成交数据对比，2020年前5月份，合肥楼市的仍属于正常状态。再结合成交价格判断，2020年5月合肥二手房成交均价为16172元/平，成交价格虽然持续上涨，但仍低于2020年1月份301元/平。4、5月份成交价格、带看量、成交量的持续走高，确实反映了合肥楼市回暖的现状，但是：
成交价格没有突破上年高位、带看量没有突破上年高位、成交量也处于合理水平。
目前合肥楼市，仍属于疫情过后，行情的集中释放。而且这种行情的集中释放，不光是需求端，也是许多房主资产变现的集中释放。从房博士小密圈的咨询及置换情况看，由于疫情的影响，许多卖家的房产也一直积压在手里，近期小密圈好友，有相当数量的朋友，趁着楼市回暖，快速出手，完成了劣质资产的出售、变现。
特别是要进行资产优化升级的朋友，5月份就是处理劣质资产的最佳时机。大概率上半年的小阳春、小阳夏已经结束了。其实，过去的3个月，阳春、阳夏有点言过其实，也就是一个短暂的需求释放。
无论是熊市，还是牛市，市场已经进入的深度的分化阶段。房产投资的高额回报，只会给有准备的人。
合肥房博士潜心研究合肥楼市，专业提供各种购房咨询，帮助朋友们：
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2020年4月，合肥滨湖新区房价跌了吗
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合肥房博士
2020-07-02
霞思云想
2020-07-02