上个月,我发布了《2019年11月,合肥滨湖新区房价走势分析及购房建议(上)》,文中重点分析了滨湖方兴大道以北的46中本部学区板块、省府西板块、及中轴板块,给准备购买滨湖融创滨湖印、旭辉铂悦天汇、禹州绿城兰园、锦绣首玺等新盘的朋友们做了分析,也收到了不少朋友的咨询。
滨湖面积太大,全面详细的分析篇幅太长,以后均会分成上、下2篇分2次发布。朋友们可以关注我的微信公众号:合肥房博士,在后台回复:滨湖,免费查看。
本文主要分析滨湖方兴大道以南的3个板块:滨湖西南金融后台基地板块(分46中南板块和阳光中学四川路板块)、滨湖核心区板块。
2019年12月,合肥滨湖新区房价走势分析及购房建议(下)
其中46中南板块,已经进入存量房时代,研究46中南的价格走势,对于研究滨湖西南金融板块的房价走势及投资价值,有很重要的参考价值。
一、滨湖西南金融基地板块
该板块目前有两所初中招生,分别是46中南和阳光中学四川路校区。根据学区划分,我将该板块分成46中南和阳光中学四川路两个子版块,便于更具体、更精准的分析。
1、46中南板块
46中南板块内的小区有:天慧紫辰阁、滨湖万科城、保利拉菲公馆、旭辉御府、锦绣淮苑、中铁滨湖名邸、高速时代广场、华冶水晶公馆、万象公馆、滨湖欣园、文一豪门金地等。
2019年成交均价为:18979元/平,较2018年涨幅3%,剔除滨湖欣园、华冶水晶公馆等2018年没有成交数据的小区, 46中南板块2019年的实际成交均价是19806元/平,较2018实际升值率为7.5%,这与下图中各个小区的升值率基本吻合。
2019年12月,合肥滨湖新区房价走势分析及购房建议(下)
滨湖时代广场:
2019年成交均价20170元/平,较2018年上涨10.4%,板块内涨幅第一。46中南学区范围,只有该小区有小户型50平左右的小户型,小户型比较稀缺。2019年合肥中考,46中南指标到校的最低分为728分,排名第16位,在滨湖仅次于46中本部,46中南这几年中考成绩一直比较稳定。在目前学区小户型普遍比较抢手的情况下,高速的小户型,也表现出了学区溢价。这和我之前研究的结果是吻合的:优质板块的中档学区小户型,也能产生学区溢价。蜀山区的华地公馆公寓也有相似的价格走势。
保利拉菲公馆:
成交均价20183元/平,较2018年上涨6.9%。保利的价格走势一直比较稳定,年均7%左右的升值率,市场热度在板块内排名第一。小区品牌,位置、房龄、总价水平、户型等综合素质不错。户型设计比较合理,中间户三房总价200万不到,100左右边户3房210万左右,可以兼顾自住+学区+品牌+投资。小区目前在售房源100套+,房源充足。纵观整个滨湖新区,类似的小区和房源也非常充足,竞品多,升值率被稀释。
2019年12月,合肥滨湖新区房价走势分析及购房建议(下)
旭辉御府:
成交均价18772元/平,涨幅2.3%,相比高速和保利,旭辉要逊色不少。有55套成交记录,居板块内第一。而当前挂牌量123套,供应量也非常充足。小区的挂牌面积均值为116平,而成交面积均值只有91平,该小区成交以中小户型为主,2019年超过100平的成交记录只有3套。其实旭辉御府品质并不差,户型做的也比较合理。主要劣势,是靠近方兴大道高架,远离学校和地铁,只有预算有限的刚需,会选择小2房或小3房上车。我在上篇文章分析省府F4的旭辉铂悦天汇时做过对比。
锦绣淮苑:
小区户型偏大,侧重改善,挂牌面积均值达到了139平,总价过高。对于已经有近10年房龄的改善小区,接盘的人会非常少,成交量不大。2019年共有5条成交记录,由于上半年两套成交记录单价过低,拉低了均价,我对数据进行了修正。当前主流户型的实际成交价格应该在1.8万左右。
该小区是单位集资小区,小区西边即是46中南,距离5号线的徽州大道站距离不到500米,对面即是金谷广场,无论是学校、地铁、商业配套均非常完善。120平左右的户型,还是非常不错的。每年有5%左右的升值率。
但是由于板块内的另一个改善小区天慧紫辰阁,物业更好、(绿城物业)房龄更新、品质更优。当总价超过250万,板块内改善需求就会转向板块内的改善小区天慧紫辰阁。
华冶水晶公馆:
小区品质一般,2018年的成交记录为0,2019年也只有3套成交记录,成交均价只有17902元/平。华冶的品质和物业并不给力,在板块内的另一个小区上也有体现:紧邻5号地铁口的华冶万象公馆。华冶万象公馆分南北两区,南区是2017年交付的次新小区,大部分房源还没有满两年。南区成交均价16898元/平,北区17386元/平。作为地铁次新二手房,成交量不差。但是价格并没有很强势的表现。
文一豪门金地:
2016年至今,像过山车一样。2016年2.2万买不到,2018年楼市低谷时,市面上出现了该楼盘的工抵房,折扣后单价不到2万。该楼盘地段非常不错,占据了西南板块处于核心区域。新房基本卖完,剩少量大户型复式。但从外立面看,品质也还不错。目前文一的品牌溢价能力稍微弱了一点。滨湖的另一个在售新盘:文一塘溪津门,另外省府西还有一个二手小区:文一名门湖语。不得不说,文一这几个盘的选址,比绿城、旭辉、保利、融创等非本土开发商要强很多,这也是本土开发商的优势。
万象公馆和文一豪门金地两个小区位于云谷路以南,也有传言会划出46中南,实际上46中南校区规划84个教学班,能容纳好几千学生。短期内学区应该不会被划出去。
从各个小区今年的价格走势及成交情况看。46中南板块,依托大滨湖强势板块,有一个中档+的学区加持,平均房龄5年左右,各方面配套均已成熟。年均升值率超过7%,算是一个比较优质的板块。不过板块内的涨幅也出现了较大的分化。部分配套跟不上,品质差的小区会逐渐失去投资价值。
2、阳光中学四川路校区板块
该板块处于滨湖的最西南,地段上的劣势还是比较明显。幸运的是紧邻金融后台基地,有各大银行的需求支撑。加上地铁5号线在板块内设有2站,通勤方面得到了基本的保障,也吸引了本省地市的一些刚需及投资需求。2018年-2020年,这里注定是滨湖新房的主战场。板块内聚集了绿城、招商、保利、万科、中海、华润各大开发商。目前在售的新盘有:绿城招商诚园、金鹏一品天辰、新城滨湖云镜、荣盛华府,即将开盘的有中海九樾、华润昆仑御。从二手盘以及已有的楼盘销售情况来看,该板块对价格比较敏感。板块内主打改善的绿城招商诚园虽然在开盘前凭借绿城的品牌效应,吊足了大家胃口。但是现实却是残酷的。缺乏强势板块支撑的高富帅,在一众吊丝盘前,碎了一地的尊严。毛坯销售的金鹏一品天辰,104小户型非常抢手。新城滨湖云镜和荣盛华府也纷纷开始打折团购等各种促销活动快速走量。另外据小密圈好友透露,西南神盘,合肥云谷,剩余最后2栋近期有可能加推,朋友们可以多关注。
2019年12月,合肥滨湖新区房价走势分析及购房建议(下)
板块内的二手房,除了合肥云谷以外,滨湖竹园、顺园,时光印象、都会1907、公元天下均有房源在售,但是只有云谷有成交记录。
合肥云谷:
这个板块里不得不说,合肥云谷。当初以倒挂周边3000元的价格出售,并没有偷工减料,是近几年来少有的良心房企。云谷当前市场均价18714元/平,较2018年涨幅为9.8%,投资收益非常可观。89平小3房(1卫)门槛约170万(含税费),96平中间户3房(2卫)190万,111平3房210万左右。其中96.5平的3房2卫户型是刚需主流户型,已经成了周边二手房和新房定价的参考系。
云谷目前最大的短板是学区,未来划入46中南的概率也不大。不过与中海、华润两位大佬捆绑在一起,未来学区也许存在变数,据小密圈好友透露,未来有可能会引进48中。不过话说,48中现在也遍地都是。这个板块,讲的是性价比。
中海九樾:本月开盘,高层100平中间户三房,边户128平四房。高层精装均价2.2万,中间户上车门槛应该在220万左右。这个门槛不低,滨湖目前价格相近的新房二手房竞品太多。没有明显的优势和特色,市场是不会买账的。中海目前以精装修作为卖点,利用品牌以及低容积率新房的优势,小户型去化应该没问题。
华润昆仑御:精装修高层100-120,和中海类似,华润、中海、云谷,在西南板块形成一个核心。云谷、中海、华润是这个板块的希望。
如果在荣盛、新城、金鹏碰到低价盘,刚需朋友可以择机上车。2018年低价上车西南的朋友,还是很幸运的,幸运的不是赚了多少钱,而是已经上车了。如果你预算充足,侧重投资,我认为以西南目前的价格水平,利润空间并不大,西南是有升值天花板的。
从绿城的孤寂与云谷热闹,告诉大家,西南板块,不像滨湖核心区或省府中轴天生优越。这里没有故事可以讲,要么拼价格、要么拼品质。只有价格低+品质好+地段核心的小区,才能最终拥有价值变现的机会。否则,无论是1.1万的回迁房,还是2万以上的商品房,都有可能不被市场认可。
从滨湖的规划来看,珠江路以南未来也会开发,但时间未定。而滨湖地铁规划,也是是到到珠江路北为止。
学区问题:
目前阳光中学四川路校区已经招生,2020年南宁路中学应该也会投入使用。小密圈好友透露,周边大牌项目,为了更好的走量,不排除为南宁路中学引进名校资源。不过西南板块的教育水平的提升,还有很长的路要走。
目前小学是以云南路为界,云南路以西属于师范附小4小南区,云南路以东属于师范附小3小贵阳路校区。从地理位置上看,云南路以东要稍占优势。
板块内有一所贵族学校:包河区协和双语国际学校,贵族学校。小班教学,每班30人,每学期学费28000元,费用不菲。
该板块内的改善住房业主,未来在孩子入学上多了一个选择。
二、滨湖核心区板块
滨湖核心区板块,二手房小区平均建成年代为2015年1月。再算上在售或者尚未交付的新建小区:融创望海潮、置地双玺、文一塘溪津门、高速时代公馆、信达公园里、联投新安里等,滨湖核心区还非常年轻。2019年成交记录383套,成交均价19095元/平,较2018年升值7.1%。
2019年12月,合肥滨湖新区房价走势分析及购房建议(下)
1、核心区新房:
滨湖核心区目前在售的新盘有融创望海潮、文一棠溪津门、联投新安里三期,信达公园里和置地双玺。
望海潮的精装高层,售价约2.3万左右,但是开盘即售罄,和绿城招商诚园形成鲜明对比。这大概就是滨湖核心区和滨湖西南的差距。望海潮目前在售改善洋房和叠墅,上叠550万左右,下叠700万+。总价偏高,去化应该需要一段时间。
联投新安里三期,应该不会公开销售,这个楼盘目前小密圈咨询最多。以联投的地段以及一二期已交付的品质来看。我认为只要价格不超过1.9,是非常具有投资价值的。
文一棠溪津门的地段优势很大,目前价格不算贵,户型偏大,偏改善。但是卖的并不理想。
信达公园里的地段,从某种意义上要好于棠溪津门和置地双玺。公园、商业、学校等各方面配套都做得恰到好处,正所谓入则宁静出则繁华。但是最近频繁爆出维权,可能是大家对信达的期望值太高。其实信达的特色一直都是10分地段,7分产品。信达在合肥的项目,在地段选择上一直都是可圈可点的。而产品品质上,中规中距,高端和豪华两个词不沾什么边。如果当初置地双玺和信达公园里能把位置换一下,应该是皆大欢喜。
置地双玺还有一点尾盘在售,但是楼层不太好。置地在滨湖的这个项目本身也没让大家失望。单价3万的价格,和刚开盘的滨湖印、兰园、望海潮比,也不算离谱。唯一遗憾的是碰到了宝能这样的猪队友。目前滨湖的改善需求很大,但是好的产品欠缺,完美的产品更是少之又少。核心区的改善,如果是600万以上预算,中海的别墅(二手)也值得一看。
2、核心区二手房
下表是各二手房的挂牌及成交数据。2019年核心区二手房成交记录最多的是临湖苑A-E区共83套、宝能城1-2期66套、淮矿东方蓝海1-6期共62套、保利海上五月花1-4期50套、万达揽湖苑41套、中海滨湖公馆24套等等。
中海滨湖公馆:
2018年底,我在滨湖踩盘时,中海滨湖公馆的96平米的刚需小四房,市场成交价185万左右。一年后的今天,市场价205万以上。年实际涨幅超过10%。这是一个能够自住+投资的小区,刚需朋友可以重点关注。目前的价格仍然具有投资价值。
宝能城:
密圈里一位好友,2019年春节以150万买入宝能二期89平高楼层中间户,前几天向我咨询,想变现。目前市场挂牌价168万。这套房子满两年后,少了5.3的增值税,应该可以卖到180万以上,没有优质学区加持,年收益达到10%,确实是很好的投资标的。要注意的是宝能城的一期三期和二期的学区不同,以后在价格上会有差距;宝能的品质问题,升值也会有天花板。2020年应该会和周边相似房源价格拉平,以后跟着大盘走,升值率会有所下降。优质地段价格倒挂新盘,是最好的投资标的。我今年在小密圈重点向大家推荐的:滨湖的徽盐世纪广场、高新区的蜀西湖畔、信达天御4期香颂庭、以及前几天1.85万加推的万科森林公园、即将上市的联投新安里三期等等。除了信达天御后来精装高价备案,失去性价比,其它都是非常优质的。不过门槛也很高,只适合资金充裕的朋友。
淮矿东方蓝海系列:
淮矿东方蓝海与中海滨湖公馆在外围配套上基本一致,淮矿的小学学区也属于金斗路小学,未来庐州大道初中建成,也大概率能划入。淮矿在品质和户型的设计上,没能做到中海那样贴合市场需求,2房户型太多,价格和投资价值要略低于中海滨湖公馆。
万达系列,包括临湖苑、揽湖苑、亲湖苑等,中规中矩。品质、配套不算好也不算太差。受环湖开发受限的影响,热度在减弱,整体升值率要远低于金斗路小学板块。
3、核心区的学区:
核心区目前只有一所初中:嘉陵江路初中,两所小学:万慈小学、金斗路小学。目前小学的学区是沿着南宁路-庐州大道-云谷路划分,路北是金斗路小学,路南是万慈小学。未来板块会新增一所初中:庐州大道初中和两所小学:杭州路小学和云谷路小学。未来初中的学区划分有可能会延用现在小学的学区划分:南宁路-庐州大道-云谷路。核心区的学区前景,是该板块的一大看点。虽然目前嘉陵江路中学的成绩并不理想,但是我认为,该板块未来极有可能会形成一个顶级学区。至于哪一所学校希望更大,其实已经初见端倪。不少朋友咨询我杭州路小学和庐州大道初中未来属于哪一所学校分校,其实是哪所学校分校或属于哪个教育集团并不是特别重要,这不是决定顶级学区形成的关键因素。
对比一下金斗路小学板块和万慈小学板块二手房2019年的升值率可以清楚的看到。金斗升值率为14.1%,万慈板块升值率为5.0%,如下图所示。
2019年12月,合肥滨湖新区房价走势分析及购房建议(下)
金斗板块的中海、联投、宝能、淮矿表现出很强的爆发力。在没有学区的加持下,升值率丝毫不逊于45中或政务50新的学区房。
四、滨湖方兴大道南购房建议:
滨湖方兴大道以南广大区域,目前仍缺少足够的人口支撑,需求仍以刚需三房为主。我统计了该板块13个小区的3房中间户12月份的挂牌总价均值,如下表。
2019年12月,合肥滨湖新区房价走势分析及购房建议(下)
目前宝能和云谷的价格仍然偏低,这与宝能、云谷大多数在售房源未满两年有关。保利海上五月花是精装,保利品牌加持,且周边学校、公园、地铁、商业配套成熟,总价最高。但是保利与中海滨湖公馆相比,我更建议选择中海。高速滨湖时代广场和保利拉菲公馆、滨湖万科城有46中南学区加持,比较适合短期内对学区有一定需求又兼顾自住的朋友。联投新安里、宝能城、淮矿东方蓝海都是不错的投资标的。有性价比高的房源可以及时出手。万达文旅城系列,投资价值在衰减,可以作为自住为主的需求。
随着骆岗中央公园的规划落地,一个新的投资热点正在形成,骆岗板块势必转移大家的注意力,滨湖核心区会更加冷清。虽然宝能CBD的高度降到了500米以内,但是在滨湖没有足够人流导入的时候,宝能的超级商业,很难全面开工。毕竟商业盈利第一,没有足够的消费支撑,建得越多,只会亏得越多。环湖板块,由于环湖1公里禁止开发,退热明显。滨湖的重心将由南转移到北。核心区在过度炒作后,谁在裸泳,已经一目了然。朋友们仍要谨记:房住不炒,合理投资,价值投资。
最近媒体阵阵暖风,各种暗示,明年的楼市会有涨幅。大家也纷纷咨询我2020年的房价走势。我统计了合肥1584个小区的成交数据,其中2018-2019均有成交记录的有921个,上涨的小区578个,占比36%,升值率大于5%的只345个,占比21.7%。
房地产是我国的支柱产业。明年的大势,仍然是以稳为主。2019年8月份,合肥楼市突然转冷的时候,我就提醒大家,有些媒体是故意制造楼市转冷、崩盘等氛围,引起不必要的恐慌。当前的形式不乐观,也远没有那么悲观。
展望2020年的合肥楼市,政策应该会比2019年略微宽松。当前楼市调控会落实“因城施策”,也会更加精细化,不会简单粗暴的全面放开限购限贷,也不会突然收紧。楼市调控的政策,一般会根据房价走势做相应的小幅度的微调。房价下跌趋势明显时,会有政策放开来进行托底;当楼市开始过热,房价有涨幅过大的苗头时,又会有调控政策及时进行抑制和打压。在政策的连续性,稳定性上,比前些年要好得多。各种精细调控的最终目标是让房价适度上涨,注意:这里是上涨,而不是下跌。坚持“房住不炒”,用各种政策把把作为支柱产业的房地产行业调控在一个比较合理的涨幅范围之内(比如年涨幅不超过5%)。
具体到楼盘区域和板块,不能一刀切说涨或是跌,也不会无脑买房就能涨。买好房,买优质房,早点买房,是没错的。盲目投资,不考虑资金的投入与产出比,不重视楼盘的品质,不了解周边的配套和板块的发展趋潜力。无脑入坑,最后被套牢的也不在少数。
房博士潜心研究合肥楼市达十年,专业提供各种购房咨询,帮助朋友们:
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