今天公示的《重庆市主城区法定城乡规划全覆盖控制性详细规划整合方案》代表重庆最新最权威最全面的城市规划，对于了解重庆发展意义非凡。

对于我们普通人，政府规划影响我们对城市未来发展方向的判断，从而影响我们的买房置业。

在选房过程中，最叫人头痛的一项内容，就是对区域、地段的选择，读者问我最多的问题，也都是蔡家好还是悦来好，大学城好还是茶园好，龙兴会不会起来，中央公园会不会起来，等等关于选则区域的困惑！

面对众多的组团，光听销售人员给你描绘，确实是不够的，尤其对于新区，必须要自己做功课，才能防止掉进坑里，才能不重蹈“五年不涨”“上当受骗”的覆辙！

选择区域，选择地段，养老/工作/改善/环境/投资/读书等等的个人目不一而足，不同区域和地段对于每一个人的价值也有所差异？

今天重庆公示了新一版的城市规划方案。

借此机会，大卫普及一个最简单粗暴的帮你判断地段价值的方法：看控规。帮助大家通过规划图，发掘某个地段的真正价值。

我国的地区发展，地域走势，房地产走势，都受到政府规划的影响，政府对一个区域的经营投入，直接影响这个区域和地段未来的发展，和升值潜力。

所谓“控规”，是“控制性详细规划”的简称，大概指的是：在城市建设中，政府对一个区域，对一个地块，有着怎样的规划。控规图都是一些看上去花里胡哨的块状组合图，各种各样的颜色。比如这样：

所以，看控规，最重要的是什么？

就是看颜色！

因为控规图里的颜色基本上来来去去就是那么几种，不同的颜色代表着不同的规划类型。

△控规图例

不过这个太复杂了，你也不太能记住，我建议就重点关注几个“居住用地，就是黄色的，商业用地，就是红色的，商务用地是粉色，中小学用地就是橙色的，住商混合用地就是土黄色，浅绿色就是公园绿地。“

而看一个小范围内的颜色比例，非常重要，居住用地与商业用地的比例，直接决定了未来这个地块的繁华程度。

比如解放碑区域，商业用地占比很大。

△解放碑区域控规图

用商业用地与居住用地的占比来判断一个区域的繁华程度，原因很简单：如果这个片区内全是黄色的居住用地，红色的商业用地比例很少，证明这里只是一个居住型的睡城，商业配套不会很发达，而一个片区大比例的是商业、商务用地，则代表此地段的繁荣，在这地段将会有很多工作岗位，购物广场，那么周边的住宅就会有租赁和居住的价值，即使房价下行，至少旁边还有工作人流量保障，从而就体现为更加抗跌。

△茶园区域控规图

茶园片区，居住用地就远远大于商业用地，所以茶园更加偏向于居住的功能性。

△蔡家区域控规图

通过控规图，可以清晰的了解蔡家在建和规划的跨江大桥，也很直观的了解到蔡家同样是一个以居住功能为主的新区，在中部区域配置了一定的商业配套，以及知晓了公园绿地的位置。

△渝北区控规图

通过渝北区控规图，我们发现，两江新区”划走了他很多很多的地盘“，导致渝北区只能奋力发展”空港-中央公园“区域了。

选择一座城市的不同区域、不同板块、不同位置，要看这个区域的优势，要看这个板块所能提供的配套比例，还要看具体某一个地段到配套所在地的距离。

看规划选区域，主要原理如下：

1、看控规：

如果是刚需性或投资性购房，就要优先选择某一个区域中，离商业商务用地更近，或者商业商务规划用地比例大的，这样的地段才更加便利；

如果对环境品质要求很高，就要与商业区保持合适的距离，与公园绿地更近，通过控规图，还对学校、医院、交通，以及工业用地分布等用地规划，更加直观的有所了解。

2、看用途：

对于不同颜色的地块，尤其是自己感兴趣的区域，要做深入了解。

比如学校用地，会是哪所学校，谁来修？比如公园，由谁来修建？比如商业，由谁来打造？打造成什么类型？还比如商务办公，会是开发商自己修？还是某个单位机构修？

3、看时间：

光有规划，还不够，还要去了解规划实施的周期。

比如写字楼什么时候建，商业什么时候建，就能大致了解房屋最佳的升值时间点，因为一般来说，配套齐全时，人流量变大的时候，周边的住宅会有一波很不错的升值。

看控规选地段法，本质上就是“分享城市发展及政府配套规划的红利”，这非常考验城市发展和地区政府执行力，比如在重庆，有的区，规划就很快变为现实，有的区，规划的推进速度就慢些。

但总体而言，在一二线城市，城市发展都很迅速，我们要做的，就是选个好地段，上车，然后享受一个地段从规划到繁华的城市建设红利！

最后，祝大家都能安居乐业，投资发财。

更多对于区域、板块的控规解读，我会陆续发到小密圈“大卫的游乐场”。

在那里也可以与我进行一对一的咨询问答，无限次提问，关于你挑房选房过程中遇到的楼市政策、区域选择、趋势判断、选择楼盘等方面的疑虑，在大卫这里都可以找到答案，有问必答。

进密圈方式，下图扫码

游乐场开业酬宾，每增加50人，上浮50元。

附：主城各区控规图

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