政务区是合肥二手房成交均价最高的区域。目前政务区在售新盘只有三个，而且基本与刚需无缘，也就是说，如果你想在政务区买到一套不错的房子，可能只有考虑二手房了，从某种意义上来讲，政务区已经变成存量房市场。

 

我统计了合肥链家2019年第一季度所有二手房成交数据，共计2370个样本，均价16513元/平米，较去年16386元/平米上涨127元/平米，涨幅0.78%。其中政务区成交195套，占总成交的8.2%，比去年提高了0.7个百分点。

 

根据学区划分及地理位置特点，我将政务区分为4个板块，分别为：

1、天鹅湖南板块。主要是翡翠路东，匡河以北，潜山路以西，祁门路以南区域。

 

2、翡翠路西板块。主要是翡翠路以西，天鹅湖路以南，匡河以内，以及恒大华府、保利香槟国际、文一名门首府三个小区。

 

3、天鹅湖北板块。主要是天鹅湖路以北，潜山路以西，匡河以内。

 

4、潜山路东板块。主要是政务区潜山路以东的区域。

 

本文所分析的数据主要是2019年第一季度的平均数据，并不能代表政务区目前的真实房价，因为第一季度，政务区房价一直在不断上涨，所以实际价格可能要比图中标注的高一些。与这次对比的数据是2018年全年的分析，具体可参考我微信公众号“小易论楼市”文章《 2018年合肥政务区房价分析及购房建议》（关注微信公众号“小易论楼市”，回复“房价”查看）。

 

这次分析，我计算了各小区的房价涨幅，对比数据是2018年的成交均价。但由于很多小区成交数据较少，造成误差很大，所以对于样本数特别少的小区，房价涨幅仅供参考。但板块整体房价走势，有一定的参考价值。

政务2019年第一季度成交均价为23657元/平米，比2018年（21407元/平米）上涨2250元/平米，涨幅10.5%，远远超过大盘。成交周期从89.5天增加到91.8天，延长2.3天；议价空间从2.42%扩大到2.68%，增加了0.26%。

 

政务区房价的上涨，从去年下半年就开始了，今年第一季度达到一个顶峰。户均总价从去年的209.4w上涨至237.9w，增加28.5w，购房门槛提高了13.6%。作为全市最优质的房产板块，政务区这一次领涨，意味着下一步会带动其他次优质板块的上涨。

 

关于合肥其他区的分析文章，请关注我微信公众号“小易论楼市”，后台回复“滨湖”、“政务”、“蜀山”、“经开”等区域关键词查看即可。

 

天鹅湖南板块

天鹅湖南板块2019年第一季度共成交84套，成交均价从2018年的25307元/平米涨至26885元/平米，涨幅6.2%，低于政务区平均涨幅，但远高于全市水平。议价空间为2.62%，比去年降低0.13个百分点，略低于均值。成交周期92.7天，比去年延长23.8天，略高于平均水平。

 

天鹅湖南板块在经历了2018年的上涨之后，今年一季度又出现较大涨幅。从原因推测，去年是奥体小学的利好刺激板块上涨，今年则是顶级双学区在正常年份的领涨（《 合肥的真假学区房——2018年合肥初中学区排名》，关注微信公众号“小易论楼市”，回复 “学区”查看）。

 

我在之前文章中将“50中新校+奥体小学”列为溢价仅次于“45中+南门小学”的顶级双学区，很多人表示不解，这里我再说明一下。我判断学区价值采用的是计算学区房实际产生的溢价，用钱投票选出的学区，反映购房者对学区的预期。

 

尽管这种顶级双学区未必就货真价实，但至少得到了购房者的认可，有时预期比黄金更重要。奥体小学去年刚招生，还未经过一轮毕业生的检验，无论如何我也不会相信比办学已有10多年的翠庭园小学更好，但大部分购房者都这么认为，才造成了如此的学区溢价。

 

其实“50中新校+奥体小学”学区范围内的小区非常多，大概有10个。初步测算有14000户，这是一个很大的体量，学区房并不会显得很稀缺，所以我们看到板块内即使同一学区内不同小区之间的价格分化也很大。

 

单价最高的蓝蝶苑，已经是单价最低的浅水湾价格的两倍。而户型偏大，物业品质相对差一些的颐园世家，单价也比一路之隔的栢悦公馆低1/4以上。

 

从各小区成交来看，奥体小学学区房涨幅明显，凯旋门因为学区划分问题，涨幅较奥体小学差一些。蓝蝶苑和岸上玫瑰的涨幅比较大，我认为这两个小区在户型和位置上都比较优越，非常适合挂学区兼自住。

 

栢悦公馆成交了两套总价超过1000w的大平层，单价都在3.3w+。即使如此高货值的标的，其二手房也有一定的市场，说明只有在核心地段、具有稀缺资源的高总价顶级豪宅，才具备一定的流动性，没有核心稀缺资源的支撑，再高档的豪宅可能也是垃圾资产。

 

信达水岸茗都和宋都西湖花苑价格相对不高，除了位置和房龄因素外，主要是户型问题。适合投资的小户型，要么100平米以内的小三房奇缺，要么户型太差，两个小区的大户型都不太适合投资。奥体小学学区内小公寓很少，只有蓝蝶苑和栢悦公馆有一些，总共大概不到200套。

 

翡翠路西板块

翡翠路西板块2019年第一季度共成交88套，成交均价从去年的21329元/平米涨至22551元/平米，涨幅5.7%。议价空间从1.99%进一步上升至2.40%，提高0.41个百分点，低于政务区均值；成交周期为79.4天，较去年延长14.9天，低于平均水平。

 

翡翠路西板块的整体涨幅并没有天鹅湖南那么大，但部分小区仍超过了10%。其实板块内即使不同的小区，房价上涨也存在轮动，去年涨幅较小的，今年基本都上涨很多，比如文一名门首府，国建香榭水都。

 

去年和今年表现都不错的小区是保利香槟国际，相比于2017年，已经上涨了20%。与保利香槟国际相比，恒大华府就逊色了很多，累计才上涨7.8%，恒大户型做得比较差，品牌溢价相对偏低。

 

小密圈里有很多人问政务区学区公寓的投资问题，其实从这两年翡翠路西板块的公寓成交来看，涨幅也是不错的，仅略逊色于住宅。尤其是imore公寓，相比2017年，其综合涨幅达到15.4%，非常惊人。

 

我看了一下翡翠路西板块的公寓成交，imore基本上是成交均价最低的小区。2018年门槛价大概为80w，即使100w以下的成交，大概也占到50%以上。但是进入2019年以来，100w总价以下的成交基本上消失了，大多数都在110w以上。

 

其实imore的缺点很明显，租户较多，人员杂乱，没有燃气。朝南大户型有72平米，作为公寓投资来说，面积有些大了，还只能做1室。小户型46平米，面积倒是合适，但都是朝北的。

 

imore也有一定的利好，本身处在地铁3号线和4号线交口，位置非常好。它的烂尾商业据说已被接盘了，我想后面应该很快会开始运营，这么好的位置不应该一直烂尾。政务区50中新校学区的购房门槛一再提高，这也是imore这两年房价不断攀升的原因。

 

除此之外，翡翠路西还有几个小区也有总价较低的学区公寓，比如：国建香榭水都，御龙湾，森林海，九重锦，发能太阳海岸。翠庭园虽然是一个回迁小区，但它面积在50平米左右的小户型，投资价值也不比公寓差。

 

目前政务区上车门槛一再提高，对于一般住宅来讲，基本都需要200w以上。如果你的资金量有限，比如只有120w左右的预算，可以选择这些学区型公寓进行投资，我认为也不比住宅和新房差。

 

天鹅湖北板块

天鹅湖北板块2019年第一季度共成交23套，成交均价从23067元/平米涨至25752元/平米，上涨2685元/平米，涨幅11.6%。议价空间从2.90%上升至3.80%，上升0.90个百分点；成交周期从87.6天缩短至68.7天，减少18.9天，低于平均值。

 

天鹅湖北板块的成交数据太少，误差可能相对较大一些。板块去年的涨幅表现相对并不理想，但今年却十分亮眼，因为该区域的学区主要是西园新村小学南校，与50中新校的组合也是一个双顶级学区，应该有学区房价格上涨的因素。

 

整个天鹅湖北最大的问题是距离50中新校相对远了一些，这也是导致西园新村小学南校学区房溢价相对奥体小学弱一点的原因。但从汇林阁与翠庭园相同面积二手房成交均价来看，存在一定的差距，西园新村小学南校学区溢价还是高于翠庭园小学的。

 

汇林阁涨幅最大，因为它成交最多的是45平米左右的户型，总价只有110w左右，基本跟翡翠路西的上车门槛价相同。这种面积低于50平米的顶级双学区房，将来只会越来越抢手，因为经济能力有限的人能够付得起，他们只是为了给孩子上学挂学区。

 

天鹅湖畔上涨有一个很大原因是大户型成交占比增大。天鹅湖畔平常成交主要集中在110多平的大两房，这是小区里面最差的户型，单价在2.6w-2.7w左右，拉低了均价。而小高层大户型的3房或者4房，单价基本稳定在3.2w左右。

 

天鹅湾花园位置也不错，价格不高，今年的涨幅也不错，其实存在一定的低估。恒润花园房龄偏老，多是大户型，小区规模偏小，物业也不太好，价格一直涨幅不大。水墨兰亭的公寓更受青睐一些，住宅成交量不大，主要还是挂学区小区。

 

潜山路东板块

潜山路东板块2019年第一季度共成交39套，成交均价从19255元/平米涨至20836元/平米，上涨1581元/平米，涨幅8.2%。议价空间从2.83%减少至2.61%，收窄0.22个百分点；成交周期从168.5天缩短至132.3天，减少36.2天，远高于平均值。

 

潜山路东板块成交量较小，部分小区的房价误差会比较大。从成交周期可以看出，潜山路东的成交难度比潜山路西各板块大很多，主要还是因为学区问题。蜀山区外国语实验中学（原50中南校）学区比50中新校还是差很多。

 

目前了解到，50中新校分校建设规划方案已经获批，目前正在进行施工图的设计工作，我估计应该很快就会开建。50中新校分校的筹建主要是为了分流本校的生源压力，据我推测，学区划分范围很可能是“怀宁路，祁门路，金寨路，匡河路”这个区域。

 

我认为50中新校分校学区质量大概率跟本校差距不大，会远远好过目前的蜀山区外国语实验中学。如此一来，会利好祁门路以南和潜山路以西的小区，比如琥珀五环城、天鹅湖一号、湖畔徽映阁、天珑广场、嘉和苑等。

 

小密圈有很多人问50中新校本部和分校是采用分年级办学，还是单独划学区。因为50中新校学区范围实在太大，通勤距离过长，我认为分年级办学不太现实，参照168玫瑰园学校东区和西区单独划学区的模式可能更合适一点。

 

如此一来，会对潜山路以西、怀宁路以东的小区产生少许利空，比如栢悦公馆，凯旋门，新地中心，浅水湾等。尽管我认为这两所学校学区质量最终不会相差太大，但毕竟分校是新成立的学校，需要时间进行磨合和积累。

 

受50中新校分校学区利好影响，我们可以看到五环城去年和今年二手房成交价格都有不小的涨幅，2019年第一季度相比2017年基数上涨已超过22%，丝毫不逊色于奥体小学学区的涨幅。

 

潜山路东目前在售的几个新盘，比如融创政务壹号、合肥一号院和天鹅湖MOMA，我在之前文章中多次分析过，因为基本上都只剩下比较大的户型，总价相对较高，加上板块优势资源不足，后期流动性偏差，投资性价比不高。

 

政务区房价分析及近期购房建议

 

政务区房价的上涨，有很大一部分原因是因为学区发生了质变。50中新校天鹅湖校区2009年动工，2010年开始招生，截至目前，共有6届学生毕业。也就是说，这个学校只用了短短6年时间，迅速成长为一所公认的真学区，速度不可谓不快。

 

这里面既有合肥市大力扶持的结果，也有区域内生源优质的原因。50中新校迅速发展的10年，同时也是政务区逐渐成熟的10年，这10年中，所有利好因素叠加在一起爆发，造就了目前政务区房价与其他区域越拉越大的局面。

 

我在之前文章《 合肥房产的优质板块和劣质板块》中（关注微信公众号“小易论楼市”，回复 “房产”查看），将政务区列为合肥最优质的板块。板块最优质并不意味着投资价值最高，但优质板块的优质资产一定是最抗跌的，而且投资收益相对不错。

 

合肥每一个周期房价的上涨，必定是最优质板块首先领涨，次优板块轮涨。上篇我们分析了滨湖第一季度的房价，跟政务区相比，涨幅要差不少，但这并不意味着滨湖潜力就不如政务。目前滨湖整体板块的优质程度不如政务，存在错周期上涨，也就是说下一步才会轮涨。

 

目前政务区已基本成型，因为大部分小区都被真学区覆盖，其后期投资策略可参考学区房。学区房把功夫都用在平时，平稳期投资收益稳定可观，但爆发期表现相对疲软（《 合肥学区价值和学区房投资》，关注微信公众号“小易论楼市”，回复“学区”查看）。

 

小密圈经常有人问我，现在投资新房好还是政务区学区房好？我认为，政务区作为短期投资（5年以内）或者长期投资（10年以上）都是不错的选择，但如果是中长期投资，可能并非最佳标的，具有发展前景的优质板块的新房，升值潜力相对会更大一些。

 

目前政务区投资潜力点可能只有学区了。比如50中新校分校对潜山路东诸多小区的利好，50中新校天鹅湖校区往上突破再次发生质变，奥体小学进一步被更多人认可，西园小学南校扩容，祁门路小学建成招生等，都可能对附近关联小区产生潜在利好。

 

政务区的上车门槛会越来越高，如果你资金总量不足的话，可以考虑投资政务区的学区房。翡翠路西面积不大、总价不高的小公寓或者回迁小区，会是一个不错的选择，毕竟学票增值比纯房产还是快多了。

 

经过了金三银四和学区房成交高峰期，政务区很多业主预期被吊高，挂牌价格与成交价格倒挂严重。尽管后期随着市场相对变冷，购房者选择余地会大一些，但你未必能买得到现在的价格了。所以目前仍应积极淘笋，有合适机会就下手，不要指望下跌抄底（关于合肥各区学区房的房价分析，请搜索关注微信公众号“小易论楼市”，回复“滨湖”、“政务”、“蜀山”、“庐阳”等区域关键词查看）。

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