2019暑期北海看房参考（4）：看齐海景房的高报价楼盘-北海买房那些事

上图标示的楼盘，都是北海目前报价超过10000元/平方的非海景房项目。

这些楼盘分布非常集中：a.冯家江西岸；b.广东南路东侧。

有两个非常有意思的现象：

第一、它们的销售报价，很多并不逊于甚至还超过一线海景房；

第二、它们的销售速度，很多比一线海景房还快。

彰泰在冯家江有3个楼盘：观江海、红树湾、春江海岸，都有住宅和别墅（或合院）。其中观江海住宅已经售罄，红树湾和春江海岸在建在售中，目前住宅均价12000元/平方左右，带装修。

从银滩大道到金海岸大道的冯家江西岸，全是彰泰的地盘。有惊叹，也略有遗憾。

彰泰先以摘牌方式拿到观江海的地块，开工之后又和隔壁土地业主合作开发红树湾。红树湾在开工之后，彰泰在竞争激烈中又拿到了春江海岸的地块。

因此，彰泰虽然拥有长达1500米的江岸地块，但并没有统一规划设计的机会。现在看这仨盘，外观很相似但整体连贯性并不充分。未来建成之后，这一段的上海路很容易出现视觉乏味。

如果当初让彰泰统一规划开发、或者换成不同开发商不同的设计，这片区域也许会更加生动。

广东南路现在有3个报价过万的楼盘：碧桂园北海印象、彰泰玫瑰郡、21°公馆。

碧桂园北海印象是尾盘清盘状态，还剩最后1栋楼部分房源在售，全是超大户型，均价11500带装修。它的卖点是碧桂园的牌子，以及电梯直接入户的奢华。

彰泰玫瑰郡可售房源较多，目前均价11000左右带装修。它除了彰泰的招牌之外，其它卖点不是很清晰。

21°公馆的均价：三房11000、两房12000，毛坯。这是北海当前开价最高的毛坯楼盘。地图上测量，它南距银滩约1.2公里，北到万达1.3公里左右。客观地说，步行来回有点吃力。而且，这个楼盘前面被大唐听海堵得严严实实，看海视线大受影响。能开这么高的价格，也是北海一件好奇的事情。

园辉红树湾是桐洋系高端项目的试水之作。它分南北两地块，中间被冯家江支流隔开。它的北地块，住宅毛坯均价11000；它的南地块，目前住宅毛坯均价9980。此外还有别墅。

园辉红树湾为什么卖得这么贵？又一个更好奇的问题。

兆信在北海有3个项目：禧悦湾、铂悦湾、金悦湾。报价12000-14500不等，带装修。

兆信在北海一向都是楼盘精致和报价超高。不过，它除了高报价之外更喜欢高赠送面积，最高赠送比例甚至接近1：1。如果喜欢高赠送面积的，折合之后价格还是很诱人的。

客观地说，高赠送面积实际上加大了容积率、降低了小区居住舒适度。正因为这一点，兆信的楼盘都有一种拥挤的感觉。

但无谓好或不好。买房看眼缘，看各人喜好。

皇家海湾公馆是北海目前报价最高的非海景房楼盘：均价14000-15000，带装修。它也有高赠送面积，比例在15-40%之间。这个楼盘价格是否偏高，还得看具体户型。

提醒：北海现在已经不流行“赠送面积”的说法，取而代之的是“弹性面积”的名头。无论赠送也好、弹性也罢，看房时都要分清楚哪些是开发商赠送的、哪些是法定必须无条件免费赠送的。比如凸出的阳台，国家规定只计算一半收费面积，另一半免费赠送。如果把后一半也列入“赠送面积”或“弹性面积”之内，然后声称折合价格如何如何便宜，那就是有点坑人了。

皇家海湾公馆的大多数楼层，现在看海都毫无遮挡，但将来不好说。随着银滩中区规划的出炉，以及银滩高星级酒店群用地、金融小镇项目用地的接连出让，皇家海湾公馆未来有可能除了冯家江大桥之外，其余方向都会陆续出现高楼。

受此影响更大的是彰泰楼盘。金融小镇如果建起了高楼、冯家江东岸如果也大规模建起高楼，彰泰楼盘的看海视线将会明显受限。

不过只是可能。因为这一带区域的政府规划现在为止并不清晰。冯家江东岸到底怎么规划？银滩中区何时拉开大建设的帷幕？不详。

万达广场后面的海丝路广场公园，现在已经完成了地基开挖。如果施工速度能够保证，一年内与大众见面毫无压力。

万达商业广场、海丝路广场公园、吾悦购物中心，三者连成了城南最大的商业圈。于是，吾悦广场目前均价11000左右带装修，很坦然。

吾悦广场位于长沙路与杭州路交汇处，它的北面是已经拉开宣传架势的融创海映兰屿。在今后一段时间内，长沙路将成为北海楼市竞争最为激烈的地段之一，因为进场者不是大腕就是大佬。

长沙路距冯家江很近很近。冯家江，是近年来北海高房价的最大推手。如果说北海的江景房已经超过了海景房，可能略有夸张。但江景房气势比海景房更甚，这是事实。海景房的价格为什么与江景房拉不开明显距离？值得思考。

也许，北海楼市确实与众不同。