城南看房记之一：陌生又熟悉的北海新都市-北海买房那些事

《北海市城市总体规划（2013-2030）》把北海分为7个片区。北海当前的行政区域把南珠大道作为城乡分界线：西是城区、东是郊区。

很多人把铁路南片区理解为“城南”。从地理角度，没错；从购房角度，有问题。因为铁路南片区有银滩和侨港，它俩单独成区不纳入城南的购房范畴。

直面银滩的城市区域

与银滩为邻——这是城南最鲜明的特点。另外，它挨着火车站和客运港口，沿着银滩大道进出机场一路通畅。

城南不是北海的一线海景房，但它赶海异常方便；城南并不直面海风的侵蚀，它可以直接享受来自银滩的清新空气。更诱人的是，城南的平均房价比一线海景房便宜30%以上。

于是自然而然，城南是北海避霾、越冬、度假的最主要和最集中购房区域，也是北海外地人最主要和最集中的居住区域。

年轻的新都市

2010年以前，城南处处田园风光。那时候的城南，只有四川南路能顺利通往银滩。新世纪大道只是乡村公路、广东南路坑坑洼洼、上海南路还没有影子。至于浙江路、江苏路、杭州路、南京路，只是传说中的道路。（注：北海大道以南的四川路、广东路和上海路，坊间习惯称为“四川南路、广东南路、上海南路”。）

2010年之后，城南才开始大规模房地产开发。因此，尽管城南现在楼盘小区林立、都市味道十足，但它仍然稚气十足。

因为年轻，城南免不了有这样那样的问题和不足。也是因为年轻，城南充满着青春的活力。

泾渭分明的楼盘布局

城南的房地产开发，是非常明显的“由西向东”。

最早出现的楼盘小区是贵兴社区（原名贵州开发区），始建于上世纪90年代。2010年前后，北海房地产开发重点由海城区开始转向银海区，四川南路率先拉开了城南大规模开发的帷幕。2012年前后，楼市重心东延至广东南路，2014年前后扩展到上海南路，2017年涉足到南珠大道。

目前的城南，以广东南路中心：

广东南路以西，密密麻麻都是楼盘小区：

（1）商业区只有1个：和佳广场及新大润发超市；（2）政府办公区域只有1个：人防办和税务局；（3）市级学校只有1所：外国语实验学校；（4）公园只有1个：西藏路体育休闲公园；（5）医院没有，但银滩西区有银滩医院、侨港镇有华侨医院；（6）有一个高新开发区，只是不容易感受到它的高新技术氛围。如果用一句话形容：广东南路以西，是一个规模宏大的生活区。

广东南路以东，则是明显不同：

（1）它的楼盘小区目前不多，集中分布在广东南路和上海南路。

（2）它的进驻机构众多：有银海区政府、市检察院、海事法院（在建）、市老干部活动中心、市博物馆和档案馆（在建）、市体育馆和青少年宫（在建）、新图书馆（在建）、市群艺馆（待建）；

（3）它有2所公园：南珠大道的园博园、万达东侧的海丝广场（在建）。另外，还有以冯家江为基础的滨海国家湿地公园。浙江路和长沙路交汇处曾经规划一个兰花公园，后来改成了住宅用地。

（4）它有3所医院：市第二人民医院（在建）、儿童医院（在建）、银海区人民医院。

（5）它有1个市级商业中心，包含万达广场和吾悦广场（在建），有1个北海最美小镇（疍家小镇）；有1所市级中学（市第十二中，待建）；有1所民办名校（北海国际学校）、有1所职高（北海中等职业技术学校）、有2所二本高校（桂林电子科技大学北海校区、北海艺术设计学院）。

所以，如果求生活环境成熟、居住地段热闹的，广东南路以西；如果强调配套完善、层次分明的，关注广东南路以东但需要等待的耐心。若想两头兼顾，立足广东南路。

陌生的熟悉感

城南无论是购房人群还是居住人群，外地人都是绝对主力。当前居住在城南的本地人，主要是农村拆迁回建户以及少量的本地购房者。

城南的外地人来自天南海北，东部的鲁苏浙沪闽粤、东北的黑吉辽、西北的陕甘宁、西南的川渝黔滇、中部的湘鄂豫冀以及京津等等，都有大量的人群。“北海是全中国的北海”，这句话在城南表现得淋漓尽致。

为什么说城南是“陌生又熟悉的新都市”？因为是北海，所以陌生。又因为这儿很容易听到乡音，所以熟悉。

这也是城南深受外地购房人重视的原因之一：容易安心、容易融入。

候鸟之城

城南现在渐渐成了一座“候鸟”之城。

每年北方开始供暖的时候，城南就会迎来大批来自北方的越冬人群。来年供暖期结束之后，这些人群就会重返北方。一来一往，如同候鸟一般。

这是好事。通过这些“候鸟”人群的口口相传，城南购房人越来越多、居住人气越来越足。市政配套、商业环境也因此而日益完善。万达广场和吾悦广场的出现就是证明。

但也有忧虑。

因为候鸟人群，城南渐渐变成钟摆之城：冬天热闹非凡，夏天明显冷清。以前大量传销人群聚集城南，冷热氛围不算明显。但随着北海对传销的严厉打击，未来这个钟摆效应会越来越突出。另外，候鸟人群以银发一族为主、传销人群强调生活磨砺，这两大类人群很难快速推动、快速放大城南的消费市场。

可能这是一个异常头疼的发展问题。没有稳定、持续、有力的消费人群，意味这片区域很难商业发展、很难生活服务、很难完善配套——最简单的例子，就是很难形成公交网络。

因为城南目前仍处于前期高速发展阶段，这个钟摆现象还没开始真正影响城南的区域经济，城南仍然充满着发展活力。但是，如果城南改变不了它的居住人群结构、如果城南的消费市场辐射不到银滩旅游区和全北海，它的发展空间终究有限，试图高端都市化将是一件非常艰难的事情。这样的城南，未来或许只能是北海一个规模庞大的普通居住区域而已。

因此，城南购房如果不是长住，也许要提前做好退出的心理准备。北海是个三面临海的半岛，不同区域有着不同的风情。来北海避霾越冬如果隔段时间就换个地方居住，可能也是美事一桩。