眉山老城区的老房子，还有购买的价值吗？

2018-04-17 来源：本站原创

（眉山房产网）近年来眉山房价持续上涨，尤其是进入2017下半年后，房价更是扶摇直上。2018年春节后，在眉山新楼盘房价又小涨了一波后，有不少手握闲钱的朋友咨询笔者：眉山老城区的老房子那么多，是否值得投资。而朋友们持有在老城区投资老房子的想法，基本基于以下5点：

1、房价低

相对眉州大道、东坡岛、岷东新区等区域内的新楼盘的房价，老城区的老房子相对低廉。

2、可能是学区房

大量的老房子属于学区房，绝大部分公办的优质学校对应的户籍所在地都是老房子。

眉山老城区实景图

老城区实景图

3、生活配套成熟

老房子小区的内部环境虽然不怎么样，但老房子毕竟是在原来的核心区域，生活比较便捷。

4、总价也低

老城区内老房子的面积一般都不大（除了个别特殊单位单位的房子），低总价能满足更多购房者的投资预算。

5、有拆迁的可能性

眉山老城区内的不少老房子，大多都是旧改的对象，随着城市不断升级，老房子就有拆迁的可能。

老城区的老房子是否值得我们投资？若从以上五点来看，答案是似乎是肯定的。在回答这个问题前，笔者先讲一个朋友的考察经历。

前不久，笔者的一个朋友来到川内某三四线城市做项目考察。如同中国大多数三四线城市一样，该城市的楼市也是一片火爆。但考察中，朋友却发现一个特别的现象：该城市70%以上的楼盘项目都集中在新城区。但是，这些楼盘却纷纷将自己的售房部开设在老城区，这种“扎堆”现象，让人有些费解。

眉山老城区实景图

老城区实景图

通过了解，最终得知新城区楼盘在老城区设置售房部的目的，不是因为老城区人傻钱多，而是因为，80%以上的老城区居民在购置住房时，都会选择新城区。所以，当朋友了解这个现象背后的原因后，也就明白为什么新老城区的对比，如同欧洲对非洲了。

其实，仔细想想又何止是朋友考察的城市如此，在笔者看来，在城市新城区快速崛起的同时，老城区快速衰落的分化发展现象，应是国内绝大多数城市尤其是三四线城市发展的一个普遍现象。而新老城区之间的“此消彼长”和城市“迎新辞旧”的发展趋势，无论快慢，几乎都在以不可扭转的坚定步伐向前迈进，对于我们眉山和眉山广大购房者来说，也将是一个不得不面对的问题。

笔者另一个朋友，在前年搬入新区的新家后，去年将自己位于眉山老城区的三居室，房龄近20年的一套老房子挂出销售。朋友委托了中介公司，也在网上发布了信息，但看房者寥寥。为了早点卖出房子，价格也是经过多次调整，一降再降。不过，直到今天，朋友的这套房子也没有卖出去。对于这样的结果，朋友既困惑又焦虑。

2017年下半年，随着眉山房价上涨，意欲在楼市通过卖旧买新实现“腾笼换仓”的购房者，笔者身边就有不少。然而，在“卖旧”的过程中，除了个别特殊房源外，他们几乎都跟朋友一样，遭遇老房子难卖的境况。老房子为什么难卖呢？是什么原因导致老房子的保值能力下降了呢？原因很简单：眉山老城区整体衰落了。

这里，或有朋友会说老城区是过去的城市中心，城中心的房子一定保值，按照正常逻辑的确如此。但很多人都忽略了一点，地段是固定的但市中心却是流动的。这点不难理解，除了北上广深和几个强二线城市之外，在全国330多个地级城市中，有近300个的中心城区都发生过转移。因为城市要发展，经济要增长，通常就需要卖出大量的土地，同时还需要建设具有潜力的新区。优势新区一旦建立起来，市中心就注定会发生转移。市中心转移的因素，加上政府和开发商积极配合推动，教育、医疗资源开始向新城区倾斜。其结果就是，新城区越来越金贵，老城区就越来越破败。如今国内大多数一二线城市，老城区的老房子的结局已经很清晰了，就是三不，不拆，不管，不许违建。眉山目前大规模的城建工作已经进入后期，无论是人口增长、信贷环境，以及城市化进程，都决定了政府很难有钱像往常一样搞扩张了。说白了，还是盈亏问题，谁都知道，比起成本高得吓人、社会矛盾风险大的老城区土地，建设新城区显然是个更为经济的选择。

眉山老城区规划图

老城区规划图

2018年，国内三四线城市棚改货币化明显收缩。从某种角度讲，棚改仅是一门生意，而在我们眉山，真正有利可图的棚改（低容公建）还剩多少呢？可预见的是，未来除非公共基础设施建设，或者高溢价的大型商住项目，眉山老城区动迁的可能性极小，而不拆迁只能等着房子慢慢老掉牙。

10年前买房，我们看的是房子与雕像广场的距离；今天买房，我们看的是房子与万达、体育馆等的距离。在眉山城市高速发展的今天，老城区在交通规划、商圈升级、社区优化等方面的拓展，变得十分困难。尤其是这两年，我们可以很深切的感受到，在东坡岛、岷东新区、眉州大道等新城区快速崛起的同时，眉山的老城区也正在走向衰落。

这几年，眉山楼市异常火爆，但有经济实力的基本都购置了新房，搬离了老城区。如今留在或租住在老房子里的，多为老弱病残，以及对房租较为敏感的底层打工族。眉山老城区的老房子，大多都有15岁以上的房龄。老破小、无绿化、停车难、配套差、管理差是普遍现象。由于历史原因，这些建筑多为砖混结构，抗震等级、建筑标准较低，施工工艺差。“未老先衰”是这些老房子的共同特征。极高的改造成本和政府重心的转移，对于大多数老房子来说，旧改就是一个遥不可及的梦。老城区的很多老房子，不到旧改，就走到了生命的终点。

如今80、90是购房的主力军，从“有居”到“优居”，其购房观念不同于父辈，已发生了根本变化，刚需改需均有同样的品质要求。所以，这些环境差、停车难、老破小的，在交通、公共设置已经不适合现代生活的老城区的老房子，如今已很难再入购房者的法眼。

所以，关于眉山老城区的老房子，是否值得投资的问题，笔者想说给出的答案是：若投资，请远离。若怀旧，请留下！

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