1、地价不同：一般工业用土地价格较低，商业用地价格高。
2、使用权年限不同：工业用地30年。商业用地40-50年。
3、土地使用性质不同：国家规定不允许违反用土性质使用土地，即不允许在工业用地上从事商业活动。
4、区位不同：商业用地多在市区内。工业用地多在市郊或接近市郊。
商业用地的优点是什么?
1、关于保值性。
开发商能将商业用地的商用房，改为住宅出售，主要是因为住宅可变现性强，风险小，销售速度快资金回笼时间短等因素，当然主要原因还在于区域住宅稀缺性强，能实现较高的利润价值，所以购房者购买这类住房时，由于缺乏其它选择导致的，因此房产相应的保值性也比较好。
2、关于建造标准。
商业用地的房屋建设标准不同，按照公建相关要求，人防和消防等建设标准都较高，对开发商而言，这样成本将提高，但对购房者的使用影响不大。
商业用地可以建住宅楼吗?
商业用地不可以建住宅楼。对于经过公开招拍挂的土地，商业用地不能变更为住宅用地;对通过划拨或协议出让方式取得的城市低效存量土地项目，要变更土地性质需按程序报市政府研究。
《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第十二条，土地使用权出让最高年限按下列用途确定：
(一)居住用地七十年;
(二)工业用地五十年;
(三)教育、科技、文化、卫生、体育用地五十年;
(四)商业、旅游、娱乐用地四十年;
(五)综合或者其他用地五十年。
非住宅建设用地使用权期间届满后的续期，依照法律规定办理。该土地上的房屋及其他不动产的归属，有约定的，按照约定;没有约定或者约定不明确的，依照法律、行政法规的规定办理。
《民法典》第三百五十九条，【建设用地使用权的续期】住宅建设用地使用权期限届满的，自动续期。续期费用的缴纳或者减免，依照法律、行政法规的规定办理。
非住宅建设用地使用权期限届满后的续期，依照法律规定办理。该土地上的房屋以及其他不动产的归属，有约定的，按照约定;没有约定或者约定不明确的，依照法律、行政法规的规定办理。
