2014年的楼市可谓各种言论漫天飞，扑朔迷离的迹象让大家无所适从。唱涨，唱衰、持平的各方言论粉墨登场，楼市俨然变成了股市。而今年开春以来，楼市调整期集中爆发的问题，更是让市场陷入前所未有的寒冬之中。作为普通老百姓，我们该怎么看待当下的房地产市场，是否适宜买房，我们不妨听听专家的看法。近日，恋家网针就目前市场现状，独家采访了邯郸房产业内专家、恋家网资深网友、地产一哥一川先生。一川将带大家深入浅出的走进楼市、了解楼市。

恋家独家专访一川

恋家网：前段时间，地产市场集中出现各类问题，大家陷入一片恐慌之中，您觉得为什么会在今年集中爆发？

一川：我们可以从几方面来说明这个问题。

1、企业战略问题

潘石屹曾说过：开发商都不是饿死的，而是撑死的。不自量力的、无节制的扩张，导致管理和资金都跟不上项目发展的需求。近年来有的房地产老板本地开发多个项目、外地再拿开发项目，扩张如此“来势凶猛”，形成了看起来“轰轰烈烈”之势、到现在的不敢面对自己业主之现象。

所以，出现了老牌房地产或“裹足不前”、或谨小慎微，新近房地产或“气宇轩昂”、或阔步前进的现象。

2、销售的迟缓

房地产的销售迟缓，导致回笼款不能实现预期目标，原来一个开盘活动可以一下售出项目的60%，签约数百套、收款几千万，甚至出现“日光盘”现象，现在随着购房者的理性，看图纸卖楼花的时代一去不复返了。

3、银行贷款的不畅

银行也是以营利为目的。在目前的房地产形势下，金融部门不再像过去那样“眷恋”房地产。银行出身“嫌贫爱富”之家，对待企业是只会做“锦上添花”的双赢。所以，在现阶段房地产指望着银行贷款越来越困难，很多走上了高息融资的道路。

4、融资---饮鸩止渴

战略上失误、销售回款计划的“失算”、“银行贷款失败”，将老板“逼上梁山”——高息融资。

高息融资不能说不对，短期使用、打个短平快、弥补暂时的资金不到位还是可以的。但要像某些房地产公司那样，长期使用高息融资，一年拿出24~42%，两年拿出48~82%、甚至100%的利息支付给融资者，那只能说是一种“饮鸩止渴”的、“拆东墙补西墙”的短期的行为。这种行为最终使企业走向不归路。

5、工程款支付不到位

上述1~4的原因，导致企业资金链出现问题，造成不能按施工合同条款支付工程款，但施工单位也是企业，工人也要吃饭，既想马儿跑得快,又想马儿不吃草，这也是出现交房延迟、工程暂时停建的一方面原因。施工单位的垫资能力有限，工程款不能按时支付，那么他就面临“断炊”，只能停工待钱。

6、少批多建违规施工

有些开发商不按套路“出牌”，被有关部门稽查或举报，存在无证开工、违规施工、少批多建等开发行为，导致收到“停工令”而停工。

恋家网：现在不少人都在说，楼市已进入调整期，您怎么看？

一川：房地产行业的“洗牌”初露端倪。社会融资成本上升，市场对于房地产领域担忧升温，房地产企业的融资渠道明显收窄，叠加上出现销售不畅、资金回笼困难。为规避房地产市场风险，近几年银行收紧房地产领域贷款，并将抗风险能力较弱的中小房企与大型房企区别对待，下半年乃至明年房地产企业获得银行贷款更为艰难，中小房企要做好过冬准备。销售缓慢、成本上升、利润率下滑等导致战略意识差、成本控制能力较弱的企业在当前房地产市场背景下没有办法生存，市场在这个阶段进行并购、洗牌也势在必然。

房价小幅下跌的现象不能说没有，不是普遍现象，当开发商自有资金不足、贷款又不能如期到位，而企业又急于使用资金、将商品变现时，拿出部分商品房搞促销、加速回笼款项。尽管全国已有几十个城市放开限购，但房价的增幅由扩大转为收窄已成趋势，一年半载不会有大的改观。

恋家网：面对奔波在买房路上的购房者，您有什么好的建议和意见吗？

一川：在经历了房地产业“兴盛”和目前的“衰败”态势后，回顾或参考某些行业均是如此，有高涨必然就有低谷，这应该是市场规律的体现。

现阶段的房地产趋势确实不容乐观，各地区土地招拍挂的不断流拍和各地不断出现的开发商“跑路”，可以窥见一斑。所以，提醒有意购买或投资固定资产人士，首选地段、再看周边、是否刚需（自己真正需要的）？再次，认准开发商、看准实力、考察其售后服务，切忌被忽悠。

对于参与房地产高息融资问题，我个人的看法是利益得不到合法保护，风险较大，最好不参与高息融资。例如某房地产以月息高达3.5分手段融资，年42%啊！即使是百分之百的纯利润，谁舍得拿出一半给你呀？！所以收益与风险共存呐！

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