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上海商圈运营指数测评榜单TOP30

<{$news["createtime"]|date_format:"%Y-%m-%d %H:%M"}> 克而瑞资管 CAIC 6038阅读 2020-11-10 20:35

存量时代，传统城市商圈及重量级商业项目，经过硬件升级、业态调整后效益取得较大提升。不同的运营能力对商业项目的影响力逐渐扩大，运营能力被提升到更加重要的位置。商圈运营指数从商圈人气活跃度、商圈消费力、租赁指数及吸金指数4个维度评价商圈运营表现，以期为政府的规划编制及决策提供支持，为租户的选址、消费者的选择提供参考。

①一梯队：南京东路、南京西路、陆家嘴、徐家汇、淮海路-新天地。南京东路作为旅游定位商圈，日平均客流量经常超过100万人次，南京路也被人称为中华第一街。客流量餐饮客单价高，消费者粘性低；徐家汇则是上海综合消费商圈，集中不同档次消费场域，吸引多层次消费群。这两种消费类型，都让南京东路与徐家汇拥有更多零售优质客户人数，将一般零售商店为入口的消费人流转化到百货公司及购物中心客流，使得商圈运营表现优异；

②二梯队：五角场、中山公园、新虹桥-天山、打浦桥、豫园商圈；五角场，作为北上海人气最佳的商圈，周围大量大学与住宅的消费人口，在次级商圈中表现最佳；

③三梯队：大宁、前滩、长风、北外滩、大虹桥、七宝、吴中路、苏河湾、南翔、南方商城、前滩、联洋、莘庄商圈；

④四梯队：长寿、花木、曹家渡、世博、徐汇滨江-龙华、真北、真如、四川北路商圈。

商圈运营交叉分析

商圈运营指数从客流量与销售额两个维度评价商圈运营表现。

客流量与销售额四象限分析

①客流大且销售额高的商圈：南京东路、南京西路、陆家嘴、徐家汇、淮海路新天地、五角场及中山公园商圈；

②客流量大但销售额低的商圈：豫园、真北商圈。豫园消费客群以游客为主，且商圈内除BFC外其他多为小商品市场，客单价较低，客流量大，但销售额低；真北商圈位于普陀中环，是重要的交通枢纽，人流及车流量大，周边5km居民75万以上，拥有近铁城市广场南座北座、绿洲中环中心、农工商118广场四大商业体，但商圈内项目空间被中环线等主要干道割裂，虽有空中连廊，但真北商圈的商业项目分布相对较散，主要沿中环沿线两侧布局，这也影响到商圈的集聚效应；

豫园商圈：BFC外滩金融中心

③客流量小但销售额高的商圈：新虹桥-天山；新虹桥-天山商圈共有 7 个项目，规模总量达 45.2 万㎡，商圈内项目错位竞争，以亲子时尚定位的家庭购物中心代表作虹桥南丰城年营业额达10亿元，奢侈品购物中心尚嘉中心及城市奥莱百盛优客销售额超过8亿，而半开放式购物中心金虹桥商场营业额超过7亿，商圈营业额总计超过65亿元，反超中山公园，成为长宁区营业额第一的商圈，且在市级商圈中名列前茅。但与中山公园2号线、3号线、4号线三条轨道交通导流相比，新虹桥-天山辐射客流主要为周边居住客群。属于客流低于平均值，但销售额高于平均值的典范；

新虹桥-天山商圈：虹桥南丰城

④客流量及销售额均在均值以下的商圈：打浦桥、吴中路、七宝、大宁、南方商城、徐汇滨江-龙华、前滩、北外滩真如、长风、四川北路、苏河湾、曹家渡、世博、长寿、花木、联洋商圈。

指标解读

▼人气活跃度分析

客流量排在一梯队的商圈包括：南京东路、五角场、陆家嘴、豫园、徐家汇、真北、南京西路、中山公园、淮海路新天地商圈。这9个商圈年均客流量均超过5000万人次，其中，南京东路商圈客流指数最高。

一梯队中南京东路与豫园以旅游客群为主，辐射广域客群；陆家嘴、徐家汇、南京西路、淮海路-新天地作为市级核心商圈可以辐射全市人口；而五角场作为北上海一家独大的商圈，客流吸附能力极强。

商圈年均客流量统计分布（万人次）

▼租赁指数分析

整体来看市区商圈好于郊区商圈，四川北路及真如商圈表现最差。

①一梯队：徐家汇、南京西路、南京东路、淮海路-新天地、陆家嘴、中山公园、五角场、新虹桥天山、南翔、北外滩、长风、前滩、打浦桥、豫园、大宁、真北、七宝、苏河湾出租率90%以上；

②二梯队：龙华、莘庄、大虹桥等出租率85%以上；

③三梯队：南方商城、吴中路等出租率75%以上；

④四梯队：真如、四川北路等出租率65%以上。

2020Q3典型商圈出租率

▼吸金指数分析

①一梯队销售额超过100亿元：包含南京西路、陆家嘴、南京东路、淮海路新天地、徐家汇商圈；

②二梯队销售额在60亿-100亿：主要为五角场、新虹桥-天山、中山公园、苏河湾商圈；

③三梯队销售额10亿-60亿：涵盖打浦桥、吴中路、七宝、莘庄、大虹桥、南方商城、豫园、徐汇滨江-龙华、大宁、苏河湾、四川北路、北外滩、真北商圈；

④四梯队销售额不足10亿：如南翔、联洋、花木、世博、长寿、曹家渡、长风、前滩、真如商圈。

▼典型商圈解读

1）南京东路

南京东路商圈

商圈定位：中华第一街，坐拥庞大旅游客流

南京东路步行街作为中华第一街，坐拥庞大的旅游客流，使南京东路成为上海最具商业价值的街区之一，近年来该商圈内包括世茂广场、悦荟广场、宏伊国际广场等商业项目先后进行调整，增加了特色餐饮及潮流零售商户，如快时尚、日韩服饰及美妆等，将原有目标消费者拓展开来，吸引包含周边多栋办公大厦中的白领人群，效果明显。

客流量全市最大：全亚洲最热闹、最繁华的商业大街

早在20世纪二三十年代，南京东路商圈便是上海最繁华的商圈，外资四大杂货公司——泰兴(连卡佛百货前身)、惠罗、汇司、福利，以及中山籍华侨投资的四大环球百货公司——永安、先施、新新、大新的先后传奇般地崛起，南京东路遂成为上海乃至当时全亚洲最热闹、最繁华的商业大街。直至目前，南京东路外来游客数量已超过本市市民，南京东路为全市客流量最大且总业绩名列前茅的商圈。

2）五角场-略

3）莘庄-略

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