在京津冀协同发展的大环境下，北京的不同区域的城市功能正在逐步发生变化。今天，首佳顾问为您分享北京通州运河商务区未来的资产价值空间分析（上篇）。

2020年初至今，位于北京通州的运河商务区已产生2宗大宗交易，投资市场日趋活跃，国内大批金融企业进驻，释放产业效益。我们预计，商办楼宇的大量供给，不仅有效承接北京中心城区商务服务功能疏解，也将聚集京津冀地区金融产业，成为下一个湾区CBD。

一

空间布局

城市副中心是北京两翼中的一翼，行政办公、商务服务、文化旅游是城市副中心的三大主导功能，而运河商务区则是商务服务功能的重要载体。

2019年1月11日，市级行政中心正式迁入北京城市副中心，通过带动产业及人口的迁移开启非首都功能疏解的序曲；受朝阳CBD经济辐射作用，通过区级层面、园区层面签订协议，总部、金融等优质资源逐渐向城市副中心转移，为运河商务区的发展奠定了优质的基础。

运河商务区位于北运河、温榆河、通惠河、小中河与运潮减河五河交汇处，总用地约17.48平方公里，其中核心启动区约3平方公里，并由通惠河分为南北两部分。

▶多层次的对外交通：运河商务区西距朝阳CBD约15公里，距离首都国际机场约20公里、大兴国际机场约63公里，距离北京站约24公里。位于运河商务区附近的城市副中心站综合交通枢纽工程项目连接三条轨道交通线路和三条铁路线路，在2024年建成通车后将成为亚洲最大的地下综合交通枢纽。副中心的交通枢纽门户作用为商务区对外通达性提供了基础。

▶复合利用的对内交通：6号线、R1（待建）、21号线（待建）穿过商务区，此外北环隧道、南环隧道（待建）可实现地块与地块间、地块与市政道路间无缝衔接以及人车分流。商务区内的便捷交通可解决未来可能面临的交通拥堵问题，提高出行品质及效率。（资料来源：北京市人民政府官网、通州市人民政府官网、公开信息 ）

首佳观点：市级行政中心的迁移带来产业及人口红利，交通的便利将促进产业集聚。我们预计，基于产业结构的调整和公共设施的完善，运河商务区优异的区位环境将助力投资者及租户做出选择。

二

规划布局

根据《北京城市副中心控制性详细规划（街区层面）（2016年—2035年）》，沿大运河将重点培育运河商务区、副中心综合交通枢纽地区和城市绿心3个重点功能区，其中运河商务区将建设为国际化现代商务区，以金融创新、互联网产业、高端服务为重点的综合功能片区，集中承载服务京津冀协同发展的金融功能。引导京津冀区域性金融机构集聚，鼓励银行业金融机构在城市副中心设立京津冀区域性总部或一级分支机构，推动京津冀区域基金管理机构、符合条件的基金管理公司总部集聚。

▶运河商务区是高端商务的重要承载区，目前立体交通、综合管廊等基础设施建设基本完成。先行区内有16个开发项目，总建筑面积674万㎡，地下206万㎡。截至2019年底，已累计完工337万㎡，建成面积比例约59%，主要业态包含商业、办公、公寓、酒店。（资料来源：通州区人民政府官网、公开信息 ）

首佳观点：先行区16个开发项目已经全面启动招商，截至2019年底，运河商务区已入驻工商银行、中国银行、建设银行等7家金融企业，中银、特斯联、紫光联盛、北京北投等9家总部企业，此外大型基金、金融租赁、金融科技类企业也大批进驻。运河商务区“一区、一园、一中心”产业发展格局¹初步形成，同时北京市行政中心迁移也将刺激前往副中心办公的商务需求，我们预计，未来金融、智库等产业将成为运河商务区商办需求的主力推动者。

三

政策扶持

2018年，通州区出台《关于加快推进北京城市副中心高精尖产业发展若干措施》（简称“通八条”），成立通州区产业发展促进工作委员会和副中心产业发展服务中心，统筹全区招商资源的产业政策及实施细则；2019年，“通八条”实施细则发布，包含“前奖励+后补贴+企业服务”三大类政策文件，在企业入驻前期、后期均有相应的奖励。

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“通八条”

对年度区域经济贡献达到1000万元的高精尖企业，给予科技创新、办公及科研用房、贷款贴息、上市补贴、高管奖励、基础设施建设等方面的扶持。对2019年1月1日后新注册的企业，最高可按年度区域经济贡献1000万元以上部分的70%给予扶持；对之前已注册企业，最高可按年度区域经济贡献高出2016至2018年区域经济贡献均值部分的70%给予扶持。

对于贡献突出的企业，给予人才租赁住房等人才住房保障支持；对符合条件的优秀人才，给予医疗、子女入学、人才落户及工作居住证办理、出入境等方面的便利。

对经认定并签约的招商中介机构，其引入的企业自纳税之日起一年内区域经济贡献达到1000万元的，给予不超过年度区域经济贡献2%的一次性奖励。

资料来源：通州区人民政府官网、公开信息

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“通八条”实施细则

“后补贴”指《通州区重点企业发展专项扶持资金实施办法》。企业落户通州区以后，通州区还将持续七年为重点企业提供专项扶持资金奖励，包括企业经营用房补贴、上市（挂牌）补贴、研发投入补贴、贷款贴息补贴、基础设施建设补贴、高管及专业人士奖励、经营性补贴等。

资料来源：通州区人民政府官网、公开信息

首佳观点：通州区通过政策优势支持企业发展、解决企业痛点，为总部经济、商务服务等项目营造了优质的营商环境。当前大批金融企业在运河商务区聚集，我们预计，政策的加持将进一步带动高端、优质企业入驻运河商务区。

¹“一区、一园、一中心”产业发展格局：“一区”是指运河商务区，“一园”是指北京金融科技国际产业园，“一中心”是指北京国际财富中心。