以下内容节选自

易居专题研究系列 之

【美国典型城市房价波动规律

对中国的启示】

本期核心内容

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美国房地产市场与美联储宏观调控高度相关

自2000年1月至2019年8月，美国全国房价走势先后经历了泡沫催生期、次贷危机崩盘期和复苏繁荣期3个阶段。美国房地产市场与美联储宏观调控高度相关。

20大典型城市房价涨幅跑赢全国

美国20大城市在2000年1月至2019年8月总涨幅达116%，全国总涨幅110%。总趋势来看，2000年1月至2019年8月美国20大城市与美国全国房价走势同步，两条房价指数线几乎重合；具体来看，美国20城房价跑赢全国房价大势。

从城市等级来看，强二线城市房价涨幅最大

从区域分布来看，以高科技产业为核心的西海岸城市房价涨幅最大

欧美发达国家的经济及房地产发展较为成熟，遥遥领先于东亚地区。为了更好地研究中国主要城市的房价走势，易居房地产研究院在国内率先研究美国20城房价涨跌幅与城市人口、经济、主导产业的关系。本报告选取了美国S&P/Case-Shiller 20大城市为样本，依据美国普查局、经济分析局等相关数据展开分析，揭示出对中国相似城市房价波动规律的启示与参考。

▍美国房价走势

全国:

自2000年1月至2019年8月，美国全国房价走势先后经历了泡沫催生期、次贷危机崩盘期和复苏繁荣期3个阶段。

美国房地产市场与美联储宏观调控高度相关。

美国全国房价在2000年1月至2006年6月飙升了84%：美联储连续降息之后的低息环境，美国政府追求个人住房自有率，增加人们对美国梦的信心，金融机构大规模降低发放个人房贷的门槛。

2006年8月至2012年2月房价指数下降51%：美联储于2004年6月起反向加息，联邦基金利率从1%升至2007年年初的5.3%，利率上升引发2007年次贷危机，后蔓延为全球金融危机。

2012年3月重新步入上升通道，其上行趋势已延续至今，涨幅为78%：自2009年起，美联储实行零利率和3轮QE政策，美国经济和房地产市场于2012年触底反弹。

2000年1月至2019年8月总涨幅达110%。且最新数据显示，美国全国房价指数再创新高，已超过2006年历史峰值27%。

20大典型城市:

美国20大城市在2000年1月至2019年8月总涨幅达116%。

总趋势来看，2000年1月至2019年8月美国20大城市与美国全国房价走势同步，两条房价指数线几乎重合；具体来看，美国20城房价跑赢全国房价大势。

在2000年至2006年的第一轮市场上行阶段，20城在2006年4月领先于全国（2006年6月）到达高点，以高低点为准，此轮20城涨幅为107%远超全国涨幅84%。在市场下行阶段，20城价格指数在2012年低点处和全国价格指数几乎持平。自2012年3月起的第二轮上升阶段，20城房价涨幅79%仍高于全国涨幅77.7%。

以美国全国涨幅为基准，第二轮20城房价涨幅明显低于次贷危机前的第一轮涨幅。鉴于20城房价指数斜率放缓，上涨已现疲态，预计指数构筑顶部。因此，在第二轮20城房价上升阶段，房地产投资投机需求不及次贷危机前旺盛。

▍城市职能概况与房价波动的区域结构特征

城市概况：

20大城市的选取覆盖美国各区域，均为具有代表性的单一核心城市。

从城市性质、定位、产业等特征来看，美国城市呈现区域分工，多元产业齐头并进的现状。

产业升级是美国城市的主旋律，有以旧金山、西雅图、洛杉矶为代表的高新技术主导城市，有以亚特兰大、丹佛、菲尼克斯为代表的高科技化新型工业城市，有以芝加哥、克利夫兰为代表的从传统工业向多元经济转型的城市。

按人口分类的房价涨幅：

本报告综合各城市人口及产业发展，将20城划分为以下4个城市等级：

一线城市，包括纽约、洛杉矶、芝加哥；

强二线城市，包括旧金山、菲尼克斯、西雅图、华盛顿等7个城市；

弱二线城市，包括丹佛、底特律、亚特兰大等6个城市；

三线城市，包括坦帕、克利夫兰、波特兰和拉斯维加斯。

从2000年1月至2019年8月累计涨幅来看，一线、强二线、弱二线、三线城市房价涨幅依次为108%、131%、83%和95%。

其中，强二线城市房价涨幅最高，此类城市大多位于后崛起的西海岸和东北大西洋沿岸。

按区域分类的房价涨幅：

从地区分布看，本报告将美国20城大致划分为四大类------西海岸、东北部、南部、五大湖区。

自2000年1月至2019年8月，西海岸、东北部、南部、五大湖区房价涨幅分别为164%、117%、97%、43%，此差异可从美国区域差异及发展中找到原因。

西海岸：2000年后以高科技产业为核心的洛杉矶、旧金山、西雅图等西海岸进一步崛起，此外，西海岸亚裔占比高，购房欲望和能力较强；

东北部：东北部大西洋沿岸城市群长期以来经济实力雄厚，房价涨幅位居第二；

南部：据美国普查局数据显示，2000年至2018年美国人口大量从东北和中西部向南部迁移，南部黑人城市较多，其人均收入及购买力水平较低，南部总体房价涨幅偏低；

五大湖：而五大湖传统工业区因工业结构单一和国际市场冲击早已衰落，好景不在的“锈带”城市纷纷寻求转型突破。

▍城市涨幅差异与城市基本面分析

涨幅比较：

2000年至2019年8月，美国20城房价涨幅差异较大。

位居首位的洛杉矶涨幅高达185%，最末排名的克利夫兰涨幅仅26%。

与全国涨幅110%比较，10座城市洛杉矶、旧金山、迈阿密、圣地亚哥、西雅图、波特兰、华盛顿、丹佛、波士顿、坦帕涨幅均高于全国水平。

另外，房价涨幅排在后五位的城市分别为克利夫兰、底特律、芝加哥、亚特兰大、夏洛特。

人口：

人口增速是反映城市吸引力的重要指标，城市吸引力体现在城市经济和生活舒适度。

根据历史数据显示，自2000年至2018年，除去五大湖区的芝加哥、克利夫兰和底特律，其他城市人口均呈现正增长。

其中，人口增速排在前五的城市分别为夏洛特、拉斯维加斯、西雅图、迈阿密和坦帕，这些城市主要集中在美国南部和西海岸。华盛顿、波士顿、纽约等东北部城市人口增长并不显著。

从生活舒适度上看，低税率低物价且气候宜人的“阳光地带”南部地区为美国宜居城市首选地。 

经济：

2001年至2017年，波特兰大都会区GDP增速遥遥领先，这主要是因为波特兰在出口上释放了大量潜力，依托于港口优势，出口产品种类繁多，从农林渔牧业到耐克阿迪等制造业再到高端技术产业的英特尔芯片。

此外，波特兰在2001年GDP基数较低，位于20大都会区倒数第二。

纽约房价涨幅低于全国水平，经济和人口增速均排名靠后，大城市相对较容易饱和。作为曾经红极一时的“大苹果”，近些年来“逃离纽约”的现象却层出不穷，不仅常住人口流失，国际移民数量也有所减少。

究其原因，一是纽约工作机会优势不明显，根据美国最大的求职网站glassdoor数据显示，2019年纽约提供的工作岗位数量增速低于全国水平，薪水中位数和西雅图持平，但不及旧金山。

二是税收负担较重，据CNBC（美国消费者新闻与商业频道）报导，综合房产税、个人所得税和销售税来看，纽约州的税收负担全美第一，税负水平达到13％。

人才集聚：

从人才集聚来看，据美国人口普查局发布的Educational Attainment in the United States: 2017的调查，在全美25岁以上成年人中，超1/3的人口拥有大学本科及本科以上学历。

20大都会区大多属于全美人才集聚的核心区.其中，华盛顿、旧金山、西雅图、波士顿、洛杉矶高学历人才占比排名靠前，除了自身产业因素外，学校及教育科研资源对人才集聚有一定的影响。而迈阿密、菲尼克斯、底特律、克利夫兰、坦帕及拉斯维加斯高学历人口占比不及全国水平。

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数据来源：

易居研究院、

S&P/Case-Shiller U.S. National Home Price Index、

S&P/Case-Shiller 20-CityComposite Home Price Index、

美国经济分析局、

Educational Attainment by Metropolitan Area、

Bureau of Economic Analysis、

U.S. Census Bureau、

国家统计局、中国城市二手房指数、

公开资料整理

易居研究院  研究员  姚方