公交车我们每个人都坐过，

但你有没有这些困惑？

01

每天道路上来来往往的那么多辆公交车

下班后都停哪里？

02

公交车辆是否也要定期做保养？

03

如果公交车出现问题

有没有给公交车维修的“4s店”？

公交综合车场就是专门为公交车辆提供停车、维修、保养等功能的特殊场站，包括公交停车场和公交停保场。一般为了建设和使用方便，国内许多城市包括昆山，综合车场都是以独立占地、传统平面化设计开发的形式为主，大块的土地面积用作露天停车场，同时配备一些少量的低层建筑和管理用房，容积率一般≤1.0。

图丨昆山现状公交综合车场

你有没有想象过，

图中这些“土里土气”的公交综合车场，

有一天也能变身“高大上”的 公交场站综合体

大家可以在里面逛吃逛喝、甚至居住？

昆山正在开展这项研究！

据统计，昆山作为首个入选国家公交都市创建城市的县级市，现状及规划新建的公交综合车场独立占地面积约有26.7公顷，总体用地规模较大。目前昆山土地资源进入存量发展阶段，需要突破原有建设思路，引导公交综合车场这类城市基础设施建设功能由单一型向复合型转变。

图丨公交场站建设模式发展趋势

为此，市资源规划局组织开展了“资源约束条件下的公交场站规划研究“课题，在深入契合昆山城市更新发展趋势和需求的基础上，研究公交场站用地的综合开发规划策略和实施路径，计划形成系统的综合利用规划指引，以指导本市已建场站的转型改造及新建场站的综合开发，提升公交场站的城市服务功能，实现土地的高效集约利用。

目前，课题已完成中期成果编制，并对洪湖路停保场开展了初步的方案研究。

当前，上海、成都、昆明等城市均已积极投入到

公交场站用地综合开发的探索和实施中，

将城市中的公共交通、商业、居住、娱乐等

城市生活空间的多种功能进行组合，

围绕城市公交运营、车辆停放、乘客聚散的核心功能，

在各种功能之间建立相互补充的关系，

形成功能聚合、土地集约的城市交通经济聚集体。

01

成都德源公交场站综合体

成都德源公交场站综合体占地约2.6公顷（39亩），总建筑面积约10万平方米，建有公交停车楼和综合楼两部分。

公交停车楼有5层，地下负一层是对外开放的地下停车场，可提供约215个社会公共停车位；一层为调停区，配备为公交车服务的洗车间、修车间、风机房等设施；二层至四层都是公交车辆的停车区，可以停放约400辆公交车和附近厂区的通勤大巴。

紧挨的综合楼有10层，一层至四层为商业区，配备有购物、餐饮、影院、电玩等功能，提供一站式休闲玩乐，另外一层还设有公交乘车区，吃饱喝足玩累了不用出楼就可以直接坐公交车回家；五层至十层中，两层用作公交公司办公，另外四层可以供公交驾驶员住宿。

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厦门观音山公寓公交综合体

厦门观音山公寓公交综合体占地约1.1公顷（16亩），总建筑面积约8.2万平方米，其中，地下室0.7万平方米，地上7.5万平方米，建筑总高99.35米，采用公交车场与社会保障性住房相结合的方式建设。

地下负一层为社会停车库，可以提供115个停车位；一层至三层为公交停车区，可以提供55个公交停车泊位；四层为小型商场，方便楼里居民日常购物；五层为架空层，提供居住花园、广场等公共活动空间；6层至30层则为两幢单体的保障性住房（共938套）。

公‍‍‍‍‍‍‍交场站综合开发是在“城市公共交通优先发展”的政策背景下提出的场站建设模式，其目的在于通过对城市土地的复合高效利用，形成公交场站综合体。

➤一方面有助于形成交通发展与城市用地布局的协调互动，加强公交出行“门到门”的服务功能，提升公交出行吸引力和城市整体功能品质；

➤另一方面打造了“以站助建、反哺公交”的场站建设模式，场站综合开发收益可以用来反哺场站建设和公交运营亏损，实现公交可持续发展。

那么，我市在进行公交场站综合体的开发时

需要考虑哪些关键问题？

让我们一起来了解一下！

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01

基本原则

➤科学性。综合开发必须先保证既有公交场站的使用功能（如维保、停放等），并以此为前提开展规划研究和设计；对于总体的开发方案，需满足整体功能布局合理、协调的要求；

➤可行性。综合开发的方向能够符合周边区域的客观需求；避免对周边环境及区域造成严重的负面影响；

➤经济性。平衡开发建设成本与经营收益，在收支平衡的基础上，尽量能够令开发主体获得预期的收益率；

02

开放方向选择

目前，昆山经济的主导力量来自工业，IT和装备制造业是两大重点支柱产业，同时具有明显的产业升级趋势；在三产中，现代物流、信息服务、商务服务与科技服务是服务业的重点领域。随着长三角区域一体化进程的发展，昆山坚实的工业基础及临沪的区位交通优势，使得昆山具备承接长三角中高端研发成果转化的天然优势，吸引科创研发和转化将成为昆山产业创新和升级的重要手段。通过调研分析，目前昆山产业载体市场对于研发办公和厂房确实有较大的需求，是未来较好的发展方向。

因此，综合昆山产业发展现状、产业发展机遇及市场供需情况，与昆山城市发展方向相契合的场站综合体类型主要有三类，分别是：

（1）服务于科创的孵化研发、研发转化试生产功能为主的场站科创综合体；

（2）以环沪城市配送、物流分拨结算为功能的场站物流综合体；

（3）服务于产业人口的居住及基础生活、以商务配套功能为主的场站产业配套综合体。

图丨昆山可开发的场站综合体类型

03

开发规模确定

开发规模包括交通功能开发规模和补充功能开发规模。

（1）交通功能开发规模：

交通功能指现状公交场站所承担的停放、维修保养等既有功能。对于原平面建设的公交综合车场，其综合开发后最小使用的交通功能面积不得小于占地规模；对于原计划立体建设或改建的公交综合车场，其综合开发后最小使用的交通功能面积不得小于立体建设后的总使用规模。

（2）补充功能开发规模：

补充功能指除交通功能外，附加的综合开发功能类型（如居住、商业、办公、物流等）。系统分析场站所在区位的优势和需求，结合三大场站综合体类型，确定拟开发场站可转型升级的方向，进一步细化其可提供的业态类型（如居住功能可以细化为保障性住房、商住房、人才公寓等）。对片区内（一般以场站所在位置为圆心的500-800米半径辐射范围，作为综合开发后的重点服务片区）相应功能的需求规模进行测算，以明确各功能的开发规模。

补充功能开发规模测算需综合考虑片区未来的发展潜力和空间，如人口增长、相关产业政策的利好因素、重要交通基础设施的建设等。规模的确定需进行经济测算，以能够平衡开发建设成本与经营收益为前提。

04

空间布局形式

为保障综合开发后既有公交场站的使用功能不受影响，交通功能的布局形式需要向多层立体的方式发展。在地块布局上，交通功能与补充功能的总体布局形式主要有平面贴邻和上盖开发两种。需要根据场站用地的大小，确定具体的开发布局方式：

（1）对于一般的首末站、枢纽站，因为地块较小，难以独立综合开发。一般结合城市其他规划统筹建设、联合开发；对区位条件较好的公交场站，可作为配套设施纳入整体建筑设计中（如以配建首末站的形式）；

（2）对于大型枢纽站、停保场，开发类型一般为上盖开发，即独栋的多种物业性质混合的综合体（如厦门观音山公寓公交综合体），容积率可适当提升；

（3）对于位于城市远城区的超大型公交综合车场和公交总站，用地较为富余，可形成平面贴邻的多栋物业综合体（如成都德源公交场站综合体），交通功能集中在一栋内；这种相对独立的功能布局、交通模式，可减少相互间的影响。

图丨空间布局形式示意

05

交通组织设计

视场站的客观条件及开发物业形态，综合开发的场站内将适当增加乘车区，以满足上下客功能，服务综合开发物业，有利于提高场站综合体的可达性和人气。场站综合开发后，来往的人车数量将会比以前大幅提高，交通组织流线设计则是保证场站综合体安全、高效运作的重要内容，应满足车行分流、人车分流、内外分离、互不干扰的总体原则。

06

用地性质调整

目前，昆山公交场站建设用地的来源以无偿划拨方式为主，根据《招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定》，“商业、旅游、娱乐、商品住宅等各类经营性用地，必须以招标、拍卖或者挂牌方式出让”，但根据住房城乡建设部办公厅2018年发布的《城乡用地分类与规划建设用地标准GB50137（修订）（征求意见稿）》中明确，鼓励设置混合用地提高土地使用效益，国内许多城市已有采用设置混合用地对场站进行综合开发的案例，昆山也将借鉴混合用地这种方式，实现对场站用地价值的利用。

公交场站综合开发是一项较为复杂且系统的工程，

具体实施还需要进行更为细致的研究分析和论证，

但随着昆山探索走出的“第一步”，

相信在不久的将来，

公交场站综合体的逐步建成，

将能更好地服务昆山居民的生活和出行。