2021 河南区域物业企业服务力报告

01 “十四五”期间河南区域物企机遇与挑战并存

2021年是国家“十四五”规划的开局之年，是中国物业行业成立40周年， 2021年从国家到地区 物业管理行业政策刚柔并济，机遇与挑战并存。国家和河南政府鼓励河南区域物业企业延伸诸多蓝海市场，要求河南区域物业企业加强党的领导，融入基层社会治理，号召河南区域物业企业助力双碳目标实现。同时，行业面临监管从严，让业主“明明白白消费”成为应有之义，而且新的《郑州市物业管理条例》规定物业有义务制定突发事件应急预案，定期组织演练。另外，十四五期间数字河南建设离不开智慧社区建设，大数据、人工智能、云计算等技术正在引领新一轮技术进步，硬科技赋能人文家园建设。各项政策推动物业管理向党建引领、多元化、有序化、规范化、智能化方面发展。

02 河南资本化起步相对较晚，市盈率远低于全国平均，股价相对稳定

2021年物业企业上市热情依旧，但是上市之路充满变数。2021年有34家物业企业递表，创物业企业递表数量新高。截止2021年12月31号，11家已失效，仅9家已成功上市，2家通过聆讯。

截止2021年年末河南区域上市企业共4家，占比7.3%。2014-2021年上市物企总计55家，A股4家，港股51家，其中2021年上市物企达14家，均为港股上市。截止2021年年末河南区域上市企业共4家，占比7.3%，其中2021年河南新增上市物企1家。

河南上市物企市盈率远低于全国，但股价波动小于全国。截止2021年年末河南区域上市企业平均PE为7.42，与全国物企平均PE17.29有较大差距。2021年1-12月河南区域上市物企平均股价月度涨跌幅在-6.6%至3.2%之间，而全国上市物企平均股价月度涨跌幅-14.3%至6.5%之间，可见河南上市物企的股价变动幅度小于全国。

03 行业加速整合，河南区域物企大鱼吃小鱼

2021年全国高金额收并购交易显著增多，行业加速整合。2021年并购事项共53项，并购金额合计355.88亿元，同比增长277.39%；1-5亿，5-10亿元，以及10亿元以上的并购事项（16项、5项和7项）均较上年同期显著增多。

河南区域物企收并购标的物企以河南为主，金额偏小。河南区域物企收并购共5项，其中4项标的企业均为河南省内物企；收购对价1亿以上的仅一项。另外，河南区域洛阳泉舜物业、楷林商服分别被外省建发物业、龙湖智创生活收购。

04 河南区域物业市场解读

河南省商品房销售、房地产竣工、建筑业竣工面积稳步增长

2001-2020年河南省商品房销售面积合计12.7亿平，房地产业竣工面积合计8.2亿平，建筑业竣工面积合计25.8亿平。“大物管”战略逐渐成为头部企业共识，随着未来物管范围的不断扩大，建筑业竣工面积可能都是物管的范围。近5年河南省建筑业竣工面积均在2亿平左右，可以预计未来10年建筑业竣工面积约20亿，10年后河南区域物管面积或将达45.8亿平。

未来18个月潜在供应近4亿平方米，市场潜力大

假设项目开发周期为18个月，之后进入物业管理市场，以土地成交数据预测未来河南区域各城市新增物业管理面积合计3.94亿平，占比全国物业潜在供应5%。河南省内郑州省会潜在供应5813.62万平，占比约15%。

全国500强河南物企占比少，九成的头部企业均已进入河南市场

河南物企在2021年综合实力TOP30仅1家上榜；500强，河南物企上榜18家，占比3.6%，其中主要集中在郑州（16家）；另外，91%的全国TOP30物企均已在河南区域布局。

河南区域物业费水平低于全国，且低于周边五省

2020年500强河南区域物企物业管理费为2.63元/平·月，低于全国水平（3.19元/平·月）；住宅物业管理费为1.97元/平·月，低于全国水平（2.24元/平·月）；相较于北上广差距较大；相较于周边省份，仅略高于安徽，低于周边5省。

河南区域物企人效逐渐提高，盈利能力还有待提升

2019-2021河南区域物企人均管理面积、人均创收、人均净利率均呈现出逐年上市的趋势，跟500强、上市物企相比人效、盈利能力都还有待提升。调研数据显示，2021年河南区域物企平均净利率为13.7%，较去年相比略微下降，或是受疫情、洪涝影响。

河南区域物企满意度、收缴率、续约率稳步提升

2021河南区域物企客户满意度高达91.46，远高于全国水平，与市场化程度领先的广东较为接近；但收缴率、续约率还有较大上升空间。

河南区域市场化程度逐渐增强，还有较大上升空间

2019-2021年河南区域物企第三方拓展占比逐年增长，但与市场化程度高的广东还有较大差距。

2021公开招投标市场中，河南物企中标286项，占比4%。

河南区域中标项目中，住宅、办公、学校三类占比最多，分别为56.99%、12.24%、11.19%。

河南区域物业市场呈现出市场潜力大、500强物企少、区域集中度高三大特征。纵观近三年的数据发展，河南物企满意度、收缴率、续约率稳步提升，人效逐年提高，市场拓展能力逐渐增强，但其物业费收缴率、市场化程度、盈利能力相比全国仍有一定距离。另外，河南区域物业费水平、住宅物业费水平相对较低。河南以其巨大的市场潜力吸引了全国头部物企进入，外来竞争威胁或将加剧，河南区域物企唯有不断的提升其服务力，才能在行业加速整合过程中持续发展。

河南“十四五”提到，展望二〇三五年，我省将紧紧围绕奋勇争先、更加出彩，坚持“两个高质量”，基本建成“四个强省、一个高地、一个家园”的社会主义现代化河南。构建河南人民幸福美好家园是河南省的远景目标，也是所有河南物企努力的方向。疫情防控、防汛救灾让河南区域物企在社会治理中的作用和价值凸显，行业也凭借卓越表现赢得了社会的认可。政府和社会从来没有如此关注物业管理行业，行业也可以说是信心满满，希望河南区域物企抓住这特殊的机遇，成就一番事业。