2021物业上市公司TOP10研究报告

2021年5月21日，由中国企业评价协会、清华大学房地产研究所、中指研究院主办，中国房地产TOP10研究组、中指控股(CIH)承办的“2021中国房地产上市公司研究成果发布会暨第十九届产城融合投融资大会”在北京金融街威斯汀大酒店隆重举行。

01 研究的背景和目的

2021年，资本市场物业板块规模不断壮大，截至5月20日，共有44家 物业服务企业登陆资本市场，另有19家已交表，处于冲刺阶段。在资本的加持和投资者的关注下，企业间的竞争角逐愈演愈烈，分化现象也日益凸显。在此背景下，优秀上市公司把握发展机遇，借助资本红利不断壮大自身规模，拓宽服务边界，在行业的黄金赛道中加速奔跑，持续释放巨大的投资潜力，成为资本市场中亮眼的星。在2021中国物业服务上市公司研究中，中指研究院在针对综合实力、投资价值、非住宅、增值服务、ESG发展等方面制定了研究方法和指标体系，本着“客观、公正、准确、全面”的原则，发掘综合实力强、成长质量佳、投资价值大的优秀物业服务上市公司，探索不同市场环境下物业服务上市公司的价值增长方式，为投资者提供科学全面的投资参考依据。

02 研究的成果与分析

2020年，综合实力TOP10企业紧跟行业发展趋势，在加快主营业务发展的同时，致力于美好生活的打造，更加注重从管理和储备规模、盈利能力、资本市场表现和公司治理等各方面提升自身综合实力。

恒大物业借力兄弟企业的项目资源优势稳健扩张，叠加加速外拓和项目 物业收并购，导入优质项目，持续扩大 物业管理组合规模，不断加强项目区域覆盖的深度和广度，同时依托自身的规模优势，整合新增规模，实现盈利的迅速提升。

从物业管理到生活服务，从社区服务到城市服务，从传统的劳动密集型物业管理企业到现代化的“资本+人才+科技”密集型企业，雅生活集团迅速发展成为一家全区域覆盖、全业态经营、全产业链发展的物业管理平台型上市公司，积极收购中民物业和新中民物业，紧抓行业资源整合机遇，通过吸纳优质资源来推动企业规模和效益的提升。

扩规模是物业服务上市公司现阶段的核心发展战略，物业服务企业通过依托兄弟公司项目、并购优质标的和积极承接第三方项目等多种手段快速扩充规模，并为未来的发展设定了规模化目标，加速提升管理规模。

雅生活集团背靠雅居乐与绿地双品牌，多渠道扩大管理规模，通过收购中民物业及新中民物业，合约面积突破5亿平方米，在管面积达3.75亿平方米，服务项目超过3500个，覆盖全国30个省、直辖市、自治区，实现全国化布局，并提出了2021-2023年市值突破千亿元及孵化新的千亿元产业平台这一发展目标，力争使未来三年的收入复合增长率达到40%。

中海物业在公司的“十四五”规划中，明确提出内生和外拓要达到1:1的战略目标，在管面积规模未来5年复合增长率不低于30%，到“十四五”末，预计增长3.7至3.8倍，展现出中海物业外拓的力度和决心。截至2020年12月31日，借助开拓市场，中海物业累计进驻122座城市，业务覆盖香港及澳门，在管案场项目297个，在管物业项目974个，实现在管面积1.82亿平方米，同比上升20.4%。

伴随整个行业的快速整合与增量扩张，部分早期不注重市场化的企业开始积极入市抢“地”。物业服务上市公司主要通过招投标和并购进行市场化外拓。结合自身发展战略，审时度势，扬长补短，以更加多元的并购模式加快企业高质量扩张。目前，物业服务上市公司主要的并购可以分为两类：一类是上市公司之间的收并购，物业服务上市公司之间的强强联合将持续上演，另一类是物业服务上市公司收购非物业服务上市公司。此类物业收购有三大优点：一则能在短时间内扩充管理规模，业务重合度高，尽快发挥协同效应，二则可以丰富管理业态，扩充非住宅业态项目，拓宽盈利渠道，三则可以弥补区域布局短板，迅速切入重点城市，提升市场占有率。如雅生活集团、金科服务、时代邻里通过并购和招投标迅速扩展管理面积，管理规模快速扩大，为中长期发展打下了良好的基础。

成长潜力代表企业稳健增长的动力，是企业经营业绩不断上涨的重要保障，是推动股价上涨的关键动力，是资本市场衡量企业价值的重要参考指标。对于在管面积增速快，储备面积多的企业，规模优势逐渐转化为营收优势的企业，资本市场会相应给出高溢价。

对于物业服务企业而言，储备面积越大，意味着接下来一年乃至数年的扩张有项目源保障。储备面积充足的企业往往都是有能力运用关联方合作、收并购和招投标等方式，获得稳定项目来源的企业。这些企业规模迅速扩大、业绩快速提升，凸显物业股的高成长性特点，成为吸引资本市场投资者青睐的关键特征。如时代邻里2020年合约面积同比增长65.7%至8168万平方米，营业收入同比增长62.6%至17.58亿元，表现出良好的成长潜力。

物业服务企业围绕“人、货、场”开展增值服务拥有巨大的想象空间，是资本市场给予物业板块高估值的重要原因。围绕社区资源、业主资产开展的业务已经较为成熟，如空间运营、房屋经纪、家居服务等。针对业主生活需求所开展的业务则处于发展的早期阶段，尚未成为主要的收入来源。但物业服务上市公司不断深化社区增值服务体系，从需求、产品、渠道等多维度推进，开发适合业主的增值服务产品，促使社区生活服务收入增长显著。2020年，金科服务采用“服务+生态”的发展模式，加强专业化、体系化、标准化能力建设，围绕业主家庭成长周期、房产价值周期、社区成熟发展周期，通过专业能力的升级，实现对资产设施的运营和资产价值管理的全覆盖，为业主提供全方位的社区增值服务。

目前非住宅领域成为物业服务上市公司争夺的重点。一是市场前景广阔，布局非住宅领域是物业服务上市公司快速壮大的重要手段。从存量市场来看，2000-2020年，全国厂房及仓库用房、商业营业用房、科研及教育用房、文化与体育等用房、 医疗用房、办公楼的累计竣工面积分别为 32.40亿平方米、24.40亿平方米、19.08亿平方米、5.30亿平方米、5.08亿平方米及4.63亿平方米，其中科研及教育用房 2020 年竣工面积增量破1亿平方米，市场空间较大；二是非住宅业态项目收取的物业费较高，可以进一步充实营收；三是非住宅项目竞标时对经验、专业性要求较高，企业成功进入后可通过沉淀管理经验，迅速拓展相似领域项目。

物业服务上市公司积极挖掘全新服务市场，不断开辟服务新领域。物业服务上市公司紧抓“城市精细化管理”的机遇，以多年积累的服务经验，开始涉足城市服务，如碧桂园服务洞悉智慧城市发展趋势，推出“城市共生计划”，搭建“1+5”服务体系。保利物业秉承“镇兴中国”品牌理念，打造全域一体化服务，并针对各类型治理需求创新打造了多样的管理模式。

2019年3月，上交所发布了《上海证券交易所科创板股票上市规则》，要求上市公司应当在年度报告中披露履行社会责任的情况，并视情况编制和披露社会责任报告、可持续发展报告、环境责任报告等文件。2019年12月，香港交易及结算所有限公司（联交所）刊发有关检讨《环境、社会及管治报告指引》及相关《上市规则》条文的咨询总结，在ESG 报告新增多项强制性披露要求、修订“环境”与“社会”关键绩效指标、缩短ESG报告发布期限等，相关修订将于2020 年7月1日或之后开始的财政年度生效。我国紧跟国际资本市场的ESG投资趋势，推动ESG报告进一步向财报看齐，积极迎合全球投资者对于ESG信息披露的实际需要，预示着我国资本市场将成为全球投资者的新焦点。物业服务上市公司如雅生活集团、中海物业和彩生活积极完善公司治理体系，履行社会责任，发展绿色经济，实现全面均衡可持续发展。

2021中国上市物业服务投资价值优秀企业紧抓市场机遇，凭借其强大的规模、优质储备、资金及品牌等优势取得优异的销售业绩，不断提升市场份额，在成长性和盈利性方面均表现突出，投资价值凸显。其中，碧桂园服务、恒大物业、融创服务、中海物业、保利物业、时代邻里、建业新生活、佳兆业美好、彩生活、中奥到家等物业服务上市公司名列上市物业服务投资价值优秀企业。

2020年，中国物业服务上市公司的投资价值主要在四个方面得到体现——管理规模（包括在管、储备面积规模）、业务水平、盈利能力和市场估值。在规模满足一定条件基础之后，物业服务上市公司的价值就更多地体现在单平绩效与经营能力、盈利能力方面，这几方面的提升能为投资者带来巨大的估值提升和市场回报。恒大物业在做好主营业务的基础上积极谋求多元发展战略，探索新的利润增长点，2020年恒大物业的社区经营服务收入较上年增长高达207.3%，社区生活服务同比增速达138%，同时公布未来3年的增长目标，提出2021年合约面积不低于8亿平方米，在管面积6亿平方米，未来三年，在管面积复合增长率不低于50%。彩生活则将业务重心回归基础物业服务业务，依靠自身现有规模，积极整合资源，提升单位面积的成本降低和效益增加，实现有弹性、确定性的高质量增长。

2020年，除已上市的物业服务企业外，还有许多优秀的未上市公司值得关注，这些优秀企业未来有的利用资本赋能自身业务，实现更高增长，为投资者带来更高的收益，有的重点发展特色业务，在细分赛道上做出优势，做高壁垒，有的积极扩充规模，提升效率，拔高实力，提升自身的市场估值。

长城物业不断加码团队建设，完善公司治理，在扩张的同时优化公司制度，降低经营成本，实现高质量快速可持续发展。龙光智慧服务以粤港澳大湾区为根据地，通过收并购和市场化竞标等多种方式向全国辐射业务，为高速发展增添动力。康桥悦生活已提交上市申请，即将登陆资本市场，在借力资本的同时结合其优质的社区服务和强大的外拓能力，建构起具有用户黏性的多层次服务体系。

03 中国 物业上市公司整体状况分析

本次研究对象为40家在港物业服务上市公司和4家A股物业服务上市公司。研究成果显示：2018年至今，由于物业管理行业处于上市热潮中，上市公司数量激增，另有多家物业企业在积极筹划上市；在两年多的资本化蓬勃发展阶段，物业管理行业的管理规模、盈利能力及成长性均有较大幅度的提升。2020年，突如其来的疫情并未影响优秀物业服务企业在资本市场上乘风破浪，反而帮助资本市场建立了对物业管理行业愈发清晰深刻的认识，行业价值更加受到市场认可。

（1）整体表现：资本市场高度认可，盈利能力显著提升，综合实力凸显

截至2021年5月20日，共有19家物业服务企业在港交所申报。预计到本年末物业板块上市公司总数量有望达70家，较2019年底的24家增长超150%。

快速扩张的规模和稳健的财务预期为物业管理行业带来了高估值。在按照港交所分类标准得到的十二个行业中，PE最高的是资讯科技业和必需性消费行业。考察以2021年3月31日收盘价计算的市盈率（TTM），两个行业的平均市盈率分别为46.6倍和26.5倍。作为对比，同一口径下物业管理行业的平均市盈率为46.7倍。这说明，资本市场已经赋予其和新兴高科技行业旗鼓相当的估值。

2020年，港股上市的40家物业服务企业营业收入合计达1222亿元，首次突破千亿大关，同比增长39.8%，营业收入均值30.6亿元，较上年增加8.7亿元；毛利润353.9亿元，同比增长53.2%，净利润184.9亿元，同比大涨67.6%。

从收入构成看，多数物业服务上市公司收入主体仍然是基础物业服务，2020年40家港股上市公司基础物业服务收入均值约20.4亿元，同比增长42.1%。随着多种经营日益成为物业服务企业拓展利润空间的新赛道，多种经营收入持续增长，2020年港股物业服务上市公司多种经营收入均值11.9亿元，同比增长50.1%。

2020年在港物业服务上市公司毛利率均值和净利率均值分别为28.6%和15.3%，较2019年分别提升了约2.2和2.8个百分点，企业盈利能力持续稳健提升。

2020年物业服务上市公司各业务盈利能力均有所增强，基础服务毛利率均值由2019年的20.67%升至23.32%，增加2.65个百分点，多种经营毛利率均值维持高位，超过40%。

（2）规模发展：在管面积均值增长46%，多举措、高质量扩大规模

截至2020年底，40家在港物业服务上市公司在管面积均值约1.09亿平方米，同比增长近46%，合约面积均值1.80亿平方米，同比增长约28.6%。快速拓展的规模为上市公司创收带来持续的增长源动力，同时也成为上市物业企业在资本市场上乘风破浪的强有力底牌。

2020年港股物业服务上市公司TOP3企业在管面积门槛值达3.75亿平方米，较2019年提升了0.99亿平方米，增幅约为35.7%；TOP10企业在管面积门槛值为1.35亿平方米，较2019年提升约0.63亿平方米，增幅高达87.5%。

2020年,物业服务上市公司积极通过收并购扩大管理规模已成为常态，伴随着资本市场持续看好物业板块，2020年物业管理行业风起云涌，年内有效并购案例超76宗，共花费金额达107亿元，是2019年的有效收并购事件27宗的2.8倍，高效而直接的收并购举措正在急速扩大物业服务上市公司的管理规模，同时提高物业管理行业集中度。

物业服务上市公司进行高质量规模化的并购一方面可以迅速扩大管理面积规模，增强在行业中的竞争力，减少并购后的整合难度；另一方面可以快速切入其他赛道，实现高效快速增长。

近两年，城市服务进一步扩大了物业服务企业的服务范围及服务内容，主要包括城市基础设施运维、绿化园林养护、道路维护、市容环卫、秩序管理、应急管理、城市创新功能等服务。基层治理全域化的需求叠加政府提升城市治理水平的需求催化了城市服务的进一步发展，在一定的财务预算内，由物业服务企业这类专业化的企业参与城市治理，共建城市新面貌成为当前一个重要的趋势。

（3）成长潜力：高储备、高增长，业务可延展空间广阔

当前，物业管理行业正处于高成长期，在资本市场中的地位迅速崛起。物业服务行业运用轻资产的运营模式，通过良好的品牌效应和标准化的管理服务体系，快速复制扩展业务。轻资产运营模式一方面投入成本相对较少，另一方面通过品牌效应可以获得良好的溢价空间。目前大部分物业上市服务企业具备三个特点：第一，储备项目充足，为企业的可持续性发展奠定坚实基础；第二，上市公司的主要规模指标和业绩指标增速较高，发展势头可观；第三，随着物业管理的价值被不断刷新，物业服务企业的服务边界在不断扩大。

2020年，在港上市物业企业的储备面积均值为7175.0万平方米，同比增长11.8%，占在管面积均值的66.1%，且近三年一直处于增长状态。

2020年，在港物业服务上市公司的在管面积均值为1.1亿平方米，同比增速45.7%。与2019年的增速相比，2020年提升了15.2个百分点，远超同期百强企业在管面积均值的增速，从合约面积看，在港物业服务上市公司2020年的合约面积均值为1.8亿平方米，同比增长率约28.6%。

2020年，在港物业服务上市公司的营业收入均值、毛利润均值、净利润均值分别为30.6亿元、8.8亿元、4.6亿元，同比增速分别为43.1%、53.4%、64.6%。而作为参考，2020年，百强企业的营业收入均值、毛利润均值、净利润均值分别为11.7亿元、2.9亿元、1.0亿元，同比增速分别为12.81%、15.15%、14.73%。在港上市公司在各项指标均值处于较大基数的前提下，仍能达到如此高的增速，凸显了强大的成长性优势。

从2020年的发展特点看，上市公司新拓增值服务的主要手段有以下几点。第一，战略性收并购是快速而有效的方式之一；第二，专项服务的专业化提升，社区资源的深入挖掘或引入优质供应商等都是发展新业务的重要举措。

（4）投资价值：资本结构持续优化，治理体系日趋完善，价值创造能力不断增强

每股收益方面，EPS超过2的公司有一家，12家公司超过0.5，其他公司均小于0.5，说明未来EPS具有相当的上升空间。2020年，物业上市公司加强内部管控优化，提升企业运营效率，多措并举降低资金成本，企业的经济增加值（EVA）大幅提升，2020年，上市物业企业EVA均值同比增长66.81%至8.17亿元；近两年上市物业公司NOPAT均值分别为6.23亿元、10.48亿元，同比增长68.20%。

将ROE分解为权益乘数、总资产周转率与销售净利率的乘积，可直观看出，权益乘数从2019年的3.36骤降至2020年的1.71；相比2019年，销售净利率提升了1.98个百分点，增长至14.06%；总资产周转率由0.44升至0.58，同比增长31.14%。

目前物业服务上市公司多数由关联方公司拆分独立而来。大股东相对稳定，有助于物业服务企业保持战略的一致性和连贯性，有利于稳定市场投资者对公司业务发展方向的预期，有效保证了企业发展的稳定性。

物业服务上市公司越来越重视完善治理结构尤其是ESG指标体系，在公司治理和信息披露方面更加完善，力争实现均衡可持续发展。在公司治理方面，物业上市服务企业陆续设立ESG相关组织架构，推动公司可持续发展工作；在信息披露方面，物业服务上市公司根据ESG规则指引积极进行环境、社会责任和公司治理方面的信息披露。

衡量物业服务企业的价值从盈利质量、可持续成长性、估值的合理性等几个维度进行综合分析。基础物业服务是根基，物业服务企业做大做强住宅物业的基础，大力拓展高毛利的非住宅物业，夯实业务根基，开展内生型的社区增值服务，实现高质量可持续的增长；同时也需要物业服务企业的“软实力”包括社会责任、环境保护、公司治理方面的发展情况，最大化实现公司价值。