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中央经济工作会议21日闭幕,会议认为,明年经济社会发展特别是结构性改革任务十分繁重,战略上要坚持稳中求进、把握好节奏和力度,战术上要抓住关键点,主要是抓好去产能、去库存、去杠杆、降成本、补短板五大任务。在化解房地产库存方面,会议要求,要按照加快提高户籍人口城镇化率和深化住房制度改革的要求,通过加快农民工市民化,扩大有效需求,打通供需通道,消化库存,稳定房地产市场。要落实户籍制度改革方案,允许农业转移人口等非户籍人口在就业地落户,使他们形成在就业地买房或长期租房的预期和需求。
会议明确,要明确深化住房制度改革方向,以满足新市民住房需求为主要出发点,以建立购租并举的住房制度为主要方向,把公租房扩大到非户籍人口。要发展住房租赁市场,鼓励自然人和各类机构投资者购买库存商品房,成为租赁市场的房源提供者,鼓励发展以住房租赁为主营业务的专业化企业。
会议提出,要鼓励房地产开发企业顺应市场规律调整营销策略,适当降低商品住房价格,促进房地产业兼并重组,提高产业集中度。要取消过时的限制性措施。
易居研究院智库中心研究总监严跃进对《第一财经日报》分析,鼓励开发商降价,以消耗一部分库存,这是与加快农民工市民化紧密结合在一起的。农民收入水平低,限制了住房需求的释放。政府通过各类政策来鼓励农民进城购房,鼓励开发商降价,在提高居住水平的同时,也不至于增加农民的负担。
业内人士认为真正需要降价消化去库存的主要是三四线城市和县域。由于一二线城市人口规模控制,以及沿海大城市高昂的房价,因此农民工要落户的重点也主要是在三四线城市。在这方面,目前已有包括河南、安徽等多地出台了针对农民进城买房的相关优惠措施。例如河南省出台的《关于促进农民进城购房扩大住房消费的意见》文件提出,对农民进城买房提供包括购房补贴、公积金缴存绿色通道和贷款优惠在内的多项优惠政策。
另一方面,促进房地产业兼并重组,提高产业集中度。这也意味着这个时候主动和大房企进行项目合作,或者加入到整合的大军中,是部分企业谋求发展的重点内容。由于大房企在资金、规模、品牌等方面的优势,这也更有利于整个行业健康平稳发展。由于中小型房企的项目大多是在三四线城市和部分二线城市,三四线城市的项目去化回款缓慢,行业利润率不断降低,中小房企面临着巨大的资金压力。在楼市进入下半场后,楼市的深度调整将导致更多的中小房企退出房地产或被收购,龙头房企的规模将进一步扩大。
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