文|单烁 韩笑

近日，青岛自然资源和规划局发布了：李沧区金水路南片区控制性详细规划（已批成果），功能定位：金水路南片区以创新创造、教育科研、生态居住为特色的区域性创新中心。

值得注意的是，对比2018年版的金水路南片区控规和本次已批后控规，其中一大变化是2018年控规中的院士产业核心区有的产业用地调整为住宅(建面4.2万㎡）和商业用地（建面96万㎡），2020年曾经公示过《李沧区金水路南片区控制性详细规划》院士产业核心区管理单元批前公示，已披露了了上述用地性质的调整，此次公示代表调整得到批复。

8块产业用地改为住宅

据规划显示，本次金水路南片区规划范围东侧南侧至李沧区界、西至青银高速、北至金水路，总用地面积约12.1平方公里。

其中有8宗地新型产业用地调整商业商务混合用地，8宗地共计总建面96万㎡，其中最高容积10.2；改为住宅用地位于铜川路和九水东路交界处附近，占地面积2.31万㎡，容积率为1.8。

值得注意的是，本次规划将2018年控规中的院士产业核心区有的产业用地调整为住宅(建面4.2万㎡）和商业用地（建面96万㎡）。据界面山东了解，李沧区院士产业核心区东至金水河，南至九水东路，西至铜川路，北至金水路，规划区面积约202.2公顷。面积很大，大多为产业，如果开始了变动，或许是一个机会。

本次调整也是为更好地促进李沧区金水路南片区得产业结构升级、优化城市功能，提升城市景观，加强城市规划管理《推进城市有序发展，为城市得开发建设提供依据和规划指导。

同时也不难看出李沧区正在挖掘院士产业核心区的楼市潜力，或将成为大力发展片区楼市的一个信号。

白泥地变身“院士港”，但楼市迟迟难升温

李沧，曾是一片位于胶州湾畔东岸的白泥地。过去，未搬迁的青岛碱业每年要在这里排放堆积十多万吨的白泥，整片滩涂一片白，寸草不生，甚至一只海鸟都不曾为这里驻足。如今的白泥地摇身一变，引进国内外最顶尖的院士人才，打造一片院士聚集区。

2016年，作为古代“海上丝绸之路”的重要节点的李沧紧紧抓住了建设机遇，成功打造了“青岛国际院士港”，2018年3月1日，青岛国际院士港二期工程举行开工奠基仪式，这也意味着院士港八大功能板块建设迈出了重要的坚实一步，可谓意义非凡。

根据国际院士港官网的表述，园区目前已有18个项目产出117种产品。2019年，青岛国际院士港“投资300亿元、建成300万平方米载体、国有资产增值300亿元、产值突破300亿元、利税突破30亿元”的“4个300+”目标取得决定性胜利。院士港品牌价值达到305亿元。今后，将以10名左右的国际顶尖大师级院士为引领，以100名左右驻港工作的知名院士为主体，汇聚1000名注册院士、咨询院士、荣誉院士，联络全球万名院士，努力构筑“十百千万”国际院士网络。

今年作为“十四五”开局之年，青岛国际院士港也被委以重任，依托国际院士港全力推进“院士创新特区”建设，2021年确保全年驻港院士达到10名以上，力争20名。今年，青岛国际院士港产值计划达到千亿元、实现利税50亿元。

由此可见，院士港的发展空间极大，未来将成为青岛高尖人才的聚集区。

但从楼市的角度来看，院士港区域发展后劲明显不足，虽然科研成绩十分出色，自然资源也十分丰富，景观优美，但院士港区域乃至整个东李片区的整体产业发展不好，基础配套也没跟上。

交通方面，东李片区居民公共交通工具目前还是依靠公交线路，但公交线路也并不多，日常间隔时间相对较长，末班车仅到晚上九点（从世园区域出发），没有私家车的居民出行极不便利。医疗和教育方面，与其他主城片区项目也存在一定差距。

商业配套是区域最大短板，整个东李片区除仅有绿城片区的丽达，没有大体量聚集性商业，居民生活并不便捷。

补齐短板，院士港楼市或迎新生

虽然区域楼市的现状并不乐观，但是在寸土寸金的主城范围内，整个东李片区拥有着大量的土地资源，未来还是极具发展空间的。

面对如今配套方面的“窘境”，东李片区近几年奋起直追，未来多项利好项目相继落地，区域楼市还是值得期待的。

近期，青岛轨道交通三期规划正式获批，其中M2号线东延段备受广大市民关注。目前，青岛地铁2号线东延线勘查、监理已经开始招标，2号线东延工程起于李村公园站至世博园站，线路长约8.89km，均为地下线，全线设站8座，其中2座换乘站。线路正式运行后，除了为片区带来交通的便利，还将有人口、房产增值等附加值。

教育资源也是购房者关心的配套重点问题，虽然片区内李沧区六十一中、六十三中，以及崂山区育才学校等发展势头都不错，但是整体教育水平还是和浮山后等片区有差距。如今，青岛二中院士港分校和青岛实验初中李沧分校两大名校选择落户东李，其中投资超3亿的育才分校2019年年底开工，规划建设规模为54个班，预计2021年投入使用。

医疗方面，目前整个片区都没有大型公立医院，居民存在就医难的问题，但青岛市第八人民医院东院区正在加紧建设，预计2022年底前投用。建成开诊后，将极大地缓解东李居民就医难的问题，促进片区医疗卫生事业全面发展。

其实全国各大房企早就在看好这片楼市的成长“洼地”。自2015年前后，卓越、海尔、北京城建等开发企业纷纷进驻东李，绿城、和达、万科等早期入驻的房企也在区域内不断深耕。在产品形态的迭代升级中，东李板块从最初的“价格洼地”“刚需腹地”逐步转变成为改善客层追逐热门区域。

房价是区域楼市的“晴雨表”，它能够直接反应出楼市的热度。2006年开发之初的东李板块，新房单价五六千元，而后一路跃升。到如今知名品牌的新房单价3万+，区域均价也在2.5万/㎡以上。

二手房方面，据贝壳研究院数据显示，最近一年（2020.09-2021.08）二手房价格追踪情况来看，成交单价多在2.3-2.5万之间。足以碾压李沧其他区域新房价格。

只不过目前，市场仍需要承认以院士港为代表的东李片区，在基础配套方面的明显短板，置业者对这片区域的认可度也相对不足，产业的生长动力也稍显疲弱。这是当下整个院士港片区所面临的、亟待攻克的主要问题。

而这一次，官方规划再次将院士港的产业用地划归住宅用地，意味着这里正在迎来更多的住宅市场可供开发空间；如果后期院士港周边的基础配套也能够加速跟进，那么无论是城市层面还是开发商层面，留给院士港片区愈发充沛的土地和机会，都会助力院士港周边的楼市迎来新的发展高潮。