上周，南京楼市新政出台，“假离婚”行不通了。

就在7月23日0时26分，南京市房产局、发改委、规划局、城建委等7个相关部门，联合出台九项楼市调控措施，涉及土地出让、支持“刚需”买房、“限购”政策加码升级（限制离婚买房）以及精装房等9个方面：加强土地市场调控；支持刚性购房需求；完善住房限购政策；加强热点楼盘销售管理；规范新建商品住房装修行为；增强存量住房交易信息透明度；维护诚信规范的市场秩序；营造健康良好的社会氛围；强化属地监管责任。

一夜之间，许多人失去了买房资格。

南京最新购房政策

界面楼市南京总结梳理了一下南京最新的限购政策：

其中，有以下几个重点：

1.南京主城（不含六合、高淳、溧水），夫妻离异的，任何一方自离异之日起2年内购买商品住房的，其拥有住房套数按离异前家庭总套数计算。

2.六合、高淳、溧水区域，南京户籍不限购，但是要注意是限贷的。

3.商品住宅项目向本市户籍无房家庭提供每批次不低于30%比例的房源。

4.非南京户籍要购房，所要求的“三年内在南京缴满社保或个税24个月”不可以是补缴的。

5.已成年小孩算独立户，离异带未成年小孩算一户家庭。

此前南京市住房保障和房产局官方微博“宜居南京”针对热门、典型问题，作出如下回答：

Q：“离-结-离”能否规避限购？因为限购只“锁定”上一次的离婚记录，因此可以“合理”操作规避该项政策，操作路径如下：“先将家庭房产全部转至妻子名下，然后离婚，再找一位名下无房人士结婚，结婚后再离婚，这样一来，就可以以无房人士的名义再次购房。”

A：不能规避限购。申请人申请开具购房证明时，均须查询前2年内的婚姻记录；如前2年内有离异记录的，追溯2年内有婚姻关联的所有人员住房情况，符合条件的，才可以开具相应购房证明。

Q：已开的购房证明是否算数？

A：在有效期内的购房证明继续有效。过期后应重新申请开具购房证明。

Q：无住房家庭报名数量不足怎么办？无房家庭数量不足是否参照南京已经实行的人才“优选”政策，即如果人才报名数量不足，或是人才房没有选完，剩下的房源将直接并入普通购房者可选择的房源内。

A：剩下的房源将直接并入普通购房者可选择的房源内。

Q：热点楼盘如何加强管理？新政涉及今后将对社会关注度高、预计购房人数较多的热点楼盘，开发企业应制定针对性的销售方案，严格按照审核公示方案开盘销售；且现场公示的选房结果须与南京网上房地产公示同步。有业内人士认为目前南京楼市热点板块的现状是“越限越要抢”，此举反而不利于市场稳定，这与房企制定“针对性的销售方案”关系不大。

A：开发企业制定针对性销售方案,经相关部门审核后，严格按照审核公示方案开盘销售,相关部门加强监管。

Q：无房家庭和人才房谁更优先？同一楼盘无房家庭和人才房谁的优先级更高？

A：人才优先选房。

Q：在别的城市买过房子，南京从没买过，算无房户?

A：本通知所指的无住房家庭是指本市户籍单身人士、居民家庭（配偶双方及未成年子女）申请开具购房证明时，无住房登记及房产交易合同备案信息。有离异记录的，按离异相关住房限购政策执行。

Q：单身（无婚姻史），半年前卖掉唯一住房现在无房，能否开具无房家庭购房证明？

A：能。

Q：成年子女名下单身无房，但与父母一个户籍，算新政中的本市无房家庭吗?

A：成年子女无婚姻记录的算。

Q：无住房家庭是能开出两张购房证明的吧？这两张购房证明都有优先购买权？

A：为优先保障本市户籍无房家庭的刚性购房需求，无住房家庭可开出一张无住房家庭购房证明，只能享受一次；使用后，符合条件的可再次申请开具购房证明。商品住宅项目向本市户籍无房家庭提供每批次不低于30%比例的房源。

Q：人才房和无房家庭一共30%，还是加起来60%，人才和无房哪个更优先？举个例子：100套房，无房的选30套，人才的选30套，普通人选40套吗？

A：人才优先。每批次房源的20%—30%优先向人才供应，满足人才住房需求。同时，优先保障本市户籍无房家庭的刚性购房需求，商品住宅项目向本市户籍无房家庭提供每批次不低于30%比例的房源。

Q：离婚两年有没有追溯期？是从今天开始算两年，还是从今天开始算之前2年的？

A：申请开具购房证明之日前2年内有离异情形的，追溯2年内的全部婚姻记录。

Q：离婚前两套，购房证明有效期半年，过期后是不是不能再买了？

A：购房证明过期后失效，按新政策重新申请。

Q：商品住房包含二手房吗?

A：商品住房包含新建商品住房和存量房（二手房）。

Q：夫妻离异后开具购房证明需要哪些材料？

A：离异后申请开具购房证明时应提交以下材料：离婚证明文件及离婚协议（查验原件）、户口簿（查验原件）、身份证件（查验原件）。

目前，南京楼市新政已经开始执行，但具体细则还未发布，所以一切还要以官方发布为准。

南京楼市调控历程

2017年3月16起，南京开启了“四限套餐”，将高淳、溧水、六合纳入限购范围，非南京户籍可买一套、但不准买第二套；南京本地户籍不限购。

在当时迎来了最严格的的调控，限售、限购、限价、限贷，一环控一环。

2019年，南京积极引进高端人才，对于高端人才在限购方面开了一道“裂缝”，但在高淳区、六合区和溧水区，大幅放宽了购房门槛。

6月3日南京市高淳区限购松动，外地人只要持有南京市居住证，或者携带用工单位的劳务合同和营业执照，即可开具在高淳区买房的购房证明。

10月15日，南京市六合区取消了两年社保的限制，有大专学历即可买房。现最新政策为，只要是有大专学历的外地人，提供南京市居住证和学历证明，单身买房人提供个人身份证和户口本，已婚家庭提供相关婚姻材料，即可在六合不动产登记中心开具购房证明。

12月上旬，溧水发布人才购房新政：2020年起，溧水人才购买商品住房政策将进行部分调整，在放宽人才的学历到全日制专科的同时，取消了毕业年限和年龄限制，还将企业范围扩大到全区的登记注册企业。

此外，2019年南京落户政策也得到相应放松。2月27日，南京市将自2018年3月1日起执行的《关于大学本科及以上学历人才和技术技能人才来宁落户的实施办法（试行）》继续试行一年。也就是说40岁以下本科可以直接落户南京，先落户后就业，研究生落户南京不受年龄限制，但专科落户依旧受限制。但积分落户的门槛相对放宽，由“2年内连续缴纳社保”变为“累计缴纳社保不少于24个月”。

整个2019年，南京新房价格基本都在呈上涨趋势，近8月和11月有过微幅下跌。

2019年1月，南京新房价格环比上涨0.8%；2月，南京新房价格环比持平；3月，南京新房价格环比上涨0.1%；4月，南京新房价格环比上涨0.5%；5月，南京新房价格环比上涨0.8%；6月，南京新房价格环比上涨0.1%；7月，南京新房价格环比上涨1.2%；8月，南京新房价格环比下跌0.2%；9月，南京新房价格环比上涨0.8%；10月，南京新房价格环比上涨0.2%；11月，南京新房价格环比下跌0.1%；12月，南京新房价格环比持平。

其中据不完全统计，2019年南京已有31盘价格迎来了不同程度的涨价。

到了2020年，除了受疫情影响、南京新房价格在2月环比下跌0.1%以外，也始终在呈上升趋势。3月到5月，更是南京多板块房价、地价呈现出跳涨势态：城北燕子矶3月一个月内房价“三连跳”，南部新城新房放风价纷纷超5万/平，一个半月不到的时间南京土地市场诞生了5幅地王……

在上周新政出台之前，南京已针对房价和地价出台一些相关的调控手段。

房价方面，调控后入市的不少纯新盘销许均价都和放风价差异较大：放风5.5万元/㎡的保利云际销许均价47979元/㎡，放风3.3万元/㎡的燕熙台均价31990元/㎡，放风5万元/㎡的玄武映均价43324元/㎡……而南部新城几个未入市的新盘放风价都从5万+被“砍”到了4.6万-4.8万/平左右。

土地市场方面，南京开始实行了“限房价竞地价”的土拍新政。

直到7月23日，南京出台“宁九条”，引起广泛热议。

刚需客的春天来了？

新政出台后，对那些明显带有投资属性的项目，是受到很大影响的。改善客们想买新房的话，必须要先卖掉超出数量之外的房子，然后才能买房。接下来的二手房市场，或许又有着新一番的局面。

对于刚需而言，30%的房源优先供应给刚需，但是无法忽视的是现在南京市场上纯粹的刚需户型已经很少，大部分都是改善或者终极置业产品，刚需购买力有限。不过总的来说，对于无房和人才刚需客来说，却是今年上车的好时机。

这次南京新政，让很多人一夜之间没有了购房资格，或将直接导致南京很多楼盘蓄客量下滑，这对许多豪宅项目的冲击力度很大，南京很多限价豪宅的上市节点或将继续推迟。

从政策的要点上可以看出，本次新政大力支持刚需性购房需求，完善了住房限购政策，并且严格限制未来房价，有利于帮助广大居民实现安居的目的，购房者也要慎用购房资格，毕竟限购条件越发严苛。

从今年7月接连多城的楼市调控加码来看，全国过热的楼市或许将陆续收紧调控，不能违背稳房价的导向。显然接下来还是坚持“房住不炒”的政策导向，促进房地产市场的稳定，防范市场炒作行为。