文｜中国指数研究院

2019年以来，房地产市场就一直充斥房企大量破产的传闻，诸如“2019年全国已有400家房地产公司宣告破产”等新闻不断转载，市场真的进入“大洗牌”阶段了么？

实际破产企业有多少，有什么特征，相比往年情况如何？让我们接下来为大家一一揭晓。

房企破产数量的真相

实际数量为330家，较去年同期并无大幅增长

图：涉及破产房企分布图

数据来源：人民法院公告网，中指研究院整理

实际发布破产相关文书房企为330家。截至2019年11月，在人民法院公告网，以“房地产+破产文书”为关键字可检索出来400多条破产文书，以企业为单位来看的话，剔除部分重复企业及非房地产企业，共计330家房企发布了破产相关文书。

相比往年，并无大幅增长。即使在房地产市场较好的年份，房企每年也有近300家左右会发布破产相关文书，文书的统计线条相对较粗，包含了重新发起、流程延期、债权人会议等不同阶段的披露。

企业主要分布于长三角与珠三角城市群。分地区来看，发布破产文书房企主要位于长三角与珠三角两个城市群，占比分别为25.76%和17.27%。两个区域占总数量的43%。我们认为，一方面，热点城市及城市群，吸引了大量房地产开发企业进入，区域竞争激烈，地方小微房企生存更加艰难；另一方面，长三角及珠三角投资及借贷热度高，借贷纠纷以及公司注销破产更加频繁。

宣告破产企业仅为43家，大部分仍处于破产流程初期阶段

图：房地产企业破产流程图

房企破产流程漫长且复杂，真正破产企业仅有43家。房地产企业的破产其实是一个漫长的过程，中间会有破产申请、法院裁定受理、债权人会议、财产变价分配、甚至被申请破产或债权人会议后又申请重整自救、中止破产程序等都会有相关的流程与公告。因此，看似大量的破产文书中，真正被宣告破产的企业仅有43家，其余均为各种流程公告，包括更换管理人、第一次债权人会议通知等。

大部分发布破产文书企业仅进入初期阶段。330家发布破产文书的企业中，190家为法院发布第一次债权人会议召开通知，占比为57.6%。通常，在多次债权人会议后，债权人才能决议出究竟是继续执行破产清算程序，还是申请重整或和解，此时并不能判定企业是否会破产。值得注意的是，27家企业的重整计划已获得批准。330家企业中，涉及重整的共计56家，这其中27家的重整计划已获法院裁定批准，这意味着这些企业已经成功存续下来。

破产原因探索

对破产企业进行核实后，我们发现房企大多为当地开发企业，很多纠纷为破产和解以及再次启动，破产数量保持稳定比例。相比小企业而言，部分规模相对较大的房企，因战略定位、多元扩张、项目销售等问题，资金链也出现了问题。

表：近一年部分陷入困境房企一览

通过梳理表格内企业深陷困境的原因，我们可以发现房企面临破产主要有以下两方面原因：一方面，企业自身管理制度落后、运营效率较低、产品缺乏竞争力、布局单一，在市场火热的上行期阶段，企业的销售业绩快速增长，掩盖自身“内功”先天不足的缺陷，同时规模化也对企业自身管理提出更高的要求，企业并没有及时优化与挑战，一旦市场进入平稳或下行期，企业的竞争力短板就会凸显出来，销售去化以及融资等问题将形成较大压力；另一方面，部分房企前期的业绩高增长促使企业自信心急剧扩张，在业务发展方面铺摊子过大，激进的多元化拓展拖累了企业的发展速度。

总结

作为一个资金密集型行业，房地产开发需要大量资金支持，一旦运转中的环节出现资金问题，多米诺效应被触发，将迅速蔓延导致房企经营困顿甚至倒闭破产。2019年，信用评级较高的大型房企资金优势更加明显，而部分小型房企资金承压，短期资金风险显著增加。我们认为，房企仍需要从经营上做好地产主业，优化债务结构，降低杠杆比例，平稳发展才能持久经营。

谨慎进入非地产领域。近几年，房企纷纷涉足长租公寓、养老地产、文旅地产相关领域，也有进军新能源汽车、机器人制造、汽车零部件制造等非地产领域。房企要对自身的财力、物力、人力有着系统规划，促进业务及品牌的协同发展，形成系统运营的合力，否则新涉足业务不仅短期难见效益，主业的发展也会受到拖累。

适度降低杠杆比例。在金融去杠杆的背景下，传统的融资路径依赖成为潜在风险点，项目风险的重复叠加成为引爆系统风险的锚点，尤其是中小型房企布局相对集中，很难平衡区域风险。因此，适度降低杠杆比例，放缓增长节奏，能够有效规避现金流风险。

综合来看，2019年房地产企业破产数量并未有显著增长，仍属于正常优胜劣汰的行业更新节奏。但受市场下行和调控不放松影响，房地产企业正在面临费用率提升、负债率升高、短期偿债能力下滑的困境，尤其中小型房企仍将面临一定的盈利和资金压力。未来，在融资监管全方位趋紧的情况下，行业分化将会持续加剧，房企应控制扩张速度，谨慎进入非地产领域，聚焦市场需求旺盛的强支撑城市，适度降低杠杆比例，强化合作投资与开发，保障企业的持续健康发展。