包租婆呼吸分享一个可以持续N年躺赚 被动收入的项目，做 二房东，包租别人的房子赚钱。
咱上租房网站上看看，一边大量房子出租，一边大量租客求租。每年新增大量大学毕业生，大量没买房的流动人口，背后意味着大量的赚钱机会。
那么，如何参与这个 赚钱项目呢？简单，做第二房东！
二房东可以算是一个 借鸡生蛋或者 空手套白狼的生意，不是什么有太多技术含量的项目，只要找到一个厌倦了房子出租的房东，把他出租的整套房子收过来，经过装修翻新改造后再租出去，赚取中间房租的差价。
说到二房东，很多人可能会很厌恶，似乎也很不舒服。事实上，二房东是一种商业模式，比如有些酒店、商场、写字楼等也是二房东的一种模式，二房东把空间租过来，经过改造，每天每月租给租户，中间还能提供各种增值服务
做二房东有两种方法：
1、轻资产方法，即：房东装修，直接租赁，然后转租；
2、重资产方法，即：租空房、装修、租赁，赚取差价。
就拿咱包租常用的第二种方法来说吧，相对资产重一些，但是轻装修重装饰。
项目操作流程：拿房-装修改造-出租房子（转租）- 收租-日常维护
一、拿房
通过中介或其他跟房主相关的人，把房子从房东手上租过来，很关键一步，往往直接决定项目是否能赚钱。
1、寻找房源
房源就是房子，可以自己发广告去找，或找亲朋好友和熟悉房东的人去找，或者让中介去找等。
找到房子后看房，毛坯房利于整体改造，简装房或二手房利于软装改造。
结合房源周边产业、人口、配套、交通等，预估房子是否好出租。
2、收支测算
不仅新手要多看多算，老手也要算清楚账。
比如这个房子做合租能隔几个小房间，装修花多少钱，隔出来的房间能租多少钱？
比如这个房子做整租，装修翻新改造花多少钱，能租多少钱，多长时间回本等？
除了装修的成本，还有时间成本，回本周期，利润等等。
3、拿房谈判
拿房谈判，谈下来就是赚到的，每一分钱都是净利润。学会了谈判不管在工作和生活中都会更近游刃有余，是最应该学习的一个板块。
4、租赁合同
不能“签”口头协议，一定要签订租赁合同。合同要清楚要细。比如租房期限，一般是六年，租期越长越好赚钱，法律规定不能超过二十年。
付款情况，能押一付一就不要押一付三，月度付款或季度付款是正常的，给自己留出更多的资金周转。
还有，免租期、租期内不涨价、租金递增、房东违约需要赔偿（高额）装修费用和利润等，都要明确写进合同。
二、装修改造
只要拿到房子，后面装修事情就好办了。
装修原则是又快又好看又便宜，轻装修重装饰。
装修好看的房子，加速出租，还能租得贵一些。
涉及硬装或者结构改造的话，找半包装修队伍，不找全部装修公司，谈好预算和设计效果，交给他们就好了。
简单翻新软装的话，找个多能手装修师傅，交给他就搞定了。
软装材料可以用一些品相或质量好一些的二手东西或者网购有符合设计风格的东西。
三、出租房子
房子装修好，放放味，就可以往外出租收房租了。
出租房子的几个方法：
1、中介公司。给赤橙黄绿青蓝紫中介都登记上房源信息，配合带看，方便带看，快速出租。
2、贴广告。在小区周边张贴房子出租广告，只要有需求的就会联系你。
3、租房网发广告。58、赶集、百姓网等租房平台发布信息，租客多是通过网上找房。
4、租客转介绍。平常处理好跟租客的关系，让租客把房子转介绍给他的亲朋好友，租出去房子给他相应的提成。好租客就算没有提成，他们也很愿意帮你介绍客户。
四、收租和日常维护
二房东最幸福的事情莫过于收房租了。
房租正常是季度或半年付款，能让租客押二年付，就不要押一付一。
让租客注意处理好邻里关系和退房后保持交房时的清洁卫生。
包租房的日常维护或许用一点小钱就交给了物业师傅了。
房屋保险该买别侥幸，出现风险转嫁保险公司，睡觉踏实。
利润如何？
拿广州分散式整租长租公寓举个例子：
租房：地段一般的小区，一套装修一般的房子大概租金是4K，一年1.8W。
装修：装修翻新改造，硬装维修加上软装搭配，很多房子装修花费不超过1W。
出租：房子保守转租租金是5K，一年收租6W。
一年时间上下可以回本，中介费、装修费用等支出大概1.2W，后期每一年的利润大概在1.2W左右。去除中介的佣金和中间空租期，每一年至少能赚到1W。
二房东除了租金收入，还有一些租客和房东提前退租的违约金等。公寓分租的话，还会从租客手中薅点水电费羊毛，别小看这些，电费统一1块，一年也有N K的睡后收入。
二房东还可以搞民宿
房子做民宿按天或按周出租，租金是普通长租的两三倍。
二房东做长租的话，过年期间是长租房淡季，这时候偏偏是民宿旺季，这样长短结合增加利润还减少空置。
长租赚的多是被动收入，短租赚的多是主动收入，青菜萝卜各有所爱。
做二房东包租别人的房子赚钱，这是一个可以复制的生意，做的越久资源越多，越轻车熟路。
很多做二房东的朋友每年的收入相比一般的白领要高出很多，经过改造过的包租房（N+1、N+N，风格装修翻新改造，民宿等），保守算每个月每套房赚个1000-2000，如果手里有十几套的房源，一年下来收入20-30万再正常不过了，轻松躺赚。
做二房东是为了做房东
咱先通过包租做二房东来建立起现金流，之后，我们会做投资，转向持有自己的物业（如：10套包租房月现金流2万，可以扛近400万贷款）。
做二房东做久了总有一种感觉，这个行业里的老大是房东，我们迟早有一天要当业主，做有钱有闲有爱的 包租公包租婆。
做包租公包租婆实现财务自由是我们的宗旨，《富爸爸穷爸爸》里对于财务自由的定义是当被动收入大于总支出就实现了财务自由。
做二房东包租房子租金溢价从哪里来？
1、批发零售的效率差，也就是零售的补贴效率；
2、风险的贴现，自用确定性，交换不确定性；
3、购买效率及你接触到房东所花的代价，他的效率以及租客接触你，向你购买的时候，两种效率的差。
做二房东往常主要工作是拿房子。正如咱前面所说，拿房是最困难的。只要拿到房子，装修和出租，交给专业的人帮你做。剩下的就是按时收房租，妥妥躺着赚钱！
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1、创造稳定的 第二收入
2、想要踏入房地产领域却苦无起始资金
3、刚接手家里老房，想出租又不知如何处理
4、已经是房东，但被房客烦到不行
5、郁闷自己房子难租，租金总是比别人低
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