黄埔区人民政府关于黄埔街下沙珠江村旧村
改造实施方案(片区策划)的批复
广州市黄埔区黄埔街下沙股份经济联合社、广州市黄埔区黄埔街下沙第一股份经济合作社、广州市黄埔区黄埔街下沙第二股份经济合作社、广州市黄埔区黄埔街下沙第三股份经济合作社:
《下沙珠江村更新改造实施方案》(下称《实施方案》)经黄埔区、广州开发区城市更新工作领导小组2020年第二次会议审议原则同意。根据黄埔区、广州开发区城市更新工作领导小组2020年第二次会议纪要(穗埔开更新办会纪〔2020〕2号)决定,现就《实施方案》批复如下:
一、改造范围
珠江村位于广州市黄埔区南部,北至中山大道,南接港前路,西至蟹山西路,东至荔香路。
下沙珠江村改造项目已列入《广州市2022年城市更新项目年度计划》。该项目房屋基础数据调查范围总用地面积27.29公顷,已纳入标图建库图斑面积25.33公顷;项目改造范围(建新范围)总用地面积25.05公顷,已纳入标图建库图斑面积22.39公顷(上述面积以勘测定界报告为准,下文所述改造范围如未特别注明均指建新范围)。
二、基本情况
(一)人口户籍情况
根据公安部门和属地街道相关资料,改造范围(拆旧范围)内本村户籍登记数为945户(包含原有户籍600户,以及已达到分户年龄条件而未能进行分户的345人),户籍总人口1966人。
(二)土地和房屋现状
珠江村建新范围内已纳入标图建库图斑面积共计22.39公顷。
改造范围(房屋基础数据调查范围)内现状总建筑面积43.15万平方米,其中村民住宅34.08万平方米(含证载建筑面积23.16万平方米、2009年12月31日之前建成的无合法手续建筑面积3.47万平方米;2009年12月31日后建设无合法手续建筑面积7.45万平方米);集体物业3.00万平方米,(含证载建筑面积2.20万平方米、2009年12月31日之前建成的无合法手续建筑面积0.52万平方米;2009年12月31日后建设无合法手续建筑面积0.28万平方米);集体经营性用地6.59公顷上的建筑面积3.80万平方米,国有住宅0.72万平方米,国有物业0.97万平方米,国有经营性收入场地上的建筑面积0.44万平方米(用地面积0.96万平方米),公建配套0.002万平方米,不可移动文物、历史建筑、传统风貌建筑(以下简称文物及历史建筑)0.13万平方米。
(三)留用地情况
改造范围内共计预支留用地0.08公顷,于本项目落实,无其他留用地指标欠账。
三、改造主体和改造模式
同意该项目采取全面改造方式,以下沙股份经济联合社、下沙第一股份经济合作社、下沙第二股份经济合作社、下沙第三股份经济合作社为改造主体,以合作改造模式开展实施更新改造。
改造范围内复建安置地块按规定申请转为国有土地,复建住宅用地可按照国有用地办理国有房产证;融资地块由村集体经济组织申请协议出让给村集体经济组织与市场主体组成的合作企业进行开发建设。
四、复建安置面积和改造成本
复建安置建筑面积为52.83万平方米,其中住宅30.29万平方米(其中7.12万平方米为权益建筑面积),公共服务设施4.59万平方米;集体物业14.48万平方米(其中11.87万平方米为权益建筑面积),文物及历史建筑0.13万平方米;国有旧城复建面积0.68万平方米;国有旧厂复建面积2.66万平方米(其中1.72万平方米为权益建筑面积)。
改造成本为27.74亿元(不含土地出让金)。如实际改造成本超出27.74亿元,改造主体需自主筹资解决超出部分的资金,政府不再安排融资面积。
五、融资楼面地价和融资面积
(一)根据融资楼面地价评估结果,融资住宅楼面地价不考虑旧村改造因素评估价19875元/平方米、考虑旧村改造因素评估价17040元/平方米;融资商业楼面地价不考虑旧村改造因素评估价14600元/平方米、考虑旧村改造因素评估价12700元/平方米(上述地价均包含应补缴的土地出让金)。
(二)融资区计算容积率建筑面积为20.89万平方米,其中住宅18.01万平方米,商业办公0.9万平方米,公共服务设施1.98万平方米。协议出让地块的土地出让金,按土地规划用地市场评估价的20%计收,具体计收时点及金额由规划和自然资源部门核定。
六、实施规模
项目改造范围总用地面积250528平方米,规划计容总建筑面积737188平方米。其中:居住用地面积84729平方米,容积率3.39-5.25,计容建筑面积414524平方米;商业兼容商务用地面积24481平方米,容积率6.8—7.93,计容建筑面积157047平方米;居住兼容商业用地面积19956平方米,容积率6.23,计容建筑面积124304平方米;独立占地公服用地28542平方米,计容建筑面积41313平方米;道路面积48944平方米;绿地面积26237平方米;水域面积17629平方米。
改造范围内公共服务设施按不低于住宅建筑面积11%的标准配置,计算容积率建筑面积65667平方米。改造范围内的经营性设施用地(养老院、邮政所等)建成后按规定移交;非经营性设施用地(市政道路、绿化、学校、公交首末站等),应由改造主体与复建安置地块同步建设,建成后按规定无偿移交。
改造范围内涉及文物保护单位3处,其中1处原址保留,2处迁建形成组团。请方案批复后进一步征求文化行政管理部门意见,按要求深化历史文化建筑保护和迁建方案,认真组织实施,切实保护好改造范围内文物及历史建筑。
(具体指标以获批的控规调整成果或规划设计条件为准)。
七、土地处置方式和用地手续办理
(一)改造范围内已有合法用地手续及已完善、可完善历史用地手续的集体建设用地17.35公顷;可补录图斑并完善历史用地手续的集体建设用地0.8公顷。
(二)以“三地”方式办理的用地0.20公顷。
(三)以预支留用地指标落地办理的用地0.08公顷。
(四)按照《广州市黄埔区广州开发区旧村改造项目土地置换操作指引》的第八条规定,与建新范围外已完善和可完善历史用地手续的用地按毛用地面积相等的方式进行置换的用地1.82公顷。
(五)以“其他用地”方式办理的用地0.76公顷。
(六)整合国有建设用地2.39公顷。
(七)政府划拨收储用地支持0.95公顷。
(八)保留现状农用地性质0.69公顷。
(九)改造范围内集体建设用地按规定申请转为国有建设用地。
(上述面积以勘测定界报告为准)。
八、改造建设时序
本次改造按分期实施,优先建设复建安置房和公配设施。
九、自批复之日起三个月内,你单位须与区城市更新主管部门签订批后项目实施监管协议,按照批复的改造实施方案实施改造。
十、自批复之日起三年内,实施方案经村民(含村改居后的居民)和世居祖屋权属人总人数的80%以上表决通过的,批复生效实施。
补偿安置协议在项目实施方案批复后3年内仍未达到80%以上权属人签约比例的,改造实施方案须重新报批。
十一、其他要求
(一)若改造成本等内容因实际情况发生调整的,按照“多退少不补”原则对批复内容进行调整。
(二)改造范围内约0.64公顷用地在土地利用总体规划为非城乡建设用地,其开发建设前须完善相关手续(具体面积以勘测定界报告为准)。
(三)河涌所征地范围用地完成确权登记后所在地块方可开发建设。
(四)改造范围内所有用地完成确权登记,且完成土地整合工作并形成单一改造主体后,融资二期(1号地块、13号地块)方可开发建设和销售。
(五)项目实施主体应严格落实各专项评估报告的建议措施,确保项目符合相关要求。
此复。
附件:黄埔区黄埔街下沙珠江村改造实施方案
广州市黄埔区人民政府
2022年10月19日
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