黄埔区人民政府关于穗东街南湾旧村改造

实施方案（片区策划）的批复

广州市黄埔区穗东街南基股份经济联合社：

《南湾旧村改造项目实施方案（片区策划）》（下称《实施方案》）经黄埔区、广州开发区城市更新工作领导小组2019年第一次会议审议，根据审议意见，现就《实施方案》批复如下：

一、改造范围

南湾村位于广州市黄埔区穗东街道，西至隔墙南路，东至夏园村，南至西滘河，北至黄埔油库区。

南湾旧村改造项目已纳入广州市2022年城市更新项目年度计划。该项目测量范围内已纳入标图建库图斑面积53.64公顷，总用地面积56.18公顷；建新范围内已纳入标图建库图斑面积共计44.58公顷，总用地面积57.48公顷（上述面积以勘测定界报告为准，下文所述改造范围如未特别注明均指建新范围）。

二、基本情况

（一）人口户籍现状

根据公安部门和属地街道相关资料，改造范围（测量范围）内登记在册总户数969户，户籍总人数2842人；在南湾旧村测量范围内拥有住宅的外嫁女、户口巳迁出的原村民共885人，295户；另外在南湾村测量范围内拥有世居祖屋的居民共464人，175户。综上南湾村测量范围内涉及的总人数4191人，户数1439户。

（二）土地和房屋现状

改造范围（测量范围）内标图建库面积为53.64公顷。

改造范围（测量范围）内现状总建筑面积59.7433万平方米，其中村民住宅35.4757万平方米（含批准建筑面积17.4347万平方米、2009年12月31日之前建设的建筑面积11.5735万平方米、2009年12月31日后加建的建筑面积6.4675万平方米），集体物业（不含集体经营性场地内建筑）21.2938万平方米（含批准建筑面积15.2407万平方米、2009年12月31日之前建设的建筑面积5.4151万平方米、2009年12月31日后加建的建筑面积0.6381万平方米），历史文保（集体）0.3577万平方米，政府直管公房0.2356万平方米，国有旧厂0.7951万平方米，集体经营性场地7.7685万平方米（建筑面积1.5854万平方米）。

（三）留用地情况

改造范围内共计留用地0.5748公顷，已在本项目中落实，无其余留用地指标欠账。

三、改造主体和改造模式

同意该项目采取全面改造方式，以广州市黄埔区穗东街南基股份经济联合社为改造主体，以合作改造模式开展实施更新改造。

改造范围内复建安置地块按规定申请转为国有土地，复建住宅用地可按照国有用地办理国有房产证；融资地块由村集体经济组织申请协议出让给村集体经济组织与市场主体组成的合作企业进行开发建设。

四、复建安置面积和改造成本

复建安置区总建筑面积为86.3156万平方米，其中住宅43.9824万平方米（其中17.8902万平方米为权益面积），公共服务设施6.1264万平方米，复建物业32.9663万平方米（其中15.0180万平方米为权益面积），保留建筑0.3577万平方米（用作集体物业），整合旧厂物业复建权益面积2.5511万平方米，直管公房0.3318万平方米。

改造成本为47.9229亿元（不含土地出让金）。如实际改造成本超出47.9229亿元，改造主体需自主筹资解决超出部分的资金，政府不再安排融资面积。

五、融资楼面地价和融资面积

（一）根据融资楼面地价评估结果，融资住宅楼面地价不考虑旧村改造因素评估价11940元/平方米、考虑旧村改造因素评估价10120元/平方米；融资商业商务楼面地价不考虑旧村改造因素评估价9795元/平方米、考虑旧村改造因素评估价8220元/平方米（上述地价均包含应补缴的土地出让金）。

（二）融资区计算容积率建筑面积为61.0429万平方米，其中住宅49.1539万平方米，公共服务设施5.4069万平方米，商业6.4821万平方米。协议出让地块的土地出让金，按土地规划用地市场评估价的20%计收，具体计收时点及金额由规划和自然资源部门核定。

六、实施规模

项目改造范围总用地面积57.48公顷，规划计容总建筑面积147.3585万平方米。其中：其中:居住用地19.65公顷，容积率5.07，计容建筑面积99.6103万平方米；居住兼容商业用地5.95公顷，容积率1.03，计容建筑面积6.1145万平方米；商业服务业设施用地6.27公顷，容积率5.47，计容建筑面积34.2724万平方米;公共管理与公共服务设施用地7.14公顷，容积率0.98，计容建筑面积7.0197万平方米；道路与交通设施用地8.84公顷，计容建筑面积0.0500万平方米；绿地与广场用地6.95公顷；市政设施用地0.62公顷，计容建筑面积0.2917万平方米；区域交通设施用地0.17公顷；水域1.89公顷。

改造范围内公共服务设施按不低于住宅建筑面积11%的标准配置，计算容积率建筑面积11.5333万平方米（占项目住宅建筑面积11.58%）。改造范围内的经营性设施用地（养老院、邮政所等）建成后按规定移交；非经营性设施用地（市政道路、绿化、学校、公交首末站等），应由改造主体与复建安置地块同步建设，建成后按规定无偿移交。

改造范围（测量范围）内涉及市级文物保护单位2处、区级文物保护单位2处，市登记文物保护单位1处、区登记文物保护单位7处，1处历史建筑，28处传统风貌建筑。请方案批复后进一步征求文化行政管理部门意见，按要求深化建筑保护方案，认真组织实施，切实保护好改造范围内文物及传统建筑。

（具体指标以获批的控规调整成果或规划设计条件为准）。

七、土地处置方式和用地手续办理

（一）改造范围已有合法建设用地手续12.51公顷，可完善历史用地手续的集体建设用地32.19公顷。

（二）整合国有用地0.30公顷（直管公房）。

（三）以抵扣留用地指标方式办理的用地0.57公顷。

（四）改造范围内用地7.70公顷由政府征收后，与改造范围外已完善和可完善历史用地手续的7.70公顷用地进行置换。

（五）以“其他用地”办理的用地1.13公顷。

（六）保留用地3.07公顷。

（七）改造范围内集体建设用地按规定申请转为国有建设用地。

（上述面积以勘测定界报告为准）。

八、改造建设时序

本次改造分期实施，每期均应优先建设复建安置房和公配设施。

九、自批复之日起三个月内，你单位须与区城市更新主管部门签订批后项目实施监管协议，按照批复的改造实施方案实施改造。

十、自批复之日起三年内，实施方案经村民（含村改居后的居民）和世居祖屋权属人总人数的80%以上表决通过的，批复生效实施。

补偿安置协议在项目实施方案批复后3年内仍未达到80%以上权属人签约比例的，改造实施方案须重新报批。

十一、其他

（一）改造范围内用地完成确权登记且完成土地整合形成单一改造主体后，方可开发建设。

（二）若改造成本等内容因实际情况发生调整的，按照“多退少不补”原则对批复内容进行调整。

（三）改造主体应严格落实各专项评估报告的建议措施，确保项目符合相关要求。

附件：南湾旧村改造项目实施方案（片区策划）

广州市黄埔区人民政府

2022年12月19日

附件