1、做预算

预算包含：运营前成本和运营时成本

• 运营前成本也就是前期投入成本。

房租：成本中的大头。做民宿的，房东会要求半年付或者年付，所以要先做好前期房租的半年或一年成本。

装修（硬装和软装）：

硬装：就是整体改造房子，一般老房子才会大动筋骨，比如老化很严重的地板、厕所的吊顶、墙面都要重新拆装和粉刷，因此硬装的成本也很大，不建议找老小区的房子，而新房子的房东又不太愿意把房子拿出来做民宿，所以找房子也是一件大事。

软装：可以简单理解为装饰，包含家具、壁画、陶瓷、花艺绿植、灯饰、窗帘布艺等等，极大考验审美能力。

其他:押金、网费、家用电器、厨房的烧水壶、锅碗筷勺、案板刀具等等等等

• 运营时的成本是需要不断支出的。

水电燃费和物业费

布草和生活必需品：被套、枕套、床单、拖鞋、杯子、衣架、纸巾、洗浴用品、牙刷牙膏、急救箱、调味料这些，属于易耗品，建议少买勤买，如果一次性采购一年的量积压在库房，会加大前期的投入成本。

维修费用：维修家具、电器、马桶、电闸……

人工成本：如果打算自己经营，则不产生人工成本，请人来看店的话也是一笔不小支出。

托管费：现在有民宿托管平台，帮你打理各项业务：房屋打扫、布草洗涤、买易耗品、客户咨询、订单处理、接待客人等，选择托管的话先提前打听好托管费。

2、调查

包括选址调查和用户调查

• 选址相当重要，好地段决定了你民宿的死活。选址需要注意哪些方面呢？

区域周边：尽量靠近景点和市中心，因为客流量都集中在这两个地方。当然竞争也很大，如果你能做出自己的特色，偏远一点也照样有生意。周边设施要成熟，商场、超市、便利店、步行街、餐饮、医院、银行等能满足就满足

交通：交通一定一定要便利，最好出门步行10分钟以内就有地铁或者公交站。

小区情况：小区门禁特别严格的就不用考虑了，这给客人增加难度；有的物业禁止小区开民宿，如果你偷偷经营，发现了之后，不会驱赶你，但是会断水断电阻止你经营；老小区的房租会便宜很多，但是设施老化，装修成本高，没有电梯，老小区的居民大多数年岁大，容忍度低，经营民宿可能会遭到他们的投诉。这些情况都要提前打探好。

• 用户调查

很多民宿主喜欢自嗨，总觉得自己的创意很牛逼，客人会不请自来，别忘了开民宿是给服务消费者的，人的消费习惯一旦养成就很难改变，所以在做定位目标消费群体时，消费者的消费需求、消费习惯和消费特点都要进行深入的调查。比如带宝宝的家庭出游需要婴儿监听器这些安全设施、情侣出游喜欢浪漫的房间。

3、签合同

签合同的时候注意保障自己的利益。

合同期限：和房东签合同时，期限最好在3-5年。如果只签一年，有的房东看你的民宿经营得好很赚钱，合同到期了会涨房租。

违约金：加上违约金条款。是我们保障利益和降低风险的手段。开民宿前期会投入装修成本，这些是无法带走的，如果房东提前收回房源，这会是很大的损失，增加违约金，房东不会轻易地收回房源。

房屋维护：我们租房的时候，房子里的设施坏了，会找房东，但是作为民宿经营，不同的房客入住，无法保证房屋不造成任何地损坏，这方面需要跟房东协商清楚，把责任划清，避免到时候产生纠纷。

4、做定位

包含差异化和定价

• 差异化

市面上的民宿这么多，怎么才能让你的民宿脱颖而出？那就是做出差异化。从哪个方面出发做差异化呢？答案就是你！每个人身上肯定有独特之处，你要做一个自我分析，将自身的特点、优势分析出来，把自己的特点转化成民宿的特点。例如你喜欢摄影，可以做摄影主题的民宿，摄影还能再进行细分，风景摄影、人物摄影、宠物摄影……或者你擅长美食，做美食主题的民宿，给客人品尝不一样的美食，这些美食都是你亲手制作的。这些都是你区别其他民宿的差异化，打造自己的品牌。

• 定价

很多人急着回本盈利，价格就想定多少就定多少，这是不对的。定价看哪些方面呢？

当地的消费情况：调查附近各种房型民宿的价格区间。

民宿的装修档次：这是根据你的预算来的，在你能承受的预算里，房子能打造成什么档次，心里要有个数。

增值服务：看你能不能提供其他的服务，比如机场接送、景点接送、包餐，这样可以把价格定得高一点。

回本时间：一般回本时间需要一年，再慢慢盈利，这主要看两个数据：客单价和入住率。你需要计算在一定的客单价时，入住率达到多少才能保本和盈利。经营的时候根据节假日、旺季、淡季来灵活调整。

5、办证件

合法开民宿需要办6个证：卫生许可证、营业执照、税务登记证、特种行业许可证、消防检查合格意见书、食品流通许可证或餐饮服务许可证。

这里需要强调的是，民宿属于特种行业，需要办特种行业许可证，办这个证又必须要有消防检查合格意见书，消防又是一个大难关，在下边的装修设计部分说。

6、装修设计

装修设计可以和办理证件同时进行，这里需要注意的是，在设计图纸出来之后拿到当地的消防部门审核，符合消防标准之后再进行装修，不然等你完全装好了，再发现不合格就非常麻烦了。如果证件不齐也营业就属于违规经营，在法律上，我们还是要严格遵守。切忌在法律边缘试探。

7、人员招聘和管理

民宿管家要招聘有经验的，最好在开业之前就能入职的，他参与了一家民宿从无到有的过程，会更加珍惜这份成果。如果你是自己和家人经营或者交给托管平台，就忽略这一条。

8、对接OTA平台

现在的OTA平台很多，Airbnb、小猪、途家、携程、榛果、木鸟等，和平台对接要在开业前就做好，等开业后就晚了。房源上线要走流程和手续，等手续办好，有照片就可以上线了。你可以同时多平台上线，这样可以增加曝光度，也可以专心经营一个平台，这样评价集中，利于你的排名。多平台的话你要确保精力充分，注意维护房源信息，避免客人下单了无房的情况，产生差评。

9、开业运营

这方面就不多说了，服务是硬道理，不断地尝试和优化你的民宿，维护老顾客，提高复购率。这部分细述能出一本书了。

10、品牌连锁

这也是一门大学问，你会经营1家民宿，不代表你能经营好10家，能经营好10家，也不代表能经营好100家，因为民宿作为个性化住宿产品，无法大量快速复制，各方面的学问还有很多，我们先定好一个小目标：1家民宿，入住率80%，1年实现盈利。已经很棒啦。

点评:民宿开业只是第一步，要经营好才能实现好的盈利