静安房产;静安房产交易中心咨询电话

众所周知，静安是一个不用大讲特讲的区域——很容易讲出一堆正确的废话。

翻一下之前媒体关于静安区的解读，要么是人文底蕴深厚，要么是城市资源发达——用你说？

所以环二打算以一个很小的点切入，单讲一下静安区的房地产市场，管中窥豹。

上海各区的特点都有浓厚的历史因素。

上海最先开辟的是英美租界（公共租界），主要分布在原黄浦、静安。

英美人天生是做生意的料，不远万里跑到中国来也是为了碎银几两，这片区域自然就以商务、商业为主。

后来法租界不断向西南部扩展，这个热爱生活的民族，在这里建设了大量高品质洋房、里弄。

2035规划中，北徐汇、东长宁、北卢湾区依旧以居住功能（黄色）为主，而老黄浦、静安依旧是大片的商办用地（红色）。

黄浦静安也有一定区别：黄浦一大片，静安一条线。

静安这条线指的是南京西路，在一直延伸到静安寺，是浦西规模最大、定位最高的商业区。

2021年，南京西路税收亿元楼多达26栋，恒隆广场更是突破百亿，创造了上海新纪录。

这条黄金干线主要涉及南京西路街道、静安寺街道，这两个片区住宅市场规模很小。

静安寺街道

南京西路街道

没办法，这里是全市的资源中心，重点培育了辐射全市的商务、商业功能，以及部分医疗资源。

静安本区的科教文卫中心，是北侧的曹家渡街道和江宁路街道。

老静安一梯队学区：静教院、一师附小、静安一中心，全部位于这两个板块。

这两个片区是传统的居住中心，大部分标杆小区也坐落于此。

江宁路街道

曹家渡街道

看到这里大家应该有一个模糊印象：静安好像没什么豪宅。

其实静安曾经朝这个方向努力过，主要战场就是石门二路街道的几幅空地。

石门二路这里建设了国际丽都城、远中风华园等标杆小区，后者是静安准豪宅代表。

其实更著名的是东八块，这片大衣料子原来在上海首富手中，计划打造“超过古北的豪宅区”。

后来首富落马，这片区域被政府收回，现在部分成为自然博物馆、部分做商办用途。

世纪初静安的豪宅梦破碎了一半。

2005年后，上海进入真正的豪宅时代，老静安已经没有大幅空地开发，只拿出了九龙仓静安壹号等作品，体量与隔壁的黄浦不可比拟。

2015年后，静安合并闸北，才迎来了新的房地产时代。

两区合并之前，闸北绝对的中心是不夜城，即天目西路街道。

这里上世纪80年代就在开发，立志打造上海十大商圈。2000年基本建成时也不负众望，十几栋商办大楼壮观亮丽，三个标杆商场人流如织。

来自十多个国家的跨国企业以及大量外省市驻沪机构在这里落足，形成北上海名副其实的商务中心。

与静安合并之后，不夜城的地位变得尴尬起来：城市功能与南京西路高度重合。

在老静安的虹吸之下，不夜城每况愈下，直到2020年代表性商业太平洋百货倒闭。

两区合并真正受益的是两个板块：大宁与苏河湾。

大宁背后市北高新，这个园区打造的是全球化的科创中心，与老静安形成错位竞争。

2015年后，静安出钱、闸北出地，市北的发展走上了快车道。与市北一街之隔的是大宁居住区，自然受益匪浅。

其实在合并之前，大宁已经是闸北楼市新贵。

世纪初的闸北大致是一个三明治模型：只有中间的工厂区易于动迁。

所以在这里修建了北上海最大的湿地公园，试图打造闸北新的宜居片区。

十几年的发展，大宁各方面资源几乎都达到顶级。

教育有闸北实验小学、大宁国际小学、风华中学；

医疗有第十人民医院；

商业有大宁音乐广场、久光。

两区合并后，大宁环境优质、房龄新、社区品质高的优势凸显出来，吸收了不少市区改善客群。

不过大宁已经进入开发尾声，静安又将目光投向了苏州河两岸。

相比于黄浦江，苏州河更像是上海的母亲河，然而长期没有得到有效开发。

苏州河最好的景观段位于普陀长寿路一带，这里河湾众多，又地处内环。

不过由于开发过早，做了一堆住宅小区草草了事。

闸北并入静安后，苏州河迎来新的开发阶段。

苏河湾定位中央活动区，既承接市区外溢商务需求，又承担了顶级居住区的功能。

这里的华侨城苏河湾，一直是静安区房价天花板（花园洋房除外）。

更重要的是，苏州河的开发重构了不夜城商圈。不夜城原来的中心是上海站，北广场南广场同期开发。

现在的不夜城商圈，中心已经转移到苏州河，北广场没落之路不可避免。

或者说不夜城时代已经过去，这里已经纳入苏河湾片区。

近几年苏河湾持续开发，北站街道近乎全部旧改，成为静安区又一新贵。

铁路北侧的宝山路街道也在进行旧改。万科一直在这里深耕，后来收购了中兴路壹号50%股权，联合打造标杆项目。

不过区域开发力度明显不如北站街道，大量老旧小区无法拆迁。

静安对闸北的带动作用是全方位的，即使没有太多自然禀赋的共和新路街道也进入新一轮开发，谈家桥区域旧改已经在有效推动。

再向北的彭浦镇、彭浦新村街道，目前还没动静。闸北需要优化的地方太多，再有钱也需要一步一步来。

如上所述，两区合并后各个片区迅速找到了自己新的定位。

苏州河北岸的发展目标是与老静安融为一体，共同构成新的市级公共活动中心。

静安区的商业中心由一条线变为两条线，夹在其中的正是江宁路、曹家渡、石门二路三个居住区。

石门二路：与南京西路无缝衔接，将来也是静安最好的居住区之一。

江宁路：静安科教文卫中心，正在大面积更新，前景广阔。

曹家渡：三区交界，公共资源、居住水平均不如江宁路。

另一个发展中心是市北+大宁，一个是市区产业的补充，一个是市区居住的补充。

大宁与苏河湾之间的广阔区域，短期不会有太大发展，资源被虹吸后反而沦为发展的成本。

这片区域的另一个痛点是，几乎是轨交真空。

老静安地铁线路发达，7平方公里地面上分布着2号、7号、12号、13号四条线路，密度令人咋舌。

原闸北内环区域地铁同样发达，尤其是汉中路这里，竟然可以做到三轨交汇。

然而出了内环，就只有1号线一柱擎天。1号线承担着宝山客流，进入闸北后趟趟爆满。

自驾也面临同样的尴尬：进出市区与宝山共用南北高架，一到高峰期就堵成停车场。

交通问题导致静安各个片区资源互动困难，不少市区客流因为通勤放弃大宁。

想想隔壁的黄浦区，合并卢湾、南市后迅速融为一体，无论自驾还是地铁，都不会有任何隔阂。

其实普通人根本就分不清哪里是南市区、哪里是卢湾区。

这个问题将来会有一定缓解，20号线穿过闸北腹地，1号线北端终于有了换乘线。

20号线沿广中路而建，重点服务的依旧是大宁和沿线的商务区。

19号线只是擦肩而过，只在彭浦边缘设了一站，影响不大。

所以原闸北的大片土地，很难像南市区一样借助静安登上市级舞台。

能够与静安融为一体的，只能是苏州河一线。大宁+市北的组合，上限是次级中心中的佼佼者。

静安的另一个问题是，错过了豪宅时代。

前面提到过，因为历史原因2015年前静安没有修建大量豪宅：实在是没有大片空地。

2015年合并闸北，有钱有地，然而很快就出了限价令、很快就加强了70/90政策。

想想之前的豪宅市场，汤臣一品破20万，中粮海景壹号破25万，绿城黄浦湾破30万，不断刷新我们三观。

各色别墅争奇斗艳，要么是几千平的大花园，要么是高达几百万的奢华装修。

2016年后这些新闻销声匿迹，绿地海珀外滩能批到14.2万已经是价格极限。

尽管苏州河沿线开发力度可观，除了原先就动工的华侨城苏河湾，再也没有一线豪宅。

安康苑不是，龙盛不是，近期的仁恒也不是。

可以说上海已经失去了豪宅成长的土壤，除非将来限价放开。

另一个大的背景是，上海的中轴线是黄浦江，苏州河开发力度再强，也达不到黄浦江两岸的高度。

实际上认真开发苏州河的只有静安，黄浦江却是杨浦、虹口、黄浦、徐汇、浦东共建。

所以将来上海市区豪宅格局是一片、一线：旧租界内的部分区域、黄浦江两岸。

这两个片区的光芒，毫无保留的给到了黄浦，静安只能失之交臂。

当然CAZ区域越来越接近铁板一块，老静安顶级的公共资源与黄浦新兴豪宅有机结合，共同构成了上海最好的居住社区。

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