成都三环内的独栋别墅;成都独门独院小别墅

“合院墅”“叠拼墅”“跃层墅”？尽管受限墅令等因素影响，元定义上的别墅产品逐渐退场，但“墅”这个字眼在楼市并不是“稀客”，近两年更是逐渐多了起来。就在近期，还有项目号称重启“独栋别墅”？

成都各种墅类产品竞相跑步进场，究竟是新瓶装旧酒，还是产品大革新？购房者又该如果选择？封叔来盘点一下。

各式“类别墅”争相破壳

2021年成都叠拼成交额250亿元

纵览成都楼市，从产品形态上讲，目前可售的“墅”主要有三类。

其一是6层以内低层物业中的联排、叠拼，以及衍生而来的合院。其二则是多层物业中的跃层墅，譬如大家熟知的底跃、顶跃。其三就是上文提及号称重启“独栋别墅”的新产品。

实质上，墅类产品变革并非最近才开始流行，从数据上可以清楚看到变化趋势。

以目前市场上主流的墅类代表——叠拼为例。据锐理数据统计，2018年，成都叠拼供应井喷，年度供应面积从2017年的近13万方增加至37.5万方；2019年，叠拼产品的备案面积从前一年的21万方，暴增至近59.4万方，涨幅达183%。刚刚过去的2021年，成都叠拼供销规模突破了新高度——全年新增供应约164万方，备案面积约113万方，成交总额约250亿元。

追究原因，无非两个。2017年，成都“中优”区域提出“三降两提”，出让土地的容积率逐渐下降。2018年，“限墅令”在全国范围升级，独栋别墅在成都尤其是中心城区的房地产市场中，逐渐退出舞台。

一方面主城土地资源日渐稀缺，地价上涨，一方面政策要求新建商品房密度低但不能是独栋，各种类别墅应势破壳，也成为改善客群目前能买到的最贴近别墅“质感”的产品。

低层物业

由元定义上的别墅演变而来的初始化类别墅，实质上只有两种，叠拼和联排，前者是纵向堆叠，后者是横向扩展。较之叠拼的跃层式住感，独门独户独院的联排会更贴近原始别墅的特质，毕竟从地下室到顶层都是同一户。

从目前市场来看，联排的主要呈现方式是院墅，即联排式合院，独门独户但和邻居家有共享墙面，比如曾风靡一时的锦江天玺合院。除此之外，目前市面上的低层墅更多是叠拼+联排的结合体。比如，一栋房子，六层三叠两联，大概率就会有12户。

德商·锦江天玺效果图

好在这种结合体，经过房企不断的创新和开拓，得到一定改良。比如，传统印象中的三叠叠拼，下叠有地面花园，上叠有屋顶花园，中叠无奈仅有阳台？或者如何解决上叠、中叠没有地面花园的难题？

从去年入市的叠拼产品中我们就能找到一些答案。如天府新区的德信麓湖云庄，通过南北独立入户将地面花园分给上中下叠业主，并结合麓湖红岩的坡地优势，实现户户有地面花园、独立电梯直接入户、独立车库。

德信·麓湖云庄效果图

类似项目还有青龙湖板块的东叁·金茂逸墅、三圣乡锦江大院、大面东樾玖院等，这打破了叠墅传统的空间分割形式，使叠拼业主几乎户户都能实现地下室、私家花园、门厅三重归家动线，居住体验更贴近独栋别墅。

东叁·金茂逸墅入户示意图

多层物业

即使无法拥有普遍意义上的低层墅，但能在多层中以跃层产品实现别墅居住体验，也不乏是一种选择。

目前在多层物业中做类别墅，主要有两种情况，其一是普通多层中的底跃、顶跃，其二是多层整体做跃墅。

前者，楼栋整体仍以平层为主，仅底楼、顶楼存在少量的跃层户型。为平衡整盘销售均价，目前双限项目便较多采用这种设计，比如新希望万科知园、交投电建洺悦珑庭，将项目高层部分的1F房源做成底跃。

新希望万科·知园底跃示意图

后者，高层整体做跃墅，一般是通过部分空间错层来实现，一般会选择以客厅高挑高实现错层。不过因前两年住宅产品层高限高之后，目前在成都这种可售项目也屈指可数，以高新南新川板块的金成府为代表。

金隅·金成府空中跃墅户型图

新物业：重回“独栋”？

伴随墅类产品竞争趋向白热化，近期市场上也出现了一些新声音：独立栋型别墅，号称重回独栋，比如新希望天府锦麟壹品。

新希望·天府锦麟壹品效果图

毫无疑问，往越贴近传统独栋墅的居住感方向去改良，是类别墅产品的不懈目标。但实际效果真的如此吗？

先来看下面一组指标：

“项目是市场中几乎没有出现过的‘2X2’独立栋型设计、纯端户叠墅，叠墅为上下两叠，每层分左右两端户，户户有地面花园，上下叠有独立动线和独立的南北侧地面花园，真正意义上实现了‘独栋化’”。

去掉繁复的描述，翻译成更通俗易懂的表达，实质上这种独立栋型别墅，是无中间户、纯端户的两叠四户叠拼；同时通过分离的南北侧地面花园和独立电梯，实现上下叠独立动线。

封叔认为，在限墅政策下，这是目前市面上最创新的一种类别墅形式；但从居住感来看，较之“整户是一家”的院墅可能还是要差一些。当然，居住偏好具有个体差异性，更要视需求而具体论断，挑选适宜自己的就好。

封面新闻记者 毛茂沙

注：本文旨在传递楼市信息，交流观点，不作为指导、引导您进行相关投资、买卖的依据或风险担保。

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