卓越和奕府5月13日就开始正式摇号选房了,那么今天我就好好聊一聊，大家最为关心的核心问题，卓越和奕府，到底是不是值得买？
一
位于龙华区较冷门的“居住板块”
从区位上看，和奕府位于龙华的油松片区。
属于龙华区内，比较“冷门”的置业板块。
这个板块，原本就是龙华区原先工业区和工业村扎堆的片区，生活配套比较成熟。
尽管这几年来，通过城市更新升级，厂房变住宅、部分厂房升级变为商务办公的场所，片区板块的居住环境有所提升。
但是总体来讲，还是明显弱于壹城中心板块“崭新面貌”。
并且跟红山、上塘等地相比，未来也比较难成为龙华“高尚”居住区域。
一句话点评，卓越和奕府，属于龙华区内，关注度比较弱的居住板块。
这里是城中村+部分老旧工业区+工厂蜕变后的商务办公混合区域。
该项目未来转为二手房后，容易面临被周边位置好的竞品楼盘，某楼盘长期“压制”。
楼盘临近四周
和奕府，龙华区龙华街道油松片区城市更新单元的一部分。
其西面为01-01住宅地块（含少部分保障+幼儿园配套），以及在建中的龙峰小学项目；
南面，为在建中的商业地块；北面为小山包；东面为厂房区。
更外围一点，西面是下油松新村，以及龙华壹方城商业及住宅区；
北面为下油松村；南面是展滔科技大厦、工业园以及龙华区大型人才房项目。
所处位置配套成熟，周边较难再成为类似壹城中心这类，相对宜居的连片居住+商业城区。
三
楼盘产品竞争力数据
卓越和奕府占地面积不大，仅为15640.07㎡，属于龙华区域内，较为小型的花园的社区。
预计会采用铝板山墙+LOW-E中空玻璃”的类幕墙组合。
未来的外立面看起来，应该在本地会显得颜值比较“高级”。
容积率在5.61，包含1栋1单元、1栋2单元以及1栋3单元三座住宅单元。
小区内配套有无边游泳池，小型运动场地、儿童活动场地及草坪等活动场景。
配建的幼儿园和龙峰小学，都在小区西侧的两个地块上。
目前对应的学区分别为：育华小学和清泉外国语学校（初中部）。学位一般。
总户数703户，停车位地上124个、地下955个，停车位充足是优点。
主打3种户型
卓越和奕府主打三种户型：
第一种户型，B户型93-96㎡，3房2厅2卫，客厅出阳台，要么东南朝向，要么西南朝向。
在所有楼栋单元中都有，而且数量最多。
第二种，D户型，111-113㎡户型，3+1房带2个卫生间，能做到客厅+餐厅南北通透，客厅出阳台，主卧出阳台。
客厅出阳台，要么朝东北、要么朝西北，但因为是通透户型，采光通风预计会不错。
其中1栋3单元看花园；其他2栋住宅的同户型，看小山包和较远的城中村景观以及更远处。
主卧出阳台，朝向要么东南要么西南。
D户型的格局舒适度，老道认为是该楼盘最好的户型。
第三种户型，110-111㎡，3+1户型带2个卫生间。
客厅出阳台，东南朝向看花园。
通过改造，能做到一定程度的南北通透的效果。
另外，在客厅的位置，隔出来的一间次卧，毫无违和感，可以跟客厅阳台共享，也就相当于这个次卧也能出阳台。
所以，除了一个次卧朝西北，其他3个房间朝东南向。
这种户型，数量最少，只有在1栋1单元有。舒适度跟D户型相比，老道认为稍稍弱了一点，但优势胜在朝向，和位于花园中心较安静位置。
卓越和奕府价格：
1栋1单元，备案房源价格表明细，总价约600万起步，4房封顶近777万。
1栋2单元，备案房源价格表明细，总价约570万起步，4房封顶近755万。
1栋3单元约550万3房起步，4房封顶近760万。