坪山-沙湖整村统筹
项目简介:
一、项目背景
（一）现实背景
1.增量土地耗尽，存量开发成为城市空间供给的主要方式
深圳市经历三十多年飞速发展，城市增量空间消耗殆尽，面临“土地、空间难以为继”的局面。2012年全市土地利用出现拐点，存量用地供应超过新增用地。当前新增用地仅剩8km2，存量开发已成为城市空间供给的主要方式。这也是国内其他城市将会面临的重要问题。
2.中国土地二元制大背景下的全域土地国有化，存在大量历史遗留问题
深圳市已实现名义上的全域土地国有化，但遗留了大量的历史问题。超过60 km2的空地仍由原农村集体经济组织掌握。随着土地价值增加，补偿标准“水涨船高”，“博赔经济”刺激下违法抢建的建筑量已占全市建筑总量的半壁江山。城市更新政策难以解决，原就紧张的土地资源陷入“政府拿不走、村民用不好、市场难作为”的困境。
（二）政策背景
2008年，国务院审批通过《深圳市综合配套改革总体方案》，提出要深化土地管理制度改革，破解空间资源紧约束的难题。
2012年，国土资源部和广东省人民政府批复《深圳市土地管理制度改革总体方案》，明确提出将坪山新区列为全市新一轮土地管理制度改革的综合试点地区。
深圳市规划和国土资源委员会与坪山新区管理委员会签署了《城市发展单元制度创新试点合作框架协议》，探索城市化快速发展过程中的城市空间治理和开发控制模式。创新土地政策，重点结合整体开发，研究土地确权、土地整备、土地供应、土地流转、土地交易等相关政策。
沙湖社区成为全市首批两个探索“整村统筹”土地整备实践的项目之一，也是最大的“整村统筹”土地整备项目。
图1-深圳市坪山新区沙湖社区“整村统筹”土地整备单元规划
二、规划思路
“整村统筹”土地整备模式以社区土地空间整合为平台，以“政府主导、社区主体、居民参与”为原则，综合运用规划、土地、产权及相关政策，形成强有力的“组合拳”，一揽子解决原农村城市化土地历史遗留问题和社区转型发展问题。其根本目的是通过土地的二次开发，破解土地资源困境，推动土地资源集约节约利用。
三、主要内容
本次土地整备系列规划包括三个项目成果：
1. 《深圳市坪山新区沙湖社区“整村统筹”土地整备单元规划》奠定了项目的整体框架，通过明确“土地+规划+资金”的政策大帐，为社区留用地的实施提供法定规划依据。
2.《坪山新区沙湖片区“整村统筹”概念城市设计》明确了社区留用地的整体空间品质，在开发空间、建筑风貌、服务设施、生态环境等要素控制方面为社区留用地的开发建设提供科学依据。
图2-社区留用地整体城市设计图
3.《深圳市坪山新区沙湖社区“整村统筹”土地整备社区留用地详细蓝图》明确了社区留用地每个地块的用地性质、容积率、总建筑量、分项建筑量、配套设施等规划技术指标。
图3-社区留用地详细蓝图控制总图
图4-社区留用地详细蓝图控制总图
四、创新特色
（一）土地管理制度创新——彻底实现土地二元制向一元制结构转变
项目终结了各类权属用地犬牙交错的局面，将不能进入市场交易和流通的土地全盘国有化和再分配。强化政府对土地的统筹配置，使城市规划与土地管理制度改革紧密结合。实现土地二元制向一元制的转变，在全国率先实现原农村土地与国有土地的同权同价。
（二）规划编制方法创新
1.摒除单一空间规划，采用土地、规划、资金三位一体规划编制方法
第一步通过现状调研和建筑测绘，摸清社区实际掌握土地的规模和权属状况、社区建筑规模；第二步政府与社区算大账，形成规划、资金、土地三位一体补偿方案；第三步社区与居民算小账，自行解决居民拆迁补偿及集体物业发展的问题。规划同步制定社会经济转型方案，促成社区由政企不分的“一锅粥”管理向政企分离的市场化管理蜕变。通过多政策集成工作模式，实现从单一空间规划到土地、规划、资金三位一体的规划编制方法转变。
2.制定多方共赢的规划目标，追求各相关方的利益平衡
项目总用地362.95ha，通过整备政府获得305.84ha集中连片土地，占总面积的84.27%，带动重大基础设施建设。
社区集体获得57.11ha的经营性用地、220万㎡的建筑总规模及14.13亿元的整备资金，极大增强社区集体经济实力。
社区居民除获得可进入市场流通的安置房之外，还可获得持续增长的集体经济分红。
3.采用全系列的规划体系，确保规划可实施
该系列规划是全程规划：单元规划确定功能布局和设施配置要求，并通过城市设计和详细蓝图落实，制定严格的规划导控体系，约束后续开发建设。
（三）规划组织方式创新
1.采取全过程规划“协商”，体现规划的公共政策属性
纵观项目全程，规划师作为协调者，促进政府与社区在同一目标平台进行多次意见反馈、诉求表达，实现全过程规划协商。
2.实行多层级的组织方式，保障项目顺利推进
政府、社区及规划师等多方参与人员共同形成领导、决策、监督控制、执行、实施及中介服务等多层级机构和工作小组，明确职责分工，确保项目稳步推进和实施。
五、实施效果
项目首期开发的05、06、07、12四个地块已完成开发主体确认，12号地块已进入拆迁阶段。先行贡献用地也相继推动了南坪三期、坪盐通道、坪山河综合整治、华谊文化城等重大项目建设。目前南坪三期已建成通车，坪盐通道预计2019年底通车，坪山河综合整治工程已完成，华谊文化城一期已开盘销售。
有规划和没规划是两个价，已立项和没立项是两个价，已拆平和没拆是两个价，可以签约和不能签约是两个价，您的投资成本和旧改进度紧密相关。
所以选择何时入场，何时离场，还是要根据自己的资金实力仔细考量，有需要时，不妨咨询一下真正的专业人士。
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