回顾2020年，疫情“黑天鹅”下，面临着太多的不确定性。但在黑翼之下，东莞楼市依旧交出了一份漂亮的“成绩单”。
成交创新高、725调控新政、房价追涨、土拍热、规划利好......无一不展现了东莞楼市的火热。
今天，就让我们一睹这份亮眼的“成绩单”吧！
1
一手成交·创近4年新高
01
供需齐涨，2020年新房成交创近4年新高
根据中原研究中心数据显示，2020年1-12月，东莞一手住宅成交合计64957套，同比上升34%，成交面积约744万㎡，同比上升36%，创下近4年新高。
近几年，东莞一手住宅成交面积保持平稳，基本都保持在500万㎡左右。2017，东莞共成交一手住宅约567万㎡，2018，东莞共成交一手住宅约516万㎡，2019，东莞共成交一手住宅约549万㎡。以此来看，2020年，东莞一手成交面积实现“跨越式”上涨。
如图所示，2020年全年一手住宅供应610万㎡，同比上升39%，创下2018年以来的新高。整体来看，东莞住宅供需齐涨。
02
新房成交均价同比上升16%，热点区域大涨
2020年，东莞一手商品住宅成交均价为25155元/㎡，同比上升15%。相较于整体均价，东莞部分热点区域和热点项目的涨幅甚至超过50%。
从六大片区成交情况来看，中心城区和滨海片区的同比均超过27%，松山湖片区的同比涨幅为17%，东部产业园片区的同比涨幅为16%，水乡片区的同比涨幅为10%，而东南临深片区的同比涨幅仅为4%。总体看，六大片区的成交量与价格均全面上涨，但成交均价呈现分化。
从去年12月的洋房成交价格来看，可能更为直观。南城、东城、万江、松山湖、长安等多个镇区的房价接近或突破4字头，而松山湖和万江的同比涨幅均超过了50%，南城和东城的同比涨幅均超过了40%。主要受供求失衡的影响，从而导致多镇街房价轮动上涨。此外，还有多个镇街的房价还在1字头，与最高的松山湖5字头相比，价差高达3倍以上，区域分化明显。
03
市场供不应求，库存去化周期创新低
截止2020年12月，东莞新房住宅库存为298万㎡，消化周期仅为3.6个月，其中超七成镇街去化周期低于4个月，库存明显告急。今年以来，东莞市场供不应求。此外，购买临深区域的深圳客比例较高，也因受深圳客延签影响（即在“725”新政前，深圳客可以先交定金和首付，社保满一年后，再签署正式的买卖合同），库存主要集中在临深片区。
2
二手成交·量缩价涨
01
二手住宅成交26073套，创近6年新低
2020年，东莞二手住宅共成交26073套，同比下降17%。从近6年二手住宅成交数据来看，2015年为43172套；2016年为61727套；2017年为48386套，2018年为31152套，2019年为31363套，2020年创下近6年二手住宅成交新低。
而二手住宅成交的大幅回落主要有以下两大原因：
725限购政策
一是受到深圳楼市热度传导以及限购影响，东莞楼市快速升温，并因此首次实施“725”限购政策，导致后半年二手房市场的成交量大幅下滑。
一二手价格倒挂，购房者转向打新
二是因为新房执行严格的备案价格控制制度，出现了一二手价格倒挂现象，很多购房者都放弃购买二手，而转向打新。
“725”新政落地前，东莞二手住宅成交量连续6个月上涨，7月成交套数达全年成交量最高单月，共3828套；新政落地后，市场反应迅速，成交量锐减近六成，8月成交套数仅1768套；10月为1640套，更是创下下半年的最低值。
02
二手房价坚挺，成交均价大幅上涨26%
虽然二手住宅成交量大幅下滑，但是价格依然坚挺。2020年，东莞二手住宅成交均价为16716元/㎡，同比大幅上涨26%。12月份成交均价约17557元/㎡，为全年均价最高单月。
03
业主惜售，滨海、水乡量价齐涨
相较与一手市场，二手市场更能真实反映市场情况。由于业主惜售心态较重，二手房价涨幅超过一手。从各片区来看，中心城区、临深片区、东部片区、松山湖片区和滨海片区的涨幅基本都在20%以上，水乡片区二手房价涨幅约17%，市场整体呈现上涨。值得一提的是，水乡片区、滨海片区二手房是量价齐涨。
3小 结
纵观全年，东莞楼市表现远超预期。新房市场方面，供需两旺，不仅供应创近3年新高、新房成交更是创下近4年新高。但随着去化周期的缩短及市场需求活跃下，市场供需矛盾仍较突出。预计低库存支撑房价上行的趋势，短期内无法抑制。
二手市场方面，虽然成交大幅下降，但房价仍坚挺，南城、松山湖等热点片区的房价涨幅可观。未来随着城市交通、产业等规划利好下，临深等热门片区或将成为市场升温的关键因素。