房地产：2023年10月上海住宅买卖市场

01 2023年10月上海住宅买卖市场 城市测量师行定期监测上海新建商品住宅和二手住宅市场，并发布《上海住宅买卖市场报告》。该报告旨在帮助大家了解上海住宅交易市场行情，欢迎持续关注！ 02 01 新房成交量停止上涨势头，新增存量持续扩大 数据来源：城市资管服务云平台 10月，第九批次新房入市，供应量与9月基本持平。然而成交量上涨势头已经停止，成交面积为60万平方米，环比减少19%，降至7、8月份水平。 相比于“金九”基本兑现，上海新房市场“银十”成色不足。尽管开盘项目中部分仍保持较高的市场热度，但近半数楼盘认购率不足30%。近两个月以来，上海相继出台人才安居新政，涉及浦东新区临港地区和金 山区，通过有条件放松限购的方式缓解远郊高库存的去化压力。然而，由于政策覆盖面和本地内生刚需有限，这些区域新盘表现依然惨淡。 自三季度以来，上海新房市场供应节奏加快，高端改善型产品购房需求依然充足，但由于部分置换客群受制于卖旧这一环节，持续增长的供应量无法迅速消化，导致全市整体新增存量仍在 持续扩大。截至2023年10月底，上海新房市场近一年供求比达到1.14，新增存量面积扩大至 03 140万平方米。 02 中心城区改善型产品热销，五大新城出现分化 10月上海新房开盘数量增长至30个，其中触发摇号积分制的项目为6个，较上月减少一个，均位于郊环线以内。 10月开盘项目中，外环以内的高端改善型产品依然热销。前滩区域表现突出，均价超过12万元/平方米，其中前滩百合园分两次开盘，东区的认购率超过500%，西区以0弃号收官。 外围区域中，五大新城出现分化。除位于嘉定新城范围、前期热门楼盘中建万科理想之地10月加推再次触发积分制以外，其余项目表现惨淡，认购率普遍不足30%，临港新城个别楼盘出现因为认购人数不足取消摇号的情况；其余偏远区域整体表现没有起色。 值得注意的是，10月别墅类产品表现较好。共有三个包含别墅的项目在该月入市，除前滩百合园的别墅产品受到追捧外，位于佘山板块的上海晶园表现同样亮眼，当月网签去化率超过80%。 04 05 03 高单价项目热销，成交结构上移 面积段方面，90-140平方米以上户型成交份额明显增加；总价段方面，1000万元以上物业成交占比再度增长。综合来看，10月新房市场以改善需求为主，中心城区高单价项目热销，推动成交结构上移。 数据来源：城市资管服务云平台 06 01 政策力度有限，二手住宅市场量价齐跌 数据来源：城市资管服务云平台 10月，上海二手住宅市场量价齐跌，月成交套数下滑至1.32万套，仅略高于6、7月份的低点；成交均价回落至3.95万元/平方米，环比下降2%。 9月份实施的“认房不认贷”政策在初期推动一部分已经完成“卖旧”、准备“买新”的持币群体进行交易；10月上旬实施的公积金贷款年限调整政策，短期内推动个别刚需客群入市，但影响力有限。由于缺乏足够的刚需承接置换客群的抛售压力，目前实施的一系列调控措施并未产生持续性效果，二手住宅成交恢复程度不及预期。 10月下旬上海继续优化调整楼市政策，成为全国首个实行公积金“认房不认贷”的一线城市，并在金山区出台人才安居新政，以期推动刚需客群入市。 近日，国务院发布《关于规划建设保障性住房的指导意见》，提出让商品住房回归商品属性，确保商品住房能够真正满足改善性住房的需求。据此《意见》推测，未来可能会逐步放宽对房地产的限购、限价等干预措施，推动房地产业的升级和转型。 07 02公积金贷款年限调整，刚需比重上升 面积段方面，70平方米以下户型成交份额有所增加；总价段方面，160万元以下物业成交占比有所提升。综合来看，公积金贷款年限调整政策于10月实施，刚需购房客群比重上升，成交结构出现下移。 数据来源：城市资管服务云平台 08 03 多数区域成交量不同程度下跌，远郊传统热门区域表现欠佳 数据来源：城市资管服务云平台 10月，除原卢湾区外，其余各区成交量出现不同程度下跌。原卢湾区体量较小，9月成交量逆市下跌，本月属于修复性回升；外围区域中，松江、浦东、闵行等传统二手房成交活跃区域表现欠佳，下跌幅度均超过15%。 数据来源：城市资管服务云平台 与全市表现不同，10月上榜板块成交量均较上月出现增长，外环线以内的板块数量小幅增加，占到六席。 吴泾板块本月成交环比增幅位居全市第一。该板块位于外环外区域，拥有15号线及规划建设的轨交23号线。 凭借板块内紫竹高新区的产业加持，该板块吸引了较多专业人才和高校学生。10月份板块内售后公房小区表现较好，但存在以价换量的情况，成交均价环比下浮8%。 09 朱泾板块本月同环比均有提升。该板块位于金山区北部，区位条件一般，板块内购房客群以本地需求为主。10月下旬，上海市在金山区试点人才安居新政，对拥有购房资格的刚需客群有一定吸引力，月内该板块售后公房小区成交量环比上升87%。 04 热门小区套均总价再度回升，市区售后公房成交活跃 数据来源：城市资管服务云平台 据统计，近三个月上海二手住宅成交热门小区中，外环外区域占比下降至75%。随着成交内移，热门成交小区套均总价均值进一步上升，本统计周期内提升至250万元/套。 本期榜单中有两个内环内小区上榜，均为售后公房小区，分别是位于静安区江宁路板块的海防村和位于原卢湾区的局三小区。由于近期二手住宅挂牌量大幅度增长，部分急于置换的业主放大议价空 间，中心城区售后公房小区凭借优质的区位条件受到部分刚需客群的青睐。 与上一个统计周期相比，本期榜单中配套商品房小区数量减少1个，共有8个项目上榜；售后公房小区数增加2个，共有7个项目上榜。随着上海公积金贷款年限调整，售后公房小区成交 010 活跃度显著提升。 主办单位： 城市测量师行——上海城市房地产估价有限公司 编辑部地址：上海市北京西路1号新金桥广场11、15-18F 邮编：200003 网址：www.surea.com 电子邮箱：surea@surea.com 电话：86 21 63589988 免责声明 本报告刊载信息时间截止2023年11月14日，城市测量师行确信刊载信息来自可靠来源，但未进行独立消息来源证实。本报告仅供参考使用，不可作为房产、证券或其他产品的交易依据，任何人使用以上信息而导致的任何损失和费用，城市测量师行概不负责。城市测量师行保留一切版权，未经许可，不得转载。