2022年三季度上海房地产市场分析

上海百盛房地产估价有限责任公司版权所有 0 百盛评估百盛评估百盛评估百盛评估百盛评估百盛评估百盛评估百盛评估百盛评估 上海百盛房地产估价有限责任公司版权所有 1 目 录 一、政策概要..........................................................................................03 二、土地市场..........................................................................................05 （一）土地交易总体情况.....................................................................05 1、新增供应..............................................................................05 2、成交情况..............................................................................06 3、成交金额..............................................................................07 （二）经营性地块分析.........................................................................08 1、商品住房用地........................................................................08 2、商服用地..............................................................................13 （三）产业用地分析...........................................................................15 1、工业用地...........................................................................15 2、研发用地...........................................................................17 三、住宅市场.......................................................................................19 （一）新建商品住宅市场（不含保障房）...................................................19 1、供销情况..............................................................................19 2、成交价格...........................................................................21 3、热点项目...........................................................................23 （二）存量住房市场........................................................................26 1、价格监测..............................................................................26 2、成交量情况...........................................................................26 3、成交价格..............................................................................29 百盛评估百盛评估百盛评估百盛评估百盛评估百盛评估百盛评估百盛评估百盛评估 上海百盛房地产估价有限责任公司版权所有 2 四、商办市场..........................................................................................32 （一）大宗交易案例...........................................................................32 （二）商业市场..................................................................................33 1、供销情况..............................................................................33 2、成交价格..............................................................................35 （三）办公市场..................................................................................38 1、供销情况..............................................................................38 2、成交价格..............................................................................40 五、工业研发市场....................................................................................43 （一）新建工业研发房地产市场............................................................43 （二）存量工业研发房地产市场............................................................43 1、成交量情况...........................................................................43 2、成交价格..............................................................................45 百盛评估百盛评估百盛评估百盛评估百盛评估百盛评估百盛评估百盛评估百盛评估 上海百盛房地产估价有限责任公司版权所有 3 ■ 金融：下调中期借贷便利（MLF）及贷款市场报价利率（LPR） 8月15日，为维护银行体系流动性合理充裕，人民银行开展4000亿元中期借贷便利（MLF）操作（含对8月16日MLF到期的续做）和20亿元公开市场逆回购操作，充分满足金融机构需求。其中，1年期MLF中标利率为2.75%，较7月15日中标利率降低10个基点；7天逆回购操作中标利率2.00%，较8月12日中标利率降低10个基点。 8月22日，中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心公布，1年期LPR从3.7%下调为3.65%，5年期以上LPR从4.45%下调为4.3%。 ■ 信贷：放宽部分城市首套住房贷款利率下限，下调首套个人住房公积金贷款利率 9月29日，人民银行、银保监会发布通知，为坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，全面落实房地产长效机制，因城施策用足用好政策工具箱，更好支持刚性住房需求，促进房地产市场平稳健康发展，决定阶段性调整差别化住房信贷政策。符合条件的城市政府，可自主决定在2022年底前阶段性维持、下调或取消当地新发放首套住房贷款利率下限。 9月30日，央行发布“中国人民银行决定下调首套个人住房公积金贷款利率”决定，下调首套个人住房公积金贷款利率0.15个百分点，5年以下（含5年）和5年以上利率分别调整为2.6%和3.1%。第二套个人住房公积金贷款利率政策保持不变，即5年以下（含5年）和5年以上利率分别不低于3.025%和3.575%。 ■ 税收：支持居民改善住房条件，个人所得税优惠政策发布 9月30日，财政部、税务总局发布公告，为支持居民改善住房条件，自2022年10月1日至2023年12月31日，对出售自有住房并在现住房出售后1年内在市场重新购买住房的纳税人，对其出售现住房已缴纳的个人所得税予以退税优百盛评估百盛评估百盛评估百盛评估百盛评估百盛评估百盛评估百盛评估百盛评估 上海百盛房地产估价有限责任公司版权所有 4 惠。其中，新购住房金额大于或等于现住房转让金额的，全部退还已缴纳的个人所得税；新购住房金额小于现住房转让金额的，按新购住房金额占现住房转让金额的比例退还出售现住房已缴纳的个人所得税。 ■ 保障：稳定房地产市场，支持地方政府推进“保交楼、保民生、保稳定”工作 7月14日，据央视财经报道，银保监会表示将引导金融机构市场化参与风险处置，加强与住建部门、中国人民银行工作协同，支持地方政府积极推进“保交楼、保民生、保稳定”工作。 7月25日，银保监会召开全系统2022年年中工作座谈会暨纪检监察工作（电视电话）座谈会指出，要支持地方做好“保交楼”工作，配合防范化解地方政府隐性债务风险，促进房地产市场平稳健康发展。 7月28日，中共中央政治局召开会议指出，要稳定房地产市场，坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，因城施策用足用好政策工具箱，支持刚性和改善性住房需求，压实地方政府责任，保交楼、稳民生。 小 结 三季度，金融方面，央行下调中期借贷便利（M LF）及贷款市场报价利率（L P R），“稳市场、稳预期”的宽松政策持续发力。信贷方面，下调首套个人住房公积金贷款利率，并阶段性调整差别化信贷政策，因地制宜，放宽部分城市的首套住房贷款利率下限。税收方面，为支持居民改善住房条件，发布换房个人所得税优惠政策。民生保障方面，进一步支持和压实地方政府推进“保交楼、保民生、保稳定”工作，提振市场信心，稳定房地产市场，促进房地产业良性循环和健康发展。 百盛评估百盛评估百盛评估百盛评估百盛评估百盛评估百盛评估百盛评估百盛评估 上海百盛房地产估价有限责任公司版权所有 5 （一）土地市场总体情况 1、新增供应 ◇第三批